등록임대주택, 집주인은 계약을 깰 수 없고 세입자만 깰 수 있나요?

입력 2026.10.05. 오전 10:08

요약 및 결론: 민간임대주택에 관한 특별법 제45조는 임대사업자(집주인)와 임차인(세입자)의 해지 권리를 비대칭으로 규정한다. 임대사업자는 등록 기간 동안 대통령령이 정하는 정당한 사유 없이 계약을 깰 수 없으며, 임차인은 시·군·구청장이 인정하는 중대한 하자 등 대통령령이 정하는 경우에 해지 권리가 있다.

정책금융을 통해 임대 의욕을 높이려는 등록임대주택 제도에서 임대사업자의 무분별한 계약 해지를 막기 위해 법률이 보호 장치를 뒀다. 이로 인해 임대사업자와 임차인 사이에 계약 해지 요건의 불균형이 생긴다.

본문

임대사업자는 정말 계약을 깰 수 없나?

임대사업자가 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절하는 것은 원칙적으로 금지된다. 다만 법이 정한 정당한 사유가 있으면 예외다.

민간임대주택에 관한 특별법 제45조제1항은 “임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다”고 규정한다.

이 조항의 핵심은 세 가지다. 첫째, 금지의 대상이 해제, 해지, 재계약 거절 모두를 포함한다는 점이다. 둘째, 이 금지는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안만 적용된다는 점이다. 셋째, 예외는 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 발생한 경우뿐이라는 점이다. 법이 “임차인이 의무를 위반하거나”라는 예시를 든 것은 정당한 사유의 예일 뿐, 이것만으로 계약을 깰 수 있다는 뜻이 아니다.

“대통령령으로 정하는 사유”의 구체적 내용은 시행령에 위임되어 있다. 법률은 그 사유의 예시만 제시할 뿐, 전체 목록은 시행령 차원에서 정해진다.

세입자는 어떤 경우에 계약을 깰 수 있나?

임차인의 계약 해지는 조건부 권리다. 임차인이 임의로 깰 수 있는 것이 아니라, 법이 정한 경우에만 그 권리가 인정된다.

민간임대주택에 관한 특별법 제45조제2항은 “임차인은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있다”고 규정한다.

이 조항에서 중요한 점은 임차인에게 주어진 것이 권리라는 점이다. 의무가 아니므로 해지할 필요가 없으면 계속 거주해도 된다. 그러나 이 권리를 행사하려면 두 가지 조건이 모두 충족되어야 한다. 첫째, 시장·군수·구청장이 중대한 하자가 있다고 공식 인정해야 한다. 둘째, 그 경우가 대통령령으로 정한 사유에 해당해야 한다. 임차인이 주관적으로 “이것은 중대한 하자다”라고 주장하는 것만으로는 충분하지 않다.

제45조제2항은 제1항과 달리 “재계약 거절”을 금지하지 않는다. 임차인이 계약을 해지할 권리는 있지만, 집주인이 재계약을 거절하는 것을 제한하지는 않는다는 뜻이다.

왜 이렇게 불균형하게 규정했나?

등록임대주택은 장기 임차를 전제로 설계된 제도다. 임대사업자에게 세제 혜택과 정책금융을 지원하는 대신, 임차인에게 안정적인 주거를 보장하려는 정책 의도가 반영되어 있다. 임대사업자가 수익성을 이유로 임차인을 쉽게 내보내는 것을 법률로 막은 이유다.

한편 임차인에게도 최소한의 탈출구는 필요하다. 주거 환경이 돌이킬 수 없을 정도로 나빠졌을 때 행정기관의 판정 하에 계약을 벗을 수 있도록 한 것이다. 다만 이것도 권리이지 의무가 아니고, 행정기관의 공식 확인을 거쳐야 한다는 점에서 신중하게 설계되었다.

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