이혼 전에 배우자에게 증여한 집을 이혼 후 팔면 양도소득세가 더 나올 수 있나요?
그럴 수 있습니다. 이혼 후에 양도하더라도, 양도일 기준으로 소급해 10년 이내에 배우자에게서 증여받은 주택 등 자산이라면 「소득세법」 제97조의2제1항의 양도소득 필요경비 계산 특례가 적용될 수 있습니다.
핵심은 이 조문에서 말하는 배우자에는 양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우도 포함된다는 점입니다. 다만 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외합니다. 따라서 이혼했다는 사정만으로 이 특례의 적용 대상에서 빠지는 것은 아닙니다.
무엇이 달라지나
이 조문은 양도소득의 필요경비를 계산하는 방식을 정합니다. 적용되면 취득가액은 증여한 배우자가 해당 자산을 취득할 당시의 제97조제1항제1호에 따른 금액을 기준으로 합니다.
또한 다음 금액이 필요경비 계산에 반영됩니다.
- 증여한 배우자가 해당 자산에 지출한 법정 필요경비
- 증여받은 사람이 납부했거나 납부할 증여세 상당액
그 결과, 증여 당시의 가액을 취득가액으로 전제했을 때와 비교하면 양도차익이 커질 수 있어 양도소득세 부담이 더 커질 가능성이 있습니다. 다만 이는 취득가액, 필요경비, 양도가액 및 적용 제외 사유에 따라 달라지므로 항상 세금이 늘어난다고 볼 수는 없습니다.
적용 기간은 주택의 경우 10년
주택 등 제94조제1항제1호 자산은 양도일부터 소급해 10년 이내에 배우자에게서 증여받은 경우가 기준입니다. 이 기간은 등기부에 기재된 소유기간에 따릅니다.
조문에 함께 적힌 1년은 제94조제1항제3호 자산에 관한 기간이므로, 주택에 적용되는 기간으로 볼 수 없습니다.
적용하지 않는 경우도 있다
다음 중 하나에 해당하면 이 특례를 적용하지 않습니다.
- 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 증여받은 뒤, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 다른 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우
- 이 특례를 적용하면 제89조제1항제3호 각 목의 주택 양도에 해당하게 되는 경우. 고가주택 및 그에 딸린 토지를 포함합니다.
- 이 특례를 적용해 계산한 양도소득 결정세액이, 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적은 경우
따라서 “배우자에게 증여한 집을 이혼 뒤 팔면 세금이 반드시 더 나온다”는 식으로 단정할 수는 없습니다. 먼저 증여일과 양도일의 간격, 등기부상 소유기간, 배우자가 해당 자산을 취득할 당시의 제97조제1항제1호에 따른 금액과 필요경비, 증여세 상당액, 적용 제외 사유를 함께 확인해야 합니다.
증여세 공제와는 별도의 문제
배우자로부터 증여받은 경우 「상속세 및 증여세법」 제53조제1호에 따라 증여재산 공제는 6억원입니다. 다만 증여 전 10년 이내에 공제받은 금액과 합쳐 6억원을 넘는 부분은 공제하지 않습니다.
이 증여재산 공제와, 이후 양도할 때의 필요경비 계산 특례는 각각 별도로 살펴볼 사항입니다.
2026년 9월 30일 기준 정리
현행 「소득세법」 제97조의2는 2026년 1월 1일 시행된 문언을 기준으로 합니다. 2027년 1월 1일부터 예정된 다른 문언은 아직 시행 전이므로, 현재의 주택 양도 판단에는 현행 규정을 기준으로 보아야 합니다.
참고 법령
- 「소득세법」 제97조의2제1항~제3항, 제5항
- 「소득세법」 제89조제1항제3호
- 「상속세 및 증여세법」 제53조제1호
