경매에서 보증금을 다 못 받으면 낙찰자에게 계속 살 수 있나요
요약 및 결론: 주택임대차보호법 제3조의5는 임차권이 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다고 정하면서, 단서에서 "보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권"은 그러하지 아니하다고 규정한다. 즉 보증금을 다 받지 못했다는 사정 하나만으로 임차권이 남는 것이 아니라, **보증금이 모두 변제되지 아니하였을 것**과 **대항력이 있을 것**이라는 두 가지가 함께 갖춰진 임차권만 경락으로 소멸하지 않는다. 대항력이 없는 임차권이라면 보증금이 남아 있어도 단서의 예외에 해당하지 않는다.
전세보증금 미회수 상태에서 살던 집이 경매로 넘어갔다는 상담성 질문은 임대차 분쟁 유형 가운데 꾸준히 반복되는 축이다. 낙찰자가 인도를 요구하는 국면에서 임차인이 가장 먼저 확인해야 할 것은 임차권이 경락으로 소멸했는지 여부이고, 그 판단 기준은 주택임대차보호법 제3조의5 한 문장과 민사집행법 제91조의 인수·소멸 규정에 들어 있다. 이 글은 2026년 9월 22일 기준 현행 조문(주택임대차보호법 시행 2026. 1. 2. / 민사집행법 시행 2026. 2. 1.)만을 근거로 두 조문의 본문과 단서가 어떻게 갈리는지 정리한다.
주택임대차보호법 제3조의5는 정확히 무엇을 정하고 있나
제3조의5의 제목은 “경매에 의한 임차권의 소멸”이고, 항·호·목이 없는 한 문장으로 되어 있다. 본문은 “임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다”이고, 이어지는 단서는 “다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다”이다. 조문에 항 번호가 없으므로 “제3조의5제1항”처럼 항을 붙여 인용하는 것은 잘못된 인용이다.
소멸의 계기로 조문이 적은 말은 “그 임차주택의 경락에 따라”다. 경매개시결정이 났다는 사정이나 매각허가결정이 있었다는 사정을 소멸 시점으로 바꿔 적는 것은 조문 문언과 다르다. 괄호 안의 “競落”은 경락이라는 단어의 한자 병기일 뿐이고, 별도의 정의 규정이 아니다.
보증금을 다 못 받기만 하면 임차권이 남나
남지 않는다. 단서가 예외로 들고 있는 것은 “보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권”이고, 이 문언은 두 요소를 함께 요구한다. 보증금이 모두 변제되지 아니하였을 것, 그리고 그 임차권에 대항력이 있을 것이다.
따라서 보증금 중 일부만 배당받아 미변제분이 남았더라도 그 임차권에 대항력이 없다면 단서의 예외에 들어가지 않고, 반대로 대항력이 있더라도 보증금이 모두 변제되었다면 역시 단서가 아니라 본문에 따라 경락으로 소멸한다. 둘 중 하나만 갖춘 경우를 단서에 넣어 설명하는 것은 조문을 넓혀 읽는 것이다. 한편 제3조의5는 대항력의 취득 요건을 정한 조문이 아니라 “대항력이 있는 임차권”이라는 표지만 두고 있으므로, 대항력 자체가 있는지는 이 조문이 아닌 별도의 규정으로 판단할 문제다.
민사집행법 제91조의 인수와 소멸은 어떻게 갈리나
민사집행법 제91조는 5개 항으로 되어 있고, 매각 이후 권리의 운명을 인수주의와 소멸주의로 나눈다. 제2항은 매각부동산 위의 모든 저당권이 매각으로 소멸된다고 정한다. 제3항은 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권이 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다고 한다.
제4항 본문은 “제3항의 경우 외의” 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다고 정한다. 제4항 단서에서 배당요구를 하면 매각으로 소멸되는 것으로 열거된 권리는 전세권뿐이며, 등기된 임차권이 배당요구로 소멸된다는 내용은 이 단서에 없다. 또한 제5항은 매수인이 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 정하고, 제1항은 압류채권자의 채권에 우선하는 부담을 매수인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다고 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다고 정한다.
배당요구는 의무인가, 그리고 철회할 수 있나
민사집행법 제88조제1항은 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 “할 수 있다”고 정한다. 문언이 재량형이므로 조문 자체가 배당요구를 강제하는 형식은 아니다.
제2항은 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우, 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다고 정한다. 즉 배당요구가 매수인의 인수 부담을 변동시키는 국면에서는 종기 경과 후 철회가 금지된다.
상황별 정리표
| 어떤 상황 | 적용 조문 | 법정 효과 |
|---|---|---|
| 임차주택에 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 일반적 경우 | 주택임대차보호법 제3조의5 본문 | 그 임차주택의 경락에 따라 임차권 소멸 |
| 보증금이 모두 변제되지 아니하였고, 대항력도 있는 임차권 | 주택임대차보호법 제3조의5 단서 | 본문의 소멸에 해당하지 아니함(예외) |
| 보증금 미변제분은 있으나 대항력이 없는 임차권 | 주택임대차보호법 제3조의5 단서(요건 불충족) | 단서의 예외에 해당하지 않음 |
| 등기된 임차권이 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우 | 민사집행법 제91조제3항 | 매각으로 소멸 |
| 제3항의 경우 외의 등기된 임차권 | 민사집행법 제91조제4항 본문 | 매수인이 인수 |
| 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 한 경우 | 민사집행법 제91조제4항 단서 | 매각으로 소멸(전세권에 한정) |
| 매각부동산 위의 저당권 | 민사집행법 제91조제2항 | 매각으로 소멸 |
| 유치권자가 있는 경우 | 민사집행법 제91조제5항 | 매수인이 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임 |
| 우선변제청구권이 있는 채권자 등의 배당요구 | 민사집행법 제88조제1항 | 배당요구를 할 수 있음(재량) |
| 배당요구로 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우 | 민사집행법 제88조제2항 | 배당요구 종기 경과 후 철회 금지 |
형사처벌이나 공표된 통계는 있나
주택임대차보호법 제3조의5와 민사집행법 제91조·제88조는 임차권·용익권의 소멸과 인수, 배당요구의 요건을 정한 규정이고, 이들 조문 자체에 벌칙이나 과태료가 붙어 있지 않다. 따라서 이 주제에서 법정형과 실제 선고형의 간극을 비교할 대상은 없다.
경매 사건에서 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금이 실제로 얼마나 인수되는지에 관한 공식 통계·양형기준 수치는 이 글이 근거로 삼은 자료 범위에서 확인되지 않아 공표 자료 없음으로 적는다. 아울러 이 쟁점에 직접 붙일 판례 역시 확인되지 않았으므로, 특정 사건번호를 들어 결론을 단정하지 않는다.
2026년 9월 기준으로 개정 상황은 어떻게 되나
주택임대차보호법은 법률 제21065호(2025. 10. 1., 타법개정)로 2026년 1월 2일 시행 중이다. 다만 제3조의5의 현재 문언을 만든 개정은 법률 제8923호(공포 2008. 3. 21.) 전문개정이며, 상단 공포번호인 제21065호와는 다르다. 법률 제21065호 부칙은 시행일을 정하고, 부칙 제7조 <121>에서 주택임대차보호법 제8조의2제4항제3호 중 “기획재정부”를 “재정경제부”로 고쳤을 뿐, 제3조의5 문언을 손댄 개정이 아니다.
민사집행법은 법률 제20733호(2025. 1. 31., 일부개정)로 2026년 2월 1일부터 시행 중이고, 이 개정의 부칙은 시행일(공포 후 1년이 경과한 날)과 함께 압류금지채권에 관한 적용례를 두었으며 함께 고친 조문은 제246조와 제246조의2다. 한편 법률 제21456호(2026. 3. 17., 일부개정)는 시행일이 2028년 3월 1일로 기준일인 2026년 9월 22일 현재 아직 시행되지 않았고, 고치는 조문은 제26조·제173조·제224조·제278조·제303조여서 제91조와 제88조의 문언은 그대로다.
관련 법령
제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.
제88조(배당요구) ①집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다.
자주 묻는 질문
경매에서 보증금 일부만 배당받으면 낙찰자에게 계속 살 수 있나요?
주택임대차보호법 제3조의5 단서는 "보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권"만 본문의 소멸에서 제외한다. 따라서 보증금 일부만 배당받아 미변제분이 남았다는 사정에 더해 그 임차권에 대항력이 있어야 단서의 예외가 적용되고, 대항력이 없다면 미변제분이 남아 있어도 단서에 해당하지 않는다.
임차권은 경매 시작할 때 없어지나요, 낙찰될 때 없어지나요?
제3조의5 본문은 "그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다"고 적고 있다. 조문이 소멸의 계기로 삼은 표현은 경락이며, 경매개시나 매각허가결정 시점으로 바꿔 읽을 근거는 조문 문언에 없다.
임차인이 배당요구를 하면 임차권이 소멸하나요?
민사집행법 제91조제4항 단서에서 배당요구를 하면 매각으로 소멸되는 것으로 정한 권리는 전세권이다. 등기된 임차권에 관해서는 제91조제3항(저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸)과 제4항 본문(그 밖의 경우 매수인이 인수)이 기준이 되며, 배당요구 자체를 임차권 소멸 사유로 적은 문언은 제4항 단서에 없다.
