배우자에게 받은 집을 이혼 뒤에 팔 때 양도세는?
요약 및 결론: 소득세법 제97조의2는 배우자로부터 증여받은 자산을 양도할 때 필요경비 계산 특례를 규정하는데, "양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함"하므로 이혼 후 양도하는 경우에도 적용됩니다. 이 특례는 취득가액을 배우자의 원래 취득가액으로, 배우자가 지출한 개선비와 거주자가 납부한 증여세까지 필요경비에 반영하므로 결과적으로 양도세를 줄일 수 있습니다.
부부 간 부동산 증여는 흔한 일이지만, 증여 후 이혼이 일어나면 양도세 계산에서 혼란이 생깁니다. 증여 당시 부부였으나 판매 당시 이혼했다면 과세 특례가 여전히 적용되는지, 그리고 실제로 얼마나 절세 효과가 있는지가 중요한 질문입니다.
본문
이혼 후에도 배우자 증여 특례가 적용되는가
소득세법 제97조의2제1항은 배우자로부터 증여받은 자산을 양도할 때의 특례를 규정합니다. 여기서 중요한 점은 “양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함”한다는 괄호 설명입니다. 즉, 현재 이혼 상태라도 증여 당시 법적 배우자였다면 이 특례의 적용 대상이 되는 것입니다. 다만 사망으로 혼인관계가 소멸한 경우는 제외됩니다.
| 상황 | 관련 법령 | 특례 적용 여부 |
|---|---|---|
| 증여 당시 배우자, 양도 당시 이혼한 경우 | 소득세법 제97조의2제1항 | 적용 |
| 증여 당시 배우자, 양도 당시 사별한 경우 | 소득세법 제97조의2제1항 | 미적용 |
| 배우자가 양도 당시에도 현재 배우자인 경우 | 소득세법 제97조의2제1항 | 적용 |
특례에 따른 필요경비 계산의 효과
이 특례가 적용되면, 양도차익 계산의 취득가액이 달라집니다. 통상적으로는 수증자(받은 사람)가 받은 당시의 시장가액으로 계산하지만, 이 특례 하에서는 배우자(준 사람)가 원래 취득한 당시의 가액을 기준으로 합니다. 예를 들어 배우자가 2010년에 5억원에 구입한 집을 2016년에 8억원 상당으로 증여받고, 2026년에 12억원에 판매한다면, 보통의 경우 취득가액 8억원에서 12억원을 빼 양도차익 4억원이 발생하지만, 특례 적용 시 취득가액이 5억원이 되어 양도차익이 7억원으로 늘어나는 것처럼 보입니다. 그러나 배우자가 지출한 개선비와 거주자가 납부한 증여세 상당액을 필요경비에 산입하면 이를 상쇄할 수 있습니다.
증여세를 낸 경우의 처리
거주자(증여를 받은 사람)가 증여세를 납부했거나 앞으로 납부할 경우, 그 증여세 상당액을 양도소득의 필요경비에 산입합니다. 이는 중복 과세를 방지하기 위한 규정입니다. 예를 들어 8억원 상당의 증여를 받고 1천만원의 증여세를 납부했다면, 양도 시 그 1천만원을 필요경비에 포함시킬 수 있습니다.
10년의 기간 요건
이 특례는 “양도일부터 소급하여 10년 이내”에 증여받은 자산에만 적용됩니다. 소유기간은 부동산등기부에 기재된 기간을 기준으로 하므로, 증여받은 후 등기를 마친 시점부터 카운트됩니다. 예를 들어 2017년에 증여받은 집을 2027년에 판매하면 10년 범위 내에 있지만, 2016년에 증여받은 것을 2027년에 판매하면 11년이 되어 특례 대상이 아닙니다.
특례가 적용되지 않는 세 가지 예외
소득세법 제97조의2제2항은 다음의 경우에는 제1항 특례를 적용하지 않는다고 규정합니다. 첫째, 사업인정고시일부터 거슬러 2년 이전에 증여받은 자산이 공익사업의 협의매수 또는 수용 대상이 되는 경우입니다. 둘째, 특례를 적용하면 제89조제1항제3호에 따른 고가주택 양도 비과세 요건에 해당하게 되어 비과세 혜택을 받을 수 없게 되는 경우입니다. 셋째, 특례를 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 특례를 적용하지 않고 계산한 세액보다 더 많아지는 경우인데, 이 경우는 자동으로 유리한 방식을 선택하므로 세금이 증가하지 않습니다.
관련 법령
제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례) ① 거주자가 양도일부터 소급하여 10년(제94조제1항제3호에 따른 자산의 경우에는 1년) 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속(양도 당시 사망한 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)으로부터 증여받은 제94조제1항제1호 및 제3호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 다음 각 호의 기준을
제53조(증여재산 공제) 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람으로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 증여세 과세가액에서 공제한다. 이 경우 그 증여세 과세가액에서 공제받을 금액과 수증자가 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액(제53조의2에 따라 공제받은 금액은 제외한다)을 합한 금액이 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 공제하지 아니한다. 1. 배우자로부터 증여를 받은 경우: 6억원
자주 묻는 질문
배우자에게 받은 집인데 이미 이혼했습니다. 지금 팔려고 하는데 특례를 받을 수 없나요?
아닙니다. 법률은 명시적으로 "양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함"한다고 했으므로, 이혼한 상태에서 판매해도 이 특례를 받을 수 있습니다. 다만 증여받은 지 10년이 넘었다면 적용 대상이 아닙니다.
배우자가 증여할 때 증여세를 냈는데 계산할 때 어떻게 되나요?
그 증여세 상당액을 양도소득의 필요경비에 산입할 수 있습니다. 결국 증여세와 양도세의 이중 과세를 방지하는 규정이므로, 이를 통해 전체 세 부담이 감소할 수 있습니다.
배우자가 10년 전에 산 집을 5년 전에 받았습니다. 이제 팔려고 하는데 특례가 적용되나요?
네, 적용됩니다. 이 특례의 10년 기간은 "양도일부터 소급하여" 카운트되므로, 증여받은 지 5년 전이라면 충분히 범위 내입니다. 등기부상 소유기간은 배우자의 취득 시점부터이므로 더욱 유리할 수 있습니다.
