경매에서 보증금을 다 못 받으면 낙찰자에게 계속 살 수 있나요?
결론부터 말하면, 보증금이 전부 변제되지 않았고 임차권에 대항력이 있다면 경락만으로 임차권이 소멸하지 않습니다. 따라서 보증금이 모두 변제되지 아니하고 대항력이 있는 임차권은 경락에 따라 소멸하지 않습니다.
다만 두 조건이 모두 충족되어야 합니다.
- 보증금이 모두 변제되지 않았을 것
- 대항력이 있는 임차권일 것
주택임대차보호법 제3조의5는 임차주택에 민사집행법에 따른 경매가 진행된 경우 그 임차주택의 경락에 따라 임차권이 소멸한다고 정합니다. 그러나 단서에서 “보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권”은 예외로 둡니다.
따라서 보증금을 일부 받지 못했다는 사정만으로는 부족합니다. 대항력이 없으면 이 예외에 해당한다고 볼 수 없고, 반대로 대항력이 있더라도 보증금이 모두 변제되었다면 단서의 요건을 충족하지 않습니다.
또한 임차권이 소멸하는 시점은 경매개시결정이나 매각허가결정이 아니라, 조문상 “그 임차주택의 경락에 따라”입니다.
등기된 임차권은 민사집행법 제91조도 함께 살펴봐야 합니다. 등기된 임차권이 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸합니다. 그 밖의 등기된 임차권은 매수인이 인수합니다. 다만 제91조제4항 단서에서 배당요구로 매각 시 소멸한다고 정한 것은 전세권입니다.
배당요구와 관련해 민사집행법 제88조제1항은 일정한 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정하고, 제2항은 배당요구로 매수인이 인수해야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구의 종기가 지난 뒤 철회하지 못한다고 정합니다.
결국 경매에서 보증금을 다 받지 못했을 때 낙찰자에게 계속 거주할 수 있는지는 단순히 미배당 금액만으로 결정되지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의5 단서가 요구하는 보증금 미변제와 대항력이라는 두 요건을 함께 확인해야 합니다.
참고한 법령
- 주택임대차보호법 제3조의5
- 민사집행법 제88조제1항·제2항
- 민사집행법 제91조제3항·제4항
