경매로 보증금을 다 못 받았다면 남은 돈을 새 집주인에게 받을 수 있을까: 주택임대차보호법 제3조의5 단서 정리
핵심 답변
두 가지 조건을 함께 갖춘 임차권만 경락 뒤에도 남습니다. 임차권이 “대항력이 있는” 것이어야 하고, 보증금이 “모두” 변제되지 않았어야 합니다.
- 원칙(본문): 임차주택이 「민사집행법」에 따라 경매되면 임차권은 “그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다.”
- 예외(단서): “보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.”
따라서 “새 집주인에게 나머지를 받을 수 있는가”를 판단하려면 먼저 내 임차권이 단서에 해당하는지 확인해야 합니다. 대항력이 없는 임차권은 보증금을 다 못 받았더라도 본문에 따라 경락으로 소멸합니다. 보증금을 다 돌려받았다면 대항력이 있어도 단서가 적용되지 않습니다.
이 조문이 직접 정한 효과는 해당 임차권이 경락으로 소멸하지 않는다는 것까지입니다. 매수인(새 집주인)이 남은 보증금을 부담하는지, 부담한다면 어떤 방식과 절차인지는 이 글의 근거 조문에 직접 적혀 있지 않습니다.
1. 조문 원문: 주택임대차보호법 제3조의5
제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
조문 구조
- 항·호가 없는 단일 조문으로, 본문과 단서로 이루어져 있습니다.
- 현행 시행일은 2026년 1월 2일입니다(법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정).
- 다만 지금의 제3조의5 문언은 **법률 제8923호(공포 2008. 3. 21., 전문개정)**로 만들어졌습니다. 법률 제21065호는 정부조직법 부칙에 따른 타법개정입니다. 이 개정으로 주택임대차보호법에서 바뀐 것은 제8조의2제4항제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 고친 부분뿐이고, 제3조의5는 바뀌지 않았습니다.
읽을 때 주의할 점
| 구분 | 조문 표현 | 흔한 오해 |
|---|---|---|
| 소멸 시점 | “경락에 따라” 소멸 | 경매를 신청하거나 개시하기만 해도 소멸한다는 오해 |
| 예외 요건 ① | “대항력이 있는” 임차권 | 보증금을 못 받으면 누구나 임차권이 남는다는 오해 |
| 예외 요건 ② | 보증금이 “모두” 변제되지 아니한 | 일부라도 받으면 예외가 적용되지 않는다는 오해 |
두 요건은 한 임차권에 함께 붙는 수식어입니다. 하나만 갖춰서는 단서가 적용되지 않습니다.
“대항력”을 갖추는 요건은 제3조의5에 정해져 있지 않습니다. 이 글에서도 그 요건을 따로 다루지 않습니다.
2. 상황별로 정리하면
| 상황 | 대항력 | 보증금 변제 | 제3조의5에 따른 임차권 |
|---|---|---|---|
| A | 있음 | 모두 변제됨 | 경락에 따라 소멸(본문) |
| B | 있음 | 모두 변제되지 않음 | 경락으로 소멸하지 않음(단서) |
| C | 없음 | 모두 변제됨 | 경락에 따라 소멸(본문) |
| D | 없음 | 모두 변제되지 않음 | 경락에 따라 소멸(본문). 단서는 대항력을 요건으로 함 |
질문에 직접 해당하는 경우는 B입니다. 경매로 보증금 일부만 받았고 대항력이 있는 임차권이었다면, 그 임차권은 경락 뒤에도 남습니다.
D처럼 대항력이 없으면 보증금을 다 못 받았더라도 임차권은 경락에 따라 소멸합니다. 이때 남은 보증금 문제를 어떻게 다루는지는 이 글의 근거 조문 범위를 벗어납니다.
3. 배당요구: 민사집행법 제88조
경매에서 보증금을 돌려받는 통로 가운데 하나가 매각대금에서 받는 배당입니다. 민사집행법 제88조는 배당요구를 다음과 같이 정합니다.
①집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다. ②배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.
포인트
- 제1항은 “할 수 있다”입니다. 조문은 배당요구를 할 수 있는 채권자를 세 부류로 적습니다. 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자입니다. 임차인이 이 가운데 어디에 해당하는지는 제88조에 직접 나오지 않습니다.
- 제2항의 철회 제한은 한정적입니다. 배당요구로 매수인이 인수해야 할 부담이 바뀌는 경우에만 적용됩니다. 그 경우 배당요구의 종기가 지난 뒤에는 철회하지 못합니다. 모든 배당요구를 철회할 수 없다는 뜻이 아닙니다.
- “배당요구의 종기”가 언제인지는 제88조에 정해져 있지 않습니다.
4. “전세”와 “전세권”과 “등기된 임차권”은 다른 표현입니다: 민사집행법 제91조
민사집행법 제91조는 매각으로 소멸하는 부담과 매수인이 인수하는 부담을 정합니다. 질문과 관련된 부분은 제3항과 제4항입니다.
③지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. ④제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
정리
- 제3항: 전세권과 등기된 임차권 등은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없으면 매각으로 소멸됩니다.
- 제4항 본문: 제3항에 해당하지 않으면 매수인이 인수합니다.
- 제4항 단서: 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다는 규정은 “그중 전세권의 경우”에만 있습니다. 등기된 임차권에는 이런 단서가 없습니다.
용어를 섞지 마세요
- 주택임대차보호법 제3조의5는 **“대항력이 있는 임차권”**과 **“경락”**이라는 표현을 씁니다.
- 민사집행법 제91조는 “전세권”, “등기된 임차권”, **“매각”**이라는 표현을 씁니다.
- 일상에서 “전세 살던 집”이라고 할 때의 임차권이 곧 제91조의 “전세권”인 것은 아닙니다. 제91조제4항 단서(전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸)를 전세로 살던 임차인의 임차권에 그대로 옮겨 적용하면 조문을 잘못 읽은 것입니다.
제91조의 나머지 항은 다음과 같습니다.
- 제1항: 압류채권자의 채권에 우선하는 부담의 처리(잉여주의)
- 제2항: 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸
- 제5항: 매수인의 유치권자에 대한 변제 책임
5. 자주 묻는 질문
Q1. 집이 경매에 넘어가면 제 임차권은 사라지나요? 원칙적으로 임차권은 경락에 따라 소멸합니다(주택임대차보호법 제3조의5 본문). 다만 대항력이 있고 보증금이 모두 변제되지 않은 임차권은 소멸하지 않습니다(같은 조 단서). 경매를 신청하거나 개시한 것만으로 소멸한다고 정한 조문은 아닙니다.
Q2. 배당으로 보증금 일부만 받았습니다. 나머지를 새 집주인에게 받을 수 있나요? 임차권이 대항력이 있는 것이었다면 보증금이 모두 변제되지 않은 상태이므로, 제3조의5 단서에 따라 임차권은 경락으로 소멸하지 않습니다. 대항력이 없었다면 본문에 따라 소멸합니다. 임차권이 남은 경우 매수인이 남은 보증금을 부담하는지, 부담한다면 어떤 절차인지는 제3조의5에 직접 규정되어 있지 않습니다.
Q3. 보증금을 못 받기만 하면 임차권이 남나요? 아닙니다. 단서는 “대항력이 있는” 임차권일 것을 함께 요구합니다.
Q4. 배당요구를 하지 않으면 안 되나요? 민사집행법 제88조제1항은 배당요구를 “할 수 있다”고 정합니다. 임차인이 같은 항에 적힌 채권자 가운데 어디에 해당하는지는 이 조문에 직접 나오지 않습니다.
Q5. 배당요구를 한 뒤 철회할 수 있나요? 배당요구로 매수인이 인수해야 할 부담이 바뀌는 경우에는 배당요구의 종기가 지난 뒤 철회할 수 없습니다(민사집행법 제88조제2항). 이 경우가 아니면 같은 항의 철회 제한은 적용되지 않습니다.
Q6. 이 조문들이 곧 바뀌나요? 민사집행법을 개정하는 법률 제21456호(2026. 3. 17. 공포)는 2028년 3월 1일 시행 예정으로, 2026년 10월 13일 현재 시행 전입니다. 이 법률이 고치는 조문은 제26조, 제173조, 제224조, 제278조, 제303조이고, 제88조와 제91조의 문언은 그대로입니다. 민사집행법 현행본(법률 제20733호, 시행 2026. 2. 1.)에서 함께 고친 조문도 제246조와 제246조의2이며, 제88조와 제91조는 대상이 아니었습니다.
6. 한 문장 요약
경매로 보증금을 다 돌려받지 못했을 때 임차권이 경락 뒤에도 남는 경우는 대항력이 있는 임차권이면서 보증금이 모두 변제되지 않은 경우뿐이고(주택임대차보호법 제3조의5 단서), 배당요구는 제88조가 정한 채권자가 “할 수 있는” 절차이며, 제91조의 “전세권” 단서를 전세로 살던 임차인의 임차권에 옮겨 적용해서는 안 됩니다.
기준일: 2026년 10월 13일. 조문은 법제처 원문을 기준으로 했습니다. 구체적인 사안에서는 실제 사실관계와 다른 법령 규정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸): 법률 제21065호, 시행 2026. 1. 2. / 문언 형성: 법률 제8923호, 2008. 3. 21. 전문개정
- 주택임대차보호법 부칙(법률 제21065호, 2025. 10. 1.) 제1조, 제7조<121>
- 민사집행법 제88조(배당요구) 제1항, 제2항: 법률 제20733호, 시행 2026. 2. 1.
- 민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) 제1항부터 제5항까지: 법률 제20733호, 시행 2026. 2. 1.
- 민사집행법 부칙(법률 제20733호, 2025. 1. 31.) 제1조, 제2조
- 민사집행법 부칙(법률 제21456호, 2026. 3. 17., 시행 2028. 3. 1. 예정) 제1조, 제2조
