등록임대주택은 임대사업자가 제한되고 임차인은 법정 요건에서 계약을 끝낼 수 있나요?

입력 2026.10.05. 오전 10:08

요약 및 결론: 등록임대주택의 임대사업자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제45조제1항에 따라 등록되어 있는 기간 동안 원칙적으로 임대차계약을 해제ㆍ해지하거나 재계약을 거절할 수 없습니다. 다만 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때에는 예외가 될 수 있습니다. 임차인도 아무 사유 없이 계약을 해제ㆍ해지할 수 있는 것은 아닙니다. 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자를 인정하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에 해제 또는 해지를 할 수 있습니다.

등록임대주택 계약에서는 임대사업자와 임차인에게 같은 내용의 해지권이 주어지는 구조가 아닙니다. 제45조는 임대사업자에게 해제ㆍ해지와 재계약 거절을 제한하고, 임차인에게는 법령상 요건이 있을 때 해제ㆍ해지할 수 있는 권한을 규정합니다.

임대사업자는 언제 계약을 해제ㆍ해지하거나 재계약을 거절할 수 없나요?

임대사업자는 등록되어 있는 기간 동안 원칙적으로 계약을 해제ㆍ해지하거나 재계약을 거절할 수 없습니다. 이 제한은 임대차계약 기간 일반이 아니라, 임대사업자로 등록되어 있는 기간에 적용되는 규정입니다.

제45조제1항은 임차인의 의무 위반이나 임대차를 계속하기 어려운 경우를 예시로 들면서도, 그 밖의 대통령령상 사유가 발생한 때를 예외로 둡니다. 따라서 법률 문언만으로 예외 사유를 두 가지로 한정할 수는 없습니다.

임차인은 중대한 하자가 있으면 계약을 끝낼 수 있나요?

임차인은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에 계약을 해제하거나 해지할 수 있습니다. 중대한 하자가 있다는 임차인의 판단만으로 제45조제2항의 요건이 충족되는 것은 아닙니다.

제45조제2항에는 재계약 거절에 관한 문언이 없습니다. 임대사업자에게 적용되는 해제ㆍ해지ㆍ재계약 거절 제한과, 임차인에게 인정되는 해제ㆍ해지 가능 사유를 같은 내용으로 대칭시켜 해석해서는 안 됩니다.

대통령령상 사유는 이 조문만으로 알 수 있나요?

제45조는 임대사업자 측 예외를 “대통령령으로 정하는 사유”, 임차인 측 해제ㆍ해지 가능 사유를 “대통령령으로 정하는 경우”에 맡깁니다. 구체적인 사유 목록은 이 글의 자료 범위에 포함되어 있지 않아, 제45조만으로 특정 사유의 해당 여부를 단정할 수 없습니다.

실제 처벌 수위는 어떻게 확인되나요?

제45조 위반에 대한 벌칙ㆍ과태료 조문과 법정형은 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다. 따라서 제45조 위반만을 전제로 한 형사처벌 또는 과태료 부과 여부와 수치를 단정할 수 없습니다.

이 주제의 판례와 실제 선고 통계도 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다. 법정형과 실제 선고의 간극을 보여 주는 공표 자료는 이 글의 자료 범위에서는 확인되지 않았습니다.

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