전세권을 등기해두면 소송 없이 바로 경매를 넣을 수 있나요?
전세권을 설정해 두었다는 사실만으로 언제든 경매를 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 민법 제318조가 정한 요건은 전세권설정자가 전세금 반환을 지체한 때입니다. 이 경우 전세권자는 민사집행법이 정한 바에 따라 전세권 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다.
다만 민법 제318조에는 ‘판결 없이’, ‘집행권원 없이’, ‘바로’ 경매를 신청할 수 있다는 표현이 없습니다. 조문은 경매 청구가 민사집행법에 따른다고만 정하고 있으므로, 소송이나 집행절차가 구체적으로 어떻게 진행되는지는 이 조문들만으로 단정할 수 없습니다.
전세권이 소멸한 경우에는 반환과 인도·말소 서류가 함께 문제 됩니다. 민법 제317조에 따르면 전세권설정자는 전세권자로부터 목적물의 인도와 전세권설정등기 말소등기에 필요한 서류를 교부받는 동시에 전세금을 반환해야 합니다. 즉, 전세금 반환과 목적물 인도 및 말소등기 관련 서류 교부는 동시이행 관계로 규정되어 있습니다.
전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유·사용·수익하는 권리이며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자나 다른 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다. 다만 농경지는 전세권의 목적으로 할 수 없습니다.
정리하면, 전세권이 있다는 사실만으로 ‘즉시 경매’가 가능한지는 말할 수 없고, 적어도 민법 제318조상 전세금 반환 지체가 있어야 경매 청구권이 문제 됩니다. 또한 실제 절차는 민사집행법이 정한 바에 따른다는 점을 함께 확인해야 합니다.
참고 법령
- 민법 제303조제1항·제2항
- 민법 제317조
- 민법 제318조
