경매 넘어간 사실을 말 안 하고 전세 놓으면 사기인가요
요약 및 결론: 임대인이 경매 진행 사실을 알리지 않고 전세 계약을 맺었다는 사정만으로는 형법 제347조 사기죄가 바로 성립하지 않는다. 사기죄는 '기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득'하는 것을 요건으로 하며, 단순히 사실을 알리지 않은 것과 적극적인 기망행위가 있었는지는 별개의 판단이다. 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이며, 이는 기망과 재물·이익 취득이라는 요건이 함께 인정될 때 적용되는 형이다.
전세 보증금을 떼일 위기에 놓인 세입자들이 임대인을 사기로 처벌할 수 있는지 묻는 경우가 늘고 있다. 경매가 진행 중인 주택에 전세를 놓는 유형의 사건이 반복되면서, "말 안 한 것도 사기냐"는 질문이 자주 나온다. 이 글은 형법 제347조 조문 자체가 무엇을 요구하는지만 짚는다.
본문
형법 제347조 사기죄의 요건은 무엇인가
제347조제1항은 “사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자”를 처벌 대상으로 정한다. 이 문장은 하나로 이어진 요건이다. ‘기망’이라는 행위와 ‘재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득’했다는 결과가 모두 갖춰져야 조문이 정한 범죄가 성립한다. 조문은 기망의 방법이나 범위를 따로 정의하지 않으며, ‘숨긴 것’ 하나만으로 요건이 채워지는 구조가 아니다.
조문에 ‘고지의무’나 ‘경매’라는 말이 있는가
없다. 형법 제347조 원문에는 ‘고지의무’, ‘경매’, ‘숨기다’, ‘전세’라는 표현이 전혀 나오지 않는다. 조문이 정하는 행위는 ‘기망’ 하나뿐이다. 따라서 경매 진행 사실을 알리지 않은 것이 그 자체로 조문상 기망에 해당한다고 조문 문언만으로 단정할 수 없다. 특정 사정을 알릴 의무가 있는지, 그 의무를 어긴 것이 기망으로 평가되는지는 조문 바깥의 판단 영역이며, 이 글이 참고한 법제처 원문과 관련 자료에서는 이 쟁점을 다룬 판례가 확인되지 않는다.
임대인이 아니라 제3자가 보증금을 받은 경우도 처벌되는가
제347조제2항은 “전항의 방법으로 제삼자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다”고 정한다. 즉 기망한 사람 본인이 직접 보증금을 받은 경우만이 아니라, 같은 기망의 방법으로 다른 사람이 보증금을 받게 한 경우에도 제1항과 같은 형으로 처벌된다. 전세 계약에서 실제 보증금 수령자가 임대인 본인이 아닌 구조라도 이 조항이 적용될 수 있다는 의미다.
행위별 분해
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정형 |
|---|---|---|
| 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득 | 형법 제347조제1항 | 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금 |
| 같은 방법으로 제3자가 재물의 교부를 받게 하거나 이익을 취득하게 함 | 형법 제347조제2항 | 제1항과 같은 형 |
표의 각 행은 ‘기망’과 ‘재물의 교부 또는 재산상 이익 취득’이 모두 인정될 때를 전제로 한다. 경매 진행 사실을 알리지 않았다는 사정 하나만으로 이 표의 어느 행에도 자동으로 해당하지 않는다.
실제 처벌 수위는 어떤가
형법 제347조는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이라는 선택형 법정형을 정하고 있을 뿐, 실제 선고형이 어느 수준에서 이루어지는지에 관한 공표된 통계나 양형기준 수치는 이 글이 참고한 자료에 없다. 또한 경매 사실 미고지를 기망으로 인정한 구체적 판례도 확인되지 않았다. 따라서 이 유형의 사건에서 실제로 기소·처벌되는 비율이나 양형 경향에 대해서는 공표 자료 없음이라고 밝힌다.
법정형이 2026년에 왜 바뀌었나
형법 제347조는 2026년 10월 2일부터 시행되는 현행 조문이며(해당 시행본의 공포번호는 법률 제22007호, 2026.9.29.), 이 문언 자체는 법률 제21231호(공포 2025년 12월 23일)의 개정으로 만들어졌다. 다만 이 개정의 시행일, 적용례, 경과조치, 함께 고쳐진 다른 벌칙 조문에 관한 내용은 이 글이 참고한 자료에서 확인되지 않는다. 한편 법률 제22007호(공포 2026년 9월 29일)의 부칙은 “이 법은 2026년 10월 2일부터 시행한다”는 시행일 규정 한 줄만 두고 있으며, 별도의 적용례나 경과조치는 두지 않았다.
관련 법령
제347조(사기) ① 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다.
자주 묻는 질문
전세 계약 전에 경매 사실을 몰랐다고 하면 임대인이 빠져나갈 수 있나요?
형법 제347조는 기망 여부와 재물·이익 취득 여부를 함께 요구하는 조문이며, 임대인이 실제로 몰랐는지 또는 알고도 알리지 않았는지는 구체적 사정에 따라 달리 판단될 수 있는 영역이다. 이 글이 참고한 자료에는 이 쟁점을 다룬 판례가 없어 일반적인 결론을 제시할 수 없다.
경매 진행 중인 집에 전세 들어갔다가 보증금을 못 받으면 바로 형사처벌로 갈 수 있나요?
형법 제347조는 기망과 재물의 교부 또는 재산상 이익 취득이 모두 인정되어야 적용되는 조문이며, 보증금을 돌려받지 못했다는 결과만으로 이 요건이 충족되는 것은 아니다. 조문 자체에는 경매나 전세라는 단어가 없으므로, 구체적 사실관계에 따라 기망에 해당하는지를 따로 살펴야 한다.
사기죄로 처벌되면 임대인은 얼마나 받나요?
형법 제347조제1항이 정하는 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이며, 이는 선택형이다. 다만 이 유형의 사건에서 실제로 어느 수준으로 선고되는지에 관한 공표된 통계는 확인되지 않는다.
