이혼 전에 배우자에게 증여한 집, 이혼 후에 팔면 양도세가 더 나오나요

입력 2026.09.30. 오전 10:08

결론부터: 이혼했다고 이 규정에서 빠지지 않는다

배우자에게 부동산을 증여한 뒤 나중에 파는 경우를 규율하는 조문은 소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)다. 이 조문이 정한 ‘배우자’에는 양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우도 포함된다. 즉 증여할 때는 부부였지만 팔 때는 이혼한 상태라도, 이 조문이 정한 요건(기간·자산 종류 등)에 해당하면 그대로 적용된다.

법에서 빠지는 경우는 딱 하나, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우뿐이다. “이혼하면 적용되지 않는다”거나 “이혼하면 끝난다”는 식의 설명은 조문과 다르다.

무엇이 어떻게 바뀌는가: ‘취득가액’이 배우자 것으로 바뀐다

소득세법 제97조의2제1항은 이렇게 규정한다.

거주자가 양도일부터 소급하여 10년(제94조제1항제3호에 따른 자산의 경우에는 1년) 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다) 또는 직계존비속(양도 당시 사망한 경우는 제외한다)으로부터 증여받은 제94조제1항제1호 및 제3호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 …

핵심은 제목 그대로 **‘양도소득의 필요경비 계산 특례’**다. 세율이나 과세 여부 자체를 바꾸는 게 아니라, 양도차익을 계산할 때 빼는 필요경비(취득가액 등)를 다르게 계산하도록 정한 조문이다. 구체적으로 제1항 각 호는 다음과 같이 정한다.

취득가액: 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 그 자산을 취득할 당시의 금액(제97조제1항제1호에 따른 금액)으로 한다.
필요경비: 배우자 또는 직계존비속이 그 자산에 지출한 금액(제97조제1항제2호에 따른 금액)을 포함한다.
거주자가 그 자산에 대해 납부했거나 납부할 증여세 상당액이 있으면 필요경비에 산입한다.

즉 배우자에게 증여받아 다시 파는 사람은, 자신이 증여받을 때의 가액이 아니라 원래 배우자가 그 집을 취득할 때의 가액을 취득가액으로 놓고 양도차익을 계산하게 된다. 통상 부부간 증여는 취득 시점보다 가액이 오른 뒤에 이루어지는 경우가 많으므로, 이 방식으로 계산하면 양도차익이 커져 결과적으로 세 부담이 늘어나는 방향으로 작용하는 구조다. 다만 납부했거나 납부할 증여세 상당액은 필요경비로 빼주므로 이중과세를 완전히 방치하지는 않는다.

기간은 양도일부터 거슬러 올라가 10년이다(등기부에 기재된 소유기간 기준, 제97조의2제3항). 다만 이 10년 기준은 제94조제1항제1호 자산(부동산 등)에 적용되는 것이고, 괄호 안의 1년은 제94조제1항제3호에 따른 자산에 한정된 별도 기준이다. 주택 같은 부동산에 1년이나 5년 기준을 적용해서는 안 된다.

적용되지 않는 경우도 있다(제2항)

제97조의2제2항은 다음 세 가지 중 하나에 해당하면 제1항을 적용하지 아니한다고 정한다.

사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 따라 협의매수 또는 수용된 경우
제1항을 적용할 경우 제89조제1항제3호 각 목의 주택(고가주택 포함)의 양도에 해당하게 되는 경우
제1항을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이, 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적은 경우

세 번째 사유가 중요하다. 이 특례는 세금을 늘리기 위한 장치가 아니라 취득가액 계산 방식을 정한 것이므로, 그 방식을 적용했을 때 오히려 세액이 줄어드는 경우에는 적용하지 않는다. 즉 “이 조문이 적용되면 항상 세금이 늘어난다”는 설명은 정확하지 않다 — 적용 결과 세액이 더 적어지면 애초에 적용 자체를 하지 않는다.

언제 이 특례가 문제되는가

정리하면 다음 요건을 모두 충족할 때 이 특례가 적용될 수 있다.

거주자가 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우 포함, 사망으로 소멸된 경우는 제외)로부터 증여받은 자산을 양도
그 양도일부터 거슬러 10년(제94조제1항제3호 자산은 1년) 이내에 증여받았을 것
제2항 각 호의 배제 사유에 해당하지 않을 것

이 요건에 해당하면, 팔 때 내는 양도세는 증여받을 때의 가액이 아니라 원래 배우자가 취득한 가액을 기준으로 계산된다. 혼인관계가 이미 소멸했는지는 이 판단에 영향을 주지 않는다(사망으로 소멸한 경우 제외).

증여 단계의 세금도 함께 봐야 한다

증여할 당시 배우자로부터 증여받은 것이라면, 상속세 및 증여세법 제53조제1호에 따라 6억원의 증여재산공제가 적용된다. 다만 이 공제는 증여받기 전 10년 이내에 이미 공제받은 금액과 합산하여 6억원을 초과하는 부분은 공제되지 않는다.

시행일 및 앞으로 달라질 부분

현재(2026-09-30 기준) 시행 중인 제97조의2 문언은 법률 제21221호(2025. 12. 23. 공포)가 만든 것이며, 2026년 1월 1일부터 적용된다(같은 법 부칙 제1조 본문·제7조). 이 조에 관한 별도의 경과조치는 없다.

다만 2027년 1월 1일부터는 다른 개정 법률(법률 제20615호 등)에 따라 제1항의 문언이 일부 바뀔 예정이다. 이는 기준일 현재 아직 시행되지 않은 내용이므로, 이 글은 2026-09-30 기준 현행 조문을 설명한 것임을 밝혀둔다. 실제 양도 시점의 시행 조문을 반드시 확인해야 한다.

이 글에서 다룬 내용에는 대통령령에 위임된 부분(제1항의 ‘그 밖에 대통령령으로 정하는 자산’의 구체적 범위, 증여세 상당액의 계산방법 등, 제97조의2제5항)이 포함되어 있지 않다. 이는 시행령 확인이 필요한 영역이다.