이혼 전에 배우자에게 증여받은 집, 이혼한 뒤에 팔면 양도세가 더 나올까

입력 2026.09.30. 오전 10:08

요약 및 결론: 소득세법 제97조의2제1항에는 이런 규정이 있습니다. 배우자에게서 증여받은 주택 등(제94조제1항제1호 자산)을 팔 때, 증여받은 날이 양도일부터 거슬러 10년 이내라면 취득가액은 증여한 배우자가 그 집을 처음 샀을 때의 금액으로 계산합니다. 이 조항의 '배우자'에는 양도할 때 이미 혼인관계가 끝난 경우도 들어갑니다. 따라서 이혼한 뒤에 팔아도 이 특례가 적용되고, 양도차익이 커져 양도소득세가 늘어날 수 있습니다. 예외도 있습니다. 혼인관계가 사망으로 끝난 경우는 이 '배우자'에서 빠집니다. 또 특례를 적용한 결정세액이 적용하지 않은 결정세액보다 적으면 특례를 적용하지 않습니다(같은 조 제2항제3호).

현행 소득세법 제97조의2 문언은 2025. 12. 23. 공포된 법률 제21221호로 개정되었고, 2026. 1. 1.부터 시행되었습니다. 이 제1항은 2026. 1. 1. 이후 자산을 양도하는 경우부터 적용됩니다. 이혼 전에 배우자에게서 집을 증여받은 사람은 "이제 배우자가 아니니 특례와 상관없다"고 생각하기 쉽습니다. 하지만 조문은 '양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우'도 배우자에 포함한다고 분명히 적고 있습니다.

이혼한 전 배우자에게서 받은 집도 특례 대상인가요?

네, 대상입니다. 소득세법 제97조의2제1항은 ‘배우자’를 “양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다”고 정의합니다. 그래서 증여받을 때 배우자였다면, 이혼 후에 집을 팔아도 이 조항이 말하는 배우자에게서 증여받은 자산으로 봅니다.

배우자’ 범위에서 빠지는 경우는 증여한 배우자가 사망해 혼인관계가 끝난 경우 하나뿐입니다. 이혼으로 혼인관계가 끝난 경우는 빠지지 않습니다.

혼인관계 소멸을 포함하는 이 ‘배우자’ 정의는 조문에 “이하 이 항에서 같다”고 되어 있습니다. 따라서 이 정의는 제97조의2제1항 안에서만 쓰입니다.

10년은 언제부터 어떻게 세나요?

기준은 양도일입니다. 양도일부터 거슬러 올라가 10년 이내에 증여받았다면 특례 대상이 됩니다. 제97조의2제3항에 따라 이 연수는 등기부에 적힌 소유기간으로 셉니다.

기간은 자산 종류에 따라 다릅니다.

• 주택 등 제94조제1항제1호 자산: 10년
• 제94조제1항제3호 자산: 1년(조문 괄호에 따로 적힌 기간)

주택에 1년이나 5년 기준을 적용하는 것은 현행 조문과 맞지 않습니다.

제1항은 ‘그 밖에 대통령령으로 정하는 자산’도 대상에 넣고 있습니다. 그 범위는 대통령령(시행령)에 맡겨져 있어 이 글에서는 다루지 않습니다.

특례가 적용되면 양도차익 계산이 어떻게 달라지나요?

제97조의2가 바꾸는 것은 양도가액에서 빼는 필요경비를 계산하는 방식입니다. 제1항 각 호는 다음 세 가지 기준을 정합니다.

• 취득가액(제1호): 증여한 배우자가 그 자산을 취득할 당시의 제97조제1항제1호 금액으로 합니다.
• 배우자가 쓴 비용(제2호): 증여한 배우자가 그 자산에 지출한 제97조제1항제2호 금액을 필요경비에 넣습니다.
• 증여세(제3호): 집을 증여받은 사람(거주자)이 그 자산에 대해 냈거나 낼 증여세 상당액을 필요경비에 넣습니다.

증여한 배우자가 오래전에 싸게 산 집일수록 취득가액이 낮게 잡히므로 양도차익이 커집니다.

특례가 적용되지 않는 경우는 무엇인가요?

소득세법 제97조의2제2항은 다음 중 하나에 해당하면 제1항을 “적용하지 아니한다”고 정합니다. 따라서 이혼 후 양도라고 해서 세금이 늘 늘어나는 것은 아닙니다.

• 제1호: 사업인정고시일부터 거슬러 2년 이전에 증여받았고, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등 법률에 따라 협의매수되거나 수용된 경우
• 제2호: 제1항을 적용하면 제89조제1항제3호 각 목의 주택(같은 호에서 비과세 대상에서 빠지는 고가주택 포함) 양도에 해당하게 되는 경우
• 제3호: 제1항을 적용해 계산한 양도소득 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적은 경우

이 가운데 제3호가 중요합니다. 제3호 때문에 특례가 세금을 줄이는 쪽으로는 적용되지 않습니다. 특례를 적용하는 편이 결정세액이 더 적다면 제1항은 적용하지 않습니다.

증여받을 때 낸 증여세는 어떻게 되나요?

상속세 및 증여세법 제53조제1호에 따르면, 배우자에게서 증여받으면 증여세 과세가액에서 6억원을 공제합니다. 다만 이번 공제액과 증여받기 전 10년 이내에 공제받은 금액을 합쳐 6억원을 넘으면, 넘는 부분은 공제하지 않습니다.

증여세를 냈거나 낼 금액이 있으면, 나중에 그 집을 팔 때 그 증여세 상당액을 필요경비에 넣습니다(소득세법 제97조의2제1항제3호). 이 증여세 상당액을 어떻게 계산하는지는 같은 조 제5항에 따라 대통령령으로 정합니다.

실제로 세금이 얼마나 늘어나나요?

이 특례 때문에 양도소득세가 실제로 얼마나 늘었는지 보여 주는 공식 통계는 공표 자료가 없습니다. 이 주제로 참고할 판례도 이 글의 자료 범위에는 없습니다.

아래는 양도차익이 어떻게 달라지는지만 보여 주는 가정 예시입니다. 세율 계산은 넣지 않았습니다.

가정

• 증여한 배우자가 처음 산 가격: 3억원
• 특례가 없을 때 쓰일 취득가액: 6억원
• 이혼 후 판 가격: 8억원
• 다른 필요경비와 증여세 상당액: 없음

계산

• 특례 없이 계산하면: 8억원 − 6억원 = 양도차익 2억원
• 특례를 적용하면: 8억원 − 3억원 = 양도차익 5억원

이 가정에서는 양도차익이 3억원 늘어납니다. 그래도 특례를 적용한 결정세액이 적용하지 않은 결정세액보다 적게 나오는 경우라면, 제2항제3호에 따라 제1항은 적용하지 않습니다.

지금 적용되는 조문은 어느 것인가요?

2026. 9. 30. 기준 현행 소득세법 제97조의2는 법률 제21221호(공포 2025. 12. 23.)가 만든 문언입니다. 이 조문의 시행일은 부칙 제1조 본문에 따라 2026. 1. 1.이고, 부칙 제7조에 따라 그 이후 자산을 양도하는 경우부터 적용됩니다. 이 조문에 관한 경과조치는 없습니다.

이 개정으로 제1항의 직계존비속 부분에 “양도 당시 사망한 경우는 제외한다”는 괄호가 붙었습니다. 배우자 부분의 ‘혼인관계 소멸 포함, 사망 제외’ 문언은 그대로 유지되었습니다.

법제처 원문을 조회하면 2027. 1. 1. 시행으로 표시된 다른 문언도 함께 나옵니다. ‘5년’ 문언 등이 여기에 들어 있지만, 기준일 현재 아직 시행 전이므로 이 글은 현행 문언만 기준으로 삼았습니다.

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