경매 배당으로 보증금을 다 받지 못했다면 새 집주인에게 청구할 수 있을까?
일부 임차권은 경매 뒤에도 소멸하지 않을 수 있지만, 보증금을 덜 받았다는 이유만으로 새 집주인에게 나머지를 청구할 수 있다고 단정할 수는 없습니다. 주택임대차보호법 제3조의5는 보증금이 모두 변제되지 않은 경우에도 임차권이 남는 예외를 정하지만, 그 예외에는 대항력이 있는 임차권이라는 요건도 붙습니다.
주택임대차보호법 제3조의5의 기준
임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
따라서 경매에서 보증금을 일부만 받았더라도, 위 단서에 해당하는 임차권이라면 경락으로 소멸하지 않습니다. 반대로 보증금이 남았다는 사실만으로는 부족하고, 해당 임차권에 대항력이 있어야 합니다. 대항력의 요건은 이 조문에 적혀 있지 않습니다.
이 조문은 임차권이 소멸하는지 여부를 정합니다. 조문만으로 새 집주인이 미지급 보증금을 갚아야 하는지까지 일률적으로 답하기는 어렵습니다.
민사집행법의 ‘등기된 임차권’ 규정과는 구별해야 합니다
민사집행법 제91조제3항·제4항은 등기된 임차권을 포함한 권리가 매각으로 소멸하는 경우와 매수인이 인수하는 경우를 정합니다. 제4항 본문은 제3항의 경우가 아닌 등기된 임차권은 매수인이 인수한다고 규정합니다.
다만 주택임대차보호법 제3조의5의 대항력이 있는 임차권과 민사집행법 제91조의 등기된 임차권은 조문에서 서로 다른 표현으로 다룹니다. 제91조제4항 단서의 배당요구 시 소멸 규정은 전세권에 관한 것이므로, 이를 전세 살던 집의 임차권에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
배당요구만으로 결론이 정해지지는 않습니다
민사집행법 제88조제1항은 일정한 채권자가 배당요구를 “할 수 있다”고 정합니다. 이 조문만으로 임차인이 배당요구를 반드시 해야 한다거나, 배당요구를 하면 임차권이 소멸한다고 말할 수는 없습니다.
제88조제2항의 철회 제한도 모든 배당요구에 적용되는 것은 아닙니다. 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우, 배당요구의 종기가 지난 뒤에는 이를 철회하지 못한다고 정합니다.
결국 경매에서 보증금을 다 받지 못한 경우에는 미변제 사실뿐 아니라 임차권의 대항력 여부와 민사집행법상 등기된 임차권에 해당하는지 등을 구분해야 합니다. 이 글감에 제시된 조문만으로는 개별 임차인이 새 집주인에게 나머지 보증금을 청구할 수 있는지 확정할 수 없습니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제3조의5
- 민사집행법 제88조제1항·제2항, 제91조제3항·제4항
