전세권을 등기해 두면 소송 없이 바로 경매를 넣을 수 있나요?
전세권을 설정해 두었다는 이유만으로 소송 없이 즉시 경매를 넣을 수 있다고 단정할 수는 없습니다. 민법 제318조는 전세금 반환이 지체된 경우에 전세권자가 민사집행법이 정한 절차에 따라 전세권 목적물의 경매를 청구할 수 있다고 정합니다.
민법 제318조의 요건과 효과
민법 제318조는 다음과 같이 규정합니다.
제318조(전세권자의 경매청구권) 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.
여기서 요건은 “전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때”입니다. 따라서 전세금 반환 지체가 없는 상태에서 전세권이 설정되어 있다는 사정만으로 경매를 청구할 수 있다고 볼 수는 없습니다.
효과는 전세권 목적물의 경매를 “청구할 수 있다”는 것입니다. 다만 제318조 자체에는 “판결 없이”, “집행권원 없이” 또는 “바로”라는 표현이 없습니다. 조문은 민사집행법이 정한 바에 따라 경매를 청구할 수 있다고 정할 뿐, 그 절차가 구체적으로 어떻게 진행되는지는 이 조문만으로 판단할 수 없습니다.
전세금 반환과 목적물 인도·말소 서류의 관계
전세권이 소멸한 경우에는 민법 제317조가 적용됩니다.
제317조(전세권의 소멸과 동시이행) 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다.
이 조문은 전세권설정자가 목적물의 인도와 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류를 교부받는 동시에 전세금을 반환해야 한다고 정합니다. 전세금 반환이 먼저 이루어지고 인도나 말소 서류 교부가 나중에 이루어진다는 순서로 정한 것은 아닙니다.
전세권 등기의 의미
민법 제303조제1항은 전세권자에게 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유·사용·수익할 권리와 함께, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 인정합니다.
다만 이 우선변제권이 있다는 점과 제318조에 따른 경매청구권의 요건·절차는 구분해야 합니다. 전세권 설정만으로 전세금 반환 지체라는 요건이 충족되는 것은 아니며, 제318조가 정한 경매청구 절차의 구체적인 내용은 민사집행법에 따릅니다.
결론
전세권을 등기해 두면 전세금 반환이 지체된 경우 전세권 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다. 그러나 민법 제318조만으로 소송 없이 또는 집행권원 없이 즉시 경매를 넣을 수 있다고 단정할 수는 없습니다. 핵심은 다음과 같습니다.
- 전세금 반환 지체가 있어야 합니다.
- 경매청구는 민사집행법이 정한 바에 따라야 합니다.
- 민법 제318조에는 “판결 없이”, “집행권원 없이”, “바로”라는 표현이 없습니다.
- 전세권이 소멸한 경우 전세금 반환은 목적물 인도와 말소등기에 필요한 서류 교부와 동시에 이루어집니다.
참고한 법령
- 민법 제303조제1항·제2항
- 민법 제317조
- 민법 제318조
