등록임대주택은 집주인이 계약을 못 깨고 세입자만 깰 수 있나요?
등록임대주택의 임대차계약은 임대사업자와 임차인에게 같은 방식으로 해지권이 주어지는 구조가 아닙니다. 다만, “집주인은 계약을 전혀 못 깨고 세입자는 자유롭게 깰 수 있다”는 뜻도 아닙니다.
민간임대주택에 관한 특별법 제45조는 임대사업자와 임차인의 해제·해지 요건을 각각 다르게 정합니다.
임대사업자: 정해진 예외가 아니면 해제·해지와 재계약 거절을 할 수 없습니다
임대사업자는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안, 다음과 같은 사정이 발생한 때를 제외하고는 임대차계약을 해제하거나 해지하거나 재계약을 거절할 수 없습니다.
- 임차인이 의무를 위반한 경우
- 임대차를 계속하기 어려운 경우
- 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 경우
여기서 법률은 앞의 두 사정을 예시로 들면서 “등 대통령령으로 정하는 사유”라고 정하고 있습니다. 따라서 예외 사유의 구체적인 범위는 시행령에서 확인해야 합니다.
중요한 점은 이 제한이 임대차계약 기간 전체에 일반적으로 적용된다는 표현이 아니라, 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 적용된다는 점입니다.
임차인: 대통령령상 요건이 있을 때 해제 또는 해지할 수 있습니다
임차인도 아무 이유 없이 계약을 해지할 수 있는 것은 아닙니다. 법은 대통령령으로 정하는 경우에 임차인이 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있다고 정합니다.
법률이 든 예시는 시장·군수·구청장이 해당 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우입니다. 따라서 단순히 임차인이 하자가 중대하다고 판단한 것만으로는, 이 예시의 요건이 충족되었다고 보기 어렵습니다.
또한 제45조제2항은 임차인의 해제 또는 해지를 정할 뿐, 재계약 거절에 대해서는 별도로 정하지 않습니다. 임대사업자에 대한 제한과 임차인의 권리를 완전히 대칭적인 내용으로 이해하면 안 됩니다.
한눈에 정리하면
| 구분 | 제45조의 내용 |
|---|---|
| 임대사업자 | 대통령령으로 정한 예외 사유가 발생하지 않으면 해제·해지·재계약 거절을 할 수 없음 |
| 임차인 | 대통령령으로 정한 경우에 해제 또는 해지를 할 수 있음 |
| 중대한 하자 예시 | 시장·군수·구청장이 거주 곤란 수준의 중대한 하자라고 인정한 경우 |
결국 등록임대주택에서는 임대사업자의 계약 해제·해지와 재계약 거절이 법으로 강하게 제한됩니다. 그러나 임차인의 해제·해지 역시 법령상 요건이 있는 경우에 가능한 것이므로, 임차인만 사유 없이 계약을 끝낼 수 있다는 의미는 아닙니다.
참고 법령
- 민간임대주택에 관한 특별법 제45조제1항
- 민간임대주택에 관한 특별법 제45조제2항
