이혼 전에 배우자에게 증여한 집을 이혼 뒤에 팔면 양도세가 더 나오나요?
요약 및 결론: 거주자가 양도일부터 거슬러 10년 이내에 배우자에게서 증여받은 주택을 파는 경우, 이혼으로 혼인관계가 이미 끝났더라도 소득세법 제97조의2제1항이 그대로 적용된다. 이 조항은 취득가액을 증여자(전 배우자)가 원래 취득할 때의 가액으로 계산하게 해 양도차익을 늘리는 방식으로 작동하며, 다만 증여받을 때 낸 증여세는 필요경비로 인정해 준다. 결과적으로 세금이 늘어날 수도, 늘지 않을 수도 있는데 어느 쪽이 될지는 아래 조건에 따라 갈린다.
부부 사이에 부동산을 증여한 뒤 곧바로 팔면 세금 부담이 줄어든다는 이야기가 퍼지면서, 이혼을 앞두고 배우자에게 집을 증여하는 상담 사례가 늘고 있다. 그러나 소득세법은 이혼으로 혼인관계가 소멸된 경우까지 포함해 증여 후 10년 이내 양도에 특례를 적용하도록 정해 두었다. "이혼했으니 남의 일"이라는 전제가 틀렸다는 점이 실무에서 자주 오해를 낳는다.
이혼했는데도 이 특례가 적용되나요
적용된다. 소득세법 제97조의2제1항은 ‘배우자’의 범위에 “양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함”한다고 명시하고 있다. 제외되는 경우는 “사망으로 혼인관계가 소멸된 경우”뿐이다. 즉 이혼으로 혼인관계가 끝난 뒤에 그 집을 팔더라도, 증여받은 날로부터 양도일까지가 10년 이내라면 이 조항이 그대로 적용된다.
몇 년 안에 팔아야 이 규정이 적용되나요
기준은 양도일부터 거슬러 10년이다. 다만 이 10년 기준은 소득세법 제94조제1항제1호에 따른 자산(부동산 등)에 적용되는 것이고, 1년이라는 예외 기간은 제94조제1항제3호에 따른 자산에만 붙는 별도 규정이다. 주택을 다루는 이 글에서는 10년이 기준이며, 그 연수는 등기부에 기재된 소유기간을 기준으로 계산한다(소득세법 제97조의2제3항). 아직 시행되지 않은 개정안 중에는 이 기간을 5년으로 바꾸는 문언도 있으나, 2026년 9월 30일 기준 현행 조문은 10년이다.
양도차익은 정확히 어떻게 계산되나요
핵심은 취득가액을 ‘증여받은 사람’이 아니라 ‘증여한 배우자가 원래 그 집을 취득할 때의 가액’으로 본다는 점이다. 소득세법 제97조의2제1항제1호는 취득가액을 배우자가 해당 자산을 취득할 당시의 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 정한다. 제2호는 배우자가 그 자산에 지출한 필요경비(제97조제1항제2호에 따른 금액)도 함께 필요경비로 인정한다. 제3호는 증여받을 때 거주자가 납부했거나 납부할 증여세 상당액이 있으면 이를 필요경비에 산입하도록 정한다. 이 세 가지가 합쳐져 최종 필요경비가 결정된다.
| 계산 요소 | 적용 조문 | 내용 |
|---|---|---|
| 취득가액 | 소득세법 제97조의2제1항제1호 | 배우자가 원래 취득할 당시의 가액으로 계산(증여받은 시점 가액이 아님) |
| 추가 필요경비 | 소득세법 제97조의2제1항제2호 | 배우자가 지출한 필요경비도 포함 |
| 증여세 상당액 | 소득세법 제97조의2제1항제3호 | 납부했거나 납부할 증여세는 필요경비에 산입 |
이 규정이 적용되지 않는 경우도 있나요
있다. 소득세법 제97조의2제2항 각 호 중 하나에 해당하면 제1항을 “적용하지 아니한다.” 제1호는 사업인정고시일부터 거슬러 2년 이전에 증여받은 자산이 공익사업 관련 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우다. 제2호는 제1항을 적용하면 제89조제1항제3호 각 목의 주택(고가주택 포함) 양도에 해당하게 되는 경우다. 제3호는 제1항을 적용해 계산한 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적은 경우다. 즉 이 특례를 적용한 결과 세금이 오히려 더 적게 나온다면 특례 자체를 적용하지 않는다 — “항상 세금이 늘어난다”는 설명은 맞지 않다.
이혼 전 증여에는 세금 혜택이 없나요
배우자 간 증여에는 별도의 증여재산공제가 있다. 상속세 및 증여세법 제53조제1호는 배우자로부터 증여받은 경우 6억원을 증여세 과세가액에서 공제하도록 정한다. 이 공제는 증여받기 전 10년 이내 이미 공제받은 금액과 합산해 한도를 넘는 부분은 공제되지 않는다. 다만 이 공제는 증여세 단계의 이야기이고, 이후 양도할 때의 양도소득세 계산(제97조의2)은 별개의 규정으로 작동한다는 점을 구분해야 한다.
실제 처벌·제재 수위는 어떤가요
이 조항은 형벌이나 과태료를 정하는 규정이 아니라 양도소득세 계산 시 필요경비를 어떻게 산정할지를 정하는 세액 계산 특례 조항이다. 같은 개정(법률 제21221호)이 함께 고친 조문들 중에도 벌칙·과태료 조문은 없다. 따라서 이 특례를 적용해 세금이 더 나오거나 덜 나오는 문제이지, 처벌이 뒤따르는 문제는 아니다. 실제 사례별 세액 차이에 관한 공표된 통계는 공표 자료 없음이다.
관련 법령
제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례) ① 거주자가 양도일부터 소급하여 10년(제94조제1항제3호에 따른 자산의 경우에는 1년) 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속(양도 당시 사망한 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)으로부터 증여받은 제94조제1항제1호 및 제3호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 다음 각 호의 기준을
제53조(증여재산 공제) 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람으로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 증여세 과세가액에서 공제한다. 이 경우 그 증여세 과세가액에서 공제받을 금액과 수증자가 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액(제53조의2에 따라 공제받은 금액은 제외한다)을 합한 금액이 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 공제하지 아니한다. 1. 배우자로부터 증여를 받은 경우: 6억원
자주 묻는 질문
이혼 후 3년 만에 팔면 이 특례가 적용되나요?
적용된다. 양도일부터 거슬러 10년 이내에 배우자(이혼으로 혼인관계가 소멸된 경우 포함)로부터 증여받은 주택이면 3년이든 9년이든 10년 이내라면 소득세법 제97조의2제1항이 적용된다.
이혼하고 재혼한 배우자에게서 증여받은 경우도 같나요?
소득세법 제97조의2제1항의 배우자 관련 문언은 "양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다"고만 정해져 있다. 재혼 여부에 대한 별도 예외는 이 글감의 조문 원문에 나타나 있지 않다.
증여세를 냈으니 양도세는 이미 줄어든 것 아닌가요?
증여세 상당액은 소득세법 제97조의2제1항제3호에 따라 필요경비에 산입되어 양도차익을 일부 줄이는 효과는 있다. 다만 취득가액 자체가 배우자의 원래 취득가액으로 재계산되므로, 전체적으로 세금이 늘어날지 줄어들지는 개별 사안의 취득가액·양도가액에 따라 다르다.
