경매로 넘어간 집을 알리지 않고 전세 놓으면 사기죄가 될까
요약 및 결론: 경매 진행 사실을 알리지 않고 전세를 놓은 행위에 적용될 수 있는 조문은 형법 제347조(사기)입니다. 제347조제1항은 "사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자"를 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다고 정합니다. 사기죄가 되려면 '기망'이 인정되고, 그 기망으로 보증금 같은 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 사실이 함께 있어야 합니다. 경매 사실을 숨긴 것 하나만으로 제347조제1항이 완성되지는 않습니다.
임대인 소유 주택이 경매로 넘어가 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 일이 반복되고 있습니다. 그래서 "계약할 때 경매 이야기를 듣지 못했다면 사기 아니냐"는 질문이 많습니다. 이 글은 2026년 10월 2일부터 시행된 형법(법률 제22007호) 기준으로, 기준일 2026년 10월 8일 현재 현행인 제347조 문언에 비추어 이 질문을 정리합니다.
경매 사실을 말하지 않은 것만으로 사기죄가 성립하나요?
형법 제347조제1항은 경매 사실을 말하지 않은 것만으로 사기죄가 성립한다고 정하지 않습니다. 제347조제1항은 ‘사람을 기망하여’와 ‘재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한’을 한 문장으로 잇습니다. 기망 행위와 그로 인한 재물 교부 또는 재산상 이익 취득이 모두 있어야 합니다.
형법 제347조에는 ‘경매’, ‘전세’, ‘숨기다’, ‘고지의무’라는 말이 없습니다. 제347조가 정하는 행위는 ‘기망’뿐입니다. 그래서 경매 진행 사실을 알리지 않은 것이 기망에 해당하는지는 조문 문언만으로 단정할 수 없습니다. 구체적인 사실관계를 놓고 따로 판단해야 하는 문제입니다.
형법 제347조에는 괄호로 된 정의 규정이 없습니다. ‘기망’의 뜻과 범위, 예를 들어 사실을 알리지 않는 것까지 기망에 포함되는지는 조문이 직접 정해 두지 않았습니다.
전세 사기에서 사기죄가 되려면 어떤 요건이 필요한가요?
형법 제347조제1항의 사기죄는 문언상 두 요소로 이루어집니다. 첫째는 사람을 기망한 것이고, 둘째는 그 방법으로 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 것입니다. 전세 계약에 대입하면, 임대인의 행위가 기망으로 평가되는지와 그 결과 임차인에게서 보증금 같은 재물을 교부받았는지를 함께 보아야 합니다.
형법 제347조제1항의 객체는 ‘재물’과 ‘재산상의 이익’ 두 가지입니다. 보증금을 직접 받은 경우뿐 아니라 재산상의 이익을 취득한 경우도 같은 항에 들어갑니다.
보증금을 집주인이 아닌 다른 사람이 받았다면 처벌되지 않나요?
형법 제347조제2항에 따르면 다른 사람이 받은 경우에도 처벌됩니다. 제347조제2항은 제1항의 방법, 즉 기망으로 “제삼자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에도” 제1항과 같은 형에 처한다고 정합니다. 따라서 보증금을 기망한 본인이 직접 받은 경우만 사기죄가 되는 것은 아닙니다.
행위별로 정리하면 어떻게 되나요?
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정형 |
|---|---|---|
| 임차인을 기망해 보증금(재물)을 교부받음 | 형법 제347조제1항 | 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금 |
| 임차인을 기망해 재산상의 이익을 취득함 | 형법 제347조제1항 | 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금 |
| 기망으로 제삼자가 보증금을 교부받거나 재산상 이익을 취득하게 함 | 형법 제347조제2항 | 제1항과 같은 형(20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금) |
| 경매 진행 사실을 알리지 않은 것 자체 | 형법 제347조에 이를 직접 정한 문언 없음 | 그 자체에 대한 형을 정한 문언 없음. 기망으로 평가되고 재물 교부나 이익 취득이 함께 있어야 제1항의 형이 적용됨 |
사기죄로 처벌되면 형량은 어느 정도인가요?
형법 제347조제1항의 법정형은 ‘20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금’입니다. 징역과 벌금 가운데 하나를 고르는 선택형입니다. 제347조제2항이 적용되는 경우에도 형은 제1항과 같습니다.
법정형과 실제 선고형 사이의 간극에 관해서는, 경매 진행 사실을 숨긴 전세 계약 유형의 선고 통계나 양형기준 수치는 이 글에서 공표 자료 없음으로 처리합니다. 이 유형에 관한 판례도 이 글의 근거 자료에서는 확인되지 않았습니다. 그래서 특정 판결의 결론을 일반 규칙처럼 소개하지 않습니다.
제347조는 언제 개정된 조문인가요?
형법 제347조의 현재 문언은 법률 제21231호(2025년 12월 23일 공포)로 개정되었고, 같은 날 조문 제목도 개정되었습니다. 2025년 12월 23일은 공포일입니다. 법률 제21231호의 시행일, 적용례, 경과조치는 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않았습니다.
현행 형법 시행본은 법률 제22007호(2026년 9월 29일 공포, 2026년 10월 2일 시행)입니다. 법률 제22007호는 제347조 문언을 만든 개정이 아닙니다. 법률 제22007호의 부칙은 “이 법은 2026년 10월 2일부터 시행한다” 한 줄뿐이고, 적용례와 경과조치는 두지 않았습니다.
형법 제347조는 2개 항으로 되어 있고 호와 목은 없습니다. 삭제된 항도 없습니다.
관련 법령
제347조(사기) ① 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다.
자주 묻는 질문
집주인이 경매 들어간 걸 숨기고 전세 계약하면 사기죄인가요?
형법 제347조제1항의 사기죄가 되려면 기망이 인정되고, 그 기망으로 보증금 같은 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 사실이 함께 있어야 합니다. 제347조에는 '경매'나 '고지의무'라는 말이 없습니다. 따라서 경매 사실을 숨긴 것이 기망에 해당하는지는 구체적인 사실관계에 따라 판단됩니다.
전세 사기로 사기죄가 인정되면 형량은 얼마인가요?
형법 제347조제1항의 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다. 징역과 벌금 중 하나를 선택하는 구조입니다. 이 유형에 대한 실제 선고 통계는 공표 자료가 없습니다.
보증금을 집주인 가족이나 다른 사람 계좌로 받았으면 사기가 아닌가요?
형법 제347조제2항은 기망의 방법으로 제삼자가 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에도 제1항과 같은 형에 처한다고 정합니다. 그래서 보증금을 받은 사람이 본인이 아니라는 이유만으로 사기죄에서 벗어나지는 않습니다.
