합의서에 '원상복구'라고만 적었으면 입주할 때 상태로만 되돌리면 되나요

입력 2026.10.04. 오전 10:08

요약 및 결론: 임대인과 임차인이 합의서에 '원상복구'라고만 적었다면, 민법 제615조(제654조로 임대차에 준용)가 정하는 것은 임차인이 임차물을 반환할 때 원상에 회복해야 한다는 의무뿐이고, 그 회복이 정확히 어느 상태—입주 당시 상태인지, 계약 체결 시점 상태인지—까지를 뜻하는지는 조문이 따로 정하지 않는다. 부속시킨 물건을 철거할지는 임차인의 권리(할 수 있다)이지 의무가 아니며, "입주할 때 상태로 되돌리면 된다"는 결론은 조문만으로는 나오지 않는다.

임대차 계약이 끝나고 보증금 반환을 두고 다투는 과정에서 합의서나 계약서에 '원상복구'라는 문구만 남기는 경우가 많다. 문구가 짧다 보니 임대인은 입주 전 상태를, 임차인은 계약 체결 당시 상태를 각각 기준으로 주장하며 다시 분쟁이 생기는 유형이 반복된다. 이 문구의 법적 근거가 되는 민법 조문이 실제로 무엇을 정하고 무엇을 정하지 않는지 확인해 둘 필요가 있다.

원상복구는 민법에 있는 말인가

민법에 ‘원상복구’라는 용어는 없다. 제615조의 표제는 ‘차주의 원상회복의무와 철거권’이고, 본문은 “차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다”고 규정한다. 계약서·합의서에서 흔히 쓰는 ‘원상복구’는 이 ‘원상회복’을 가리키는 일상어일 뿐, 조문이 정의한 용어가 아니다.

이 조문은 원래 무엇에 관한 조문인가

제615조는 민법 제3편 제5절 ‘사용대차’에 속한 조문으로, 문언상 ‘차주’와 ‘차용물’을 대상으로 한다. 임대차 관계에 이 조문이 적용되는 것은 별도의 준용 규정 때문이다. 제654조는 “제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다”고 정해, 사용대차 조문을 임대차에 끌어오는 구조를 취한다. 따라서 임대차의 원상회복의무는 임대차 조문이 직접 정한 것이 아니라 준용을 통해 인정되는 것이다.

조문이 정하는 것과 정하지 않는 것

제615조 본문은 두 문장으로 이루어져 있고 성격이 다르다.

이 표에서 보듯 철거는 “해야 한다”가 아니라 “할 수 있다”로 규정돼 있으므로, 부속시킨 물건을 반드시 철거해야 하는 것처럼 이해하면 조문과 어긋난다. 또한 조문은 ‘원상’이 구체적으로 어느 시점의 상태를 뜻하는지(계약 체결 당시인지, 입주 당시인지, 그 중간의 통상적 변화까지 포함하는지)를 정하지 않는다. “어디까지 고쳐 놓아야 하나”라는 범위의 문제는 조문 문언만으로 답이 나오지 않으며, 개별 계약의 구체적 약정 내용에 달려 있다.

행위별 분해

이 표의 셋째 열은 형벌이나 과태료가 아니라 법적 성격을 나타낸다. 제615조와 제654조는 민사상 의무·권리를 정하는 조문이지 처벌 규정이 아니므로, 위반 시 곧바로 형사처벌이나 행정제재로 이어지는 조문이 아니다.

실제 다툼에서는 어떻게 판단되나

이 주제에 관해 확인된 공표 판례는 없다. 원상회복의 구체적 범위(예: 통상적인 사용에 따른 마모까지 되돌려야 하는지, 임차인이 설치한 시설을 철거해야 하는지)는 사안마다 계약서·특약사항·양 당사자의 의사표시 내용에 따라 달라지므로, “입주 당시 상태로만 돌리면 충분하다”거나 “계약 당시 상태까지 돌려야 한다”는 식의 일반적 결론을 조문 자체에서 이끌어낼 수 없다. 합의서에 ‘원상복구’라고만 적혀 있고 범위에 대한 별도 약정이 없다면, 그 범위 확정은 결국 개별 사안의 사실관계와 계약 해석의 문제로 남는다.

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