등록임대주택 계약 해지: 집주인은 못 깨고 세입자만 깰 수 있을까? (민간임대주택법 제45조)
핵심 답변
“집주인은 못 깨고 세입자는 깰 수 있다”는 말은 절반만 맞습니다. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제45조는 임대사업자와 임차인에게 서로 다른 규칙을 둡니다.
- 임대사업자(집주인): 법에서 금지하는 방식으로 정해져 있습니다. 대통령령으로 정하는 사유가 생긴 때를 빼고는, 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 없고, 재계약을 거절할 수도 없습니다.
- 임차인(세입자): 법에서 허용하는 방식으로 정해져 있습니다. 다만 대통령령으로 정하는 경우에만 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있습니다. 예를 들어 시장·군수·구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우입니다.
정리하면 집주인도 대통령령이 정한 사유가 있으면 계약을 끝낼 수 있습니다. 세입자도 대통령령이 정한 경우가 아니면 이 조항을 근거로 해지할 수 없습니다. 양쪽 모두 “대통령령으로 정하는 사유·경우”라는 조건이 붙어 있고, 두 조항의 문장 구조와 대상이 서로 다릅니다.
이 글은 발행일인 2026년 10월 5일을 기준으로 현행 법령을 설명합니다.
조문 원문: 민간임대주택에 관한 특별법 제45조
현행 법률: [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정] (소관: 국토교통부)
제45조(임대차계약의 해제ㆍ해지 등)
① 임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다. <개정 2018.8.14, 2021.9.14>
② 임차인은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있다. <신설 2018.8.14>제45조는 2개 항으로 되어 있고, 호와 목은 없습니다.
한눈에 비교: 제1항과 제2항
| 구분 | 제1항 (임대사업자) | 제2항 (임차인) |
|---|---|---|
| 문장의 성격 | 금지(“할 수 없다”) | 재량(“할 수 있다”) |
| 대상 행위 | 해제, 해지, 재계약 거절 | 해제, 해지 (재계약 거절에 관한 규정 없음) |
| 예외 또는 허용 조건 | 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때 | 대통령령으로 정하는 경우 |
| 조문에 나온 예시 | 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 “등” | 시장·군수·구청장이 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 “등” |
| 적용 기간 | 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 | 조문에 따로 정한 기간 없음 |
| 연혁 표기 | <개정 2018.8.14, 2021.9.14> | <신설 2018.8.14> |
제1항: 임대사업자가 할 수 없는 세 가지
1. 금지되는 행위는 세 가지입니다
제1항이 임대사업자에게 금지하는 것은 다음 세 가지입니다.
- 임대차계약의 해제
- 임대차계약의 해지
- 재계약 거절
그래서 집주인이 계약 기간 도중에 계약을 끝내는 것만 막히는 게 아닙니다. 등록 기간 중에는 재계약을 거절하는 것도 이 조항의 금지 대상입니다.
2. 예외는 “대통령령으로 정하는 사유”뿐입니다
금지가 풀리는 경우는 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때뿐입니다. 조문에 나오는 “임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우”는 뒤에 “등”이 붙은 예시입니다. 따라서 예외 사유가 이 두 가지로 끝나는 것은 아니고, 전체 목록은 시행령에 맡겨져 있습니다. 시행령의 구체적 목록은 이 글의 근거 자료 범위 밖이므로 여기서 나열하지 않습니다.
3. 금지는 “등록되어 있는 기간 동안”에만 적용됩니다
제1항의 금지는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안에 적용됩니다.
- 이 기간은 개별 임대차 계약기간과 같은 개념이 아닙니다.
- 기간 제한 없이 계속되는 금지도 아닙니다. 조문이 정한 기준은 “등록되어 있는 기간”입니다.
제2항: 임차인이 할 수 있는 것과 그 조건
1. 권리이지 의무가 아닙니다
제2항은 “해제하거나 해지할 수 있다”는 재량 규정입니다. 요건을 갖춘 임차인은 해제하거나 해지할 수 있지만, 반드시 그렇게 해야 하는 것은 아닙니다.
2. 사유 없이 해지할 수 있다는 뜻은 아닙니다
이 권리는 대통령령으로 정하는 경우에만 생깁니다. “등록임대주택 세입자는 아무 때나 계약을 깰 수 있다”는 식의 이해는 제45조 제2항의 문언과 맞지 않습니다.
3. “중대한 하자”는 세입자 혼자 판단하는 것이 아닙니다
조문이 예로 든 경우는 시장·군수·구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우입니다. 세입자가 스스로 하자가 중대하다고 판단했다고 해서 이 예시의 요건이 채워지는 것은 아닙니다. 조문상 행정청의 인정이 요건에 들어가 있습니다.
이 역시 “등”으로 이어지는 예시입니다. 임차인이 해제·해지할 수 있는 경우의 전체 목록은 시행령에 맡겨져 있습니다.
4. 제2항에는 “재계약 거절”이 없습니다
제1항은 해제·해지·재계약 거절 세 가지를 다루지만, 제2항은 해제와 해지만 규정합니다. 두 조항은 대칭이 아니므로, 제1항의 구조를 제2항에 그대로 옮겨 이해하면 안 됩니다.
자주 나오는 질문
Q1. 등록임대주택이면 집주인은 어떤 경우에도 계약을 끝낼 수 없나요? 아닙니다. 대통령령으로 정하는 사유가 생긴 때에는 제1항의 금지가 적용되지 않습니다. 조문에는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등이 예시로 나와 있습니다.
Q2. 세입자는 원하면 중도에 해지할 수 있나요? 제45조 제2항만 놓고 보면, 대통령령으로 정하는 경우에 해당해야 해제·해지할 수 있습니다. 조문에 나온 예시는 시장·군수·구청장이 중대한 하자를 인정한 경우입니다.
Q3. 집주인의 재계약 거절 금지는 언제까지 적용되나요? 조문상 기준은 “임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안”입니다. 개별 임대차 계약기간이 기준이 아닙니다.
Q4. 집주인이 제45조를 어기면 어떤 제재를 받나요? 이 글의 근거 자료에서는 제45조 위반에 대한 벌칙·과태료 조문과 법정형이 확인되지 않았습니다. 그래서 제재 내용을 단정해서 적지 않습니다.
Q5. 관련 판례가 있나요? 이 글의 근거 자료 범위에서는 이 주제의 판례가 확인되지 않았습니다.
개정 이력과 시행 예정 법률: 제45조는 바뀌나요?
현행 문언을 만든 개정
- 현행 법령 상단에는 법률 제21065호(2025. 10. 1., 타법개정, 시행 2026. 1. 2.)가 표시되어 있습니다. 이 법률은 정부조직법 개정에 따른 타법개정으로, 「민간임대주택에 관한 특별법」에서는 제30조 제3항 후단·제4항 후단과 제36조 제2항만 고쳤습니다. 기관명을 바꾼 개정이며, 제45조는 고치지 않았습니다.
- 현행 제45조 문언을 만든 개정은 법률 제18452호(2021. 9. 14. 공포)입니다.
시행 예정 법률 (기준일 2026-10-05 현재 시행 전)
| 법률 | 공포 | 시행일 | 제45조 문언 |
|---|---|---|---|
| 법률 제21899호 (일부개정) | 2026. 9. 8. | 2027. 3. 9. | 현행과 같음 |
| 법률 제21901호 (타법개정) | 2026. 9. 8. | 2027. 9. 9. | 현행과 같음 |
- 법률 제21899호가 고치는 조문은 제27조, 제42조, 제43조의2, 제46조, 제65조, 제67조입니다. 이 조문들은 2027년 3월 9일에 시행될 예정이며, 기준일 현재는 아직 시행 전입니다. 이 법률의 부칙은 시행일(공포 후 6개월이 경과한 날, 부칙 제1조)과 적용례(부칙 제2조~제5조)를 정하고 있지만, 제45조에 관한 적용례나 경과조치는 없습니다.
- 법률 제21901호에 대해서는 제45조 문언이 현행과 같다는 점만 확인되었습니다. 이 법률이 고치는 조문과 부칙 내용은 확인되지 않았습니다.
결론적으로, 확인된 두 시행 예정 법률 모두 제45조의 문언을 바꾸지 않습니다.
요약
- 제45조는 대칭 구조가 아닙니다. 제1항은 임대사업자에 대한 금지이고, 제2항은 임차인에게 주는 허용입니다.
- 임대사업자는 등록되어 있는 기간 동안 해제·해지·재계약 거절을 할 수 없습니다. 예외는 대통령령으로 정하는 사유가 생긴 때입니다.
- 임차인은 대통령령으로 정하는 경우에 해제·해지를 할 수 있습니다. 조문의 예시인 중대한 하자는 시장·군수·구청장의 인정이 요건입니다.
- 제2항에는 재계약 거절이 없습니다.
- 양쪽의 구체적 사유·경우 목록은 시행령에 맡겨져 있습니다.
- 제45조 문언은 2027년에 시행될 개정 법률에서도 같습니다.
참고 법령
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제45조 제1항 (임대사업자의 해제·해지·재계약 거절 제한)
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제45조 제2항 (임차인의 해제·해지)
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 부칙 제7조 <473> (법률 제21065호, 2025. 10. 1.: 제30조 제3항 후단·제4항 후단, 제36조 제2항 개정)
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 부칙 제1조~제5조 (법률 제21899호, 2026. 9. 8.: 시행일 및 적용례)
- 출처: 법제처 국가법령정보센터, 「민간임대주택에 관한 특별법」 (시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호)
