경매 넘어간 사실을 숨기고 전세를 놓으면 사기죄인가요? 형법 제347조로 정리했습니다
핵심 답변
경매가 진행 중이라는 사실을 말하지 않고 전세를 놓았다는 것만으로 사기죄가 성립한다고 조문만 보고 단정할 수는 없습니다. 사기죄를 정한 형법 제347조제1항은 다음 두 요소를 한 문장으로 이어서 정합니다.
- 사람을 기망하여
- 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 것
또 제347조에는 ‘경매’, ‘전세’, ‘숨기다’, ‘고지의무’라는 말이 없습니다. 조문이 정하는 행위는 ‘기망’뿐입니다. 그래서 “경매 사실을 알리지 않은 것”이 이 조문의 ‘기망’에 해당하는지, 그리고 그 결과로 재물(예: 전세보증금)을 받거나 재산상 이익을 얻었는지는 구체적인 사정을 놓고 따로 판단해야 합니다.
성립한다면 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다(제347조제1항).
조문 원문: 형법 제347조(사기)
2026년 10월 8일 기준 현행 조문입니다. 2026년 10월 2일부터 시행된 법률 제22007호 시행본에 실린 문언입니다.
제347조(사기) ① 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2025.12.23> ②전항의 방법으로 제삼자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다.
- 구성: 2개 항으로 되어 있고 호와 목은 없습니다. 삭제된 항도 없습니다.
- 정의 규정: 제347조에는 ‘기망’을 따로 정의하는 괄호 규정이 없습니다.
조문을 요소별로 나눠 보기
| 조문 문언 | 의미 | 경매·전세 상황에 대입할 때 볼 점 |
|---|---|---|
| “사람을 기망하여” | 행위 요소 | 경매 진행 사실을 말하지 않은 것이 ‘기망’에 해당하는지가 쟁점입니다. 조문은 기망의 범위를 정의하지 않습니다. |
| “재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한” | 결과 요소 | 임차인에게서 보증금 같은 재물을 받았거나 재산상 이익을 얻었는지 봐야 합니다. |
| 두 문언을 잇는 “~하여” | 연결 | 기망과 재물 교부·이익 취득이 한 문장으로 이어져 있습니다. 둘 중 하나만으로는 제1항의 문언을 채우지 못합니다. |
| “20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금” | 법정형 | 징역과 벌금 가운데 하나를 고르는 선택형입니다. |
1) ‘숨긴 것’ 하나로 사기죄가 완성되지는 않습니다
제347조제1항은 ‘기망’과 ‘재물 교부·재산상 이익 취득’을 함께 요구합니다. 그래서 “경매 사실을 숨겼다”는 사정 하나만으로 요건이 모두 채워진다고 볼 수는 없습니다. 기망에 해당하는지와 별개로, 그 결과 재물을 받거나 재산상 이익을 얻었는지도 따져야 합니다.
2) ‘고지의무’는 제347조에 적힌 요건이 아닙니다
“집주인에게 경매 사실을 알릴 의무가 있으니 말하지 않으면 사기”라는 설명을 흔히 볼 수 있습니다. 그러나 ‘고지의무’라는 말은 제347조에 없습니다. 조문이 처벌 대상으로 정하는 행위는 ‘기망’입니다. 알리지 않은 것을 기망으로 볼 수 있는지는 조문 문언만으로 답이 나오지 않는 해석의 문제입니다.
3) 이 주제의 판례
이 글의 근거 자료에서는 경매 진행 사실을 알리지 않고 임대한 행위에 관한 판례를 확인하지 못했습니다. 그래서 그런 행위를 기망으로 본 판결이 있다거나 없다고 이 글에서 말하지 않습니다.
돈을 받은 사람이 집주인이 아니어도 처벌되나요? (제347조제2항)
처벌될 수 있습니다. 제2항은 “전항의 방법으로 제삼자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에도” 제1항과 같은 형으로 처벌한다고 정합니다. 기망한 사람이 직접 보증금을 받은 경우뿐 아니라, 같은 방법으로 다른 사람이 재물을 받거나 이익을 얻게 한 경우도 같은 법정형이 적용됩니다.
형량: 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금
- 제347조제1항의 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다.
- 징역과 벌금 중 하나를 고르는 선택형입니다.
- 제2항(제삼자가 받게 한 경우)도 “전항의 형과 같다”고 정하므로 같은 법정형입니다.
- 실제로 선고되는 형은 개별 사건에서 법원이 정합니다. 이 글은 조문이 정한 상한만 소개합니다.
개정·시행 정보 (2026년 10월 8일 기준)
- 현행 시행본: 형법 [시행 2026. 10. 2.] [법률 제22007호, 2026. 9. 29., 일부개정], 소관 법무부
- 제347조 문언을 만든 개정: 법률 제21231호(공포 2025. 12. 23.)
- 조문의 연혁 표기는
<개정 2025.12.23> [제목개정 2025.12.23]입니다. 같은 날 제목도 개정되었습니다. -
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- 23.은 공포일입니다. 이 개정의 시행일, 적용례, 경과조치, 함께 고친 다른 조문은 근거 자료에서 확인되지 않았습니다.
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- 제347조 문언은 법률 제22007호에서 바뀐 것이 아닙니다. 제22007호는 현재 시행본의 공포번호일 뿐입니다.
- 조문의 연혁 표기는
- 법률 제22007호 부칙: “이 법은 2026년 10월 2일부터 시행한다.” 한 줄뿐입니다. 시행일만 정하고 적용례와 경과조치는 두지 않았습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 경매 진행 중인 집을 전세로 놓으면 다 사기인가요? 아닙니다. 제347조는 ‘경매’나 ‘전세’를 언급하지 않습니다. 조문상 요건은 ‘사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득’한 것입니다. 사기죄가 되는지는 이 요건이 실제로 갖춰졌는지에 달려 있습니다.
Q2. 경매 사실을 ‘말하지 않은 것’도 기망인가요? 제347조에는 ‘기망’의 정의가 없습니다. 알리지 않은 것까지 기망에 들어가는지도 조문에 적혀 있지 않습니다. 그래서 조문 문언만으로는 어느 쪽으로도 단정할 수 없습니다.
Q3. 보증금을 집주인이 아니라 다른 사람이 받았다면요? 제347조제2항에 따라, 같은 방법으로 제삼자가 재물을 받게 하거나 재산상 이익을 얻게 한 경우에도 제1항과 같은 형으로 처벌합니다.
Q4. 사기죄 형량은 얼마인가요? 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다(제347조제1항).
Q5. 최근 형법 개정으로 사기죄 조문이 바뀌었나요? 지금 시행되는 형법은 2026년 10월 2일부터 시행된 법률 제22007호 시행본입니다. 다만 제347조 문언 자체는 법률 제21231호(2025. 12. 23. 공포)로 개정된 것입니다. 그 개정의 시행일과 경과조치는 확인되지 않았습니다.
요약
- 사기죄(형법 제347조제1항)는 기망과 재물 교부 또는 재산상 이익 취득을 한 문장으로 이어 요구합니다.
- 조문에는 ‘고지의무’, ‘경매’, ‘전세’, ‘숨기다’라는 말이 없습니다. 경매 사실을 알리지 않은 것이 기망인지는 조문만으로 정해지지 않습니다.
- 제삼자가 재물을 받게 하거나 이익을 얻게 한 경우도 같은 형입니다(제2항).
- 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다.
참고 법령
- 형법 제347조제1항 (사기)
- 형법 제347조제2항 (사기, 제삼자가 재물을 받거나 이익을 얻게 한 경우)
- 형법 부칙 <법률 제22007호, 2026. 9. 29.> (시행일)
출처: 법제처 국가법령정보센터 형법(시행 2026. 10. 2., 법률 제22007호)
