등록임대주택은 집주인이 계약을 못 깨고 세입자만 깰 수 있나요?
민간임대주택법 제45조는 임대사업자의 계약 종료를 제한하고, 일정한 경우 임차인에게 계약을 해제하거나 해지할 수 있도록 합니다. 다만 “집주인은 어떤 경우에도 계약을 끝낼 수 없고 세입자는 언제든 끝낼 수 있다”는 뜻은 아닙니다.
임대사업자는 등록 기간 중 계약 종료가 제한됩니다
제45조제1항에 따르면 임대사업자는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절할 수 없습니다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 경우에는 예외입니다.
법률은 예외 사유의 예로 “임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등”을 들고 있습니다. 여기서 “등”이라고 규정했으므로, 이 예시만으로 예외 사유 전체를 한정할 수는 없습니다. 구체적인 예외 사유는 이 글의 근거 자료에 포함되어 있지 않습니다.
임차인도 정해진 경우에만 해제·해지할 수 있습니다
제45조제2항은 임차인이 대통령령으로 정하는 경우에 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있다고 정합니다. 따라서 임차인이 사유와 관계없이 원하는 때에 계약을 끝낼 수 있다는 뜻은 아닙니다.
법률에 나온 한 가지 예는 시장·군수·구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우입니다. 임차인이 중대한 하자가 있다고 판단하는 것만으로 이 예시의 요건이 충족된다고 단정할 수 없습니다. 구체적으로 어떤 경우가 해당하는지는 대통령령에 위임되어 있으며, 그 목록은 여기 제시된 자료만으로 확인할 수 없습니다.
두 규정은 서로 대칭이 아닙니다
임대사업자에게는 등록 기간 중 계약 해제·해지뿐 아니라 재계약 거절도 제한됩니다. 반면 제45조제2항이 임차인에게 정한 것은 계약 해제·해지이며, 이 항에는 재계약 거절에 관한 내용이 없습니다.
따라서 질문에 대한 답은 이렇습니다. 등록된 임대사업자는 등록 기간 중 계약을 자유롭게 끝내거나 재계약을 거절할 수 없지만, 법령이 정한 예외가 있습니다. 임차인도 법령이 정한 경우에 계약을 해제하거나 해지할 수 있으며, 사유 없이 언제든 종료할 수 있는 것은 아닙니다. 이 규정만으로 집주인은 전혀 계약을 끝낼 수 없고 세입자만 계약을 끝낼 수 있다고 말할 수는 없습니다.
참고 법령
- 민간임대주택에 관한 특별법 제45조제1항·제2항
