경매에서 보증금을 다 못 받으면 새 집주인에게 나머지를 받을 수 있나요?
결론부터 말하면, 항상 새 집주인에게 남은 보증금을 청구할 수 있다고 단정할 수는 없습니다. 다만 경매로 보증금 전액을 변제받지 못했더라도, 그 임차권이 대항력이 있고 보증금이 모두 변제되지 않은 경우에는 경락에 따라 임차권이 소멸하지 않습니다.
주택임대차보호법 제3조의5는 다음과 같이 정합니다.
임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
따라서 경매 절차에서 일부만 배당받았다면, 먼저 다음 두 가지를 함께 살펴야 합니다.
- 해당 임차권에 대항력이 있는지
- 보증금이 모두 변제되지 않았는지
두 요건이 모두 갖추어진 임차권이라면, 법문상 경락으로 임차권이 소멸하지 않습니다. 반대로 대항력 여부를 확인하지 않은 채 “보증금을 덜 받았으니 새 집주인이 당연히 나머지를 부담한다”고 말하기는 어렵습니다.
또한 민사집행법은 경매에서 권리의 소멸과 인수를 별도로 규정합니다. 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸하고, 그 밖의 경우에는 매수인이 인수한다고 정합니다. 다만 이는 등기된 임차권에 관한 규정이며, 주택임대차보호법 제3조의5의 대항력이 있는 임차권과 같은 표현으로 바꾸어 적용해서는 안 됩니다.
배당요구 역시 검토 대상입니다. 민사집행법 제88조제1항은 일정한 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정합니다. 다만 이 조문만으로 모든 임차인이 어느 경우에 배당요구를 할 수 있는지, 배당요구를 하지 않으면 어떤 결과가 생기는지를 일률적으로 결론낼 수는 없습니다.
특히 배당요구에 따라 매수인이 인수해야 할 부담이 바뀌는 경우에는, 배당요구의 종기가 지난 뒤 이를 철회하지 못합니다. 이는 모든 배당요구가 철회될 수 없다는 뜻이 아니라, 법에서 정한 해당 경우의 제한입니다.
정리하면, 경매에서 보증금을 전부 받지 못한 경우 새 소유자와의 관계는 “미지급액이 있다”는 사실만으로 결정되지 않습니다. 대항력이 있는 임차권인지, 보증금이 모두 변제되지 않았는지, 그리고 적용되는 권리가 임차권인지 등기된 임차권인지 등을 구별하여 보아야 합니다. 특히 대항력이 있는 임차권에 보증금 미변제 상태가 함께 인정된다면, 주택임대차보호법 제3조의5에 따라 그 임차권은 경락으로 소멸하지 않습니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제3조의5
- 민사집행법 제88조
- 민사집행법 제91조
