등록임대주택, 집주인은 계약을 못 깨고 세입자만 깰 수 있을까
요약 및 결론: 민간임대주택에 관한 특별법 제45조제1항에 따르면 임대사업자(집주인)는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절할 수 없습니다. 예외는 대통령령으로 정하는 사유가 생긴 때뿐입니다. 임차인(세입자)은 같은 조 제2항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에만 계약을 해제·해지할 수 있습니다. 그래서 "집주인은 못 깨고 세입자만 깰 수 있다"는 말은 절반만 맞습니다. 집주인과 세입자 모두 법령이 정한 사유가 있어야 계약을 깰 수 있습니다.
2026년 9월 8일 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률(법률 제21899호)이 공포됐습니다. 이 개정법은 제27조·제42조·제43조의2·제46조·제65조·제67조를 고치고 2027년 3월 9일부터 시행됩니다. 계약 해제·해지를 정한 제45조는 이번 개정 대상이 아닙니다. 그래서 2026년 10월 현재의 규칙이 개정법 시행 뒤에도 같은 문언으로 유지됩니다.
등록임대주택 집주인은 임대차계약을 해지할 수 없나요?
등록임대주택의 임대사업자는 원칙적으로 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 없고, 재계약을 거절할 수도 없습니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제45조제1항이 이 세 가지를 금지하고 있습니다. 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때에만 예외가 인정됩니다.
제45조제1항의 문언은 “임대사업자는 … 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때를 제외하고는 … 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다”입니다. 금지되는 행위는 계약 해제, 계약 해지, 재계약 거절의 세 가지입니다. 기존 계약을 중간에 끝내는 것만이 아니라 계약기간이 끝날 때 재계약을 거절하는 것도 금지 대상에 들어갑니다.
제45조제1항은 예외 사유의 예로 “임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우”를 듭니다. 이 문구 뒤에는 “등”이 붙어 있으므로 예외 사유가 이 두 가지로 끝나는 것은 아닙니다. 예외 사유의 전체 목록은 대통령령(시행령)에 위임되어 있습니다.
집주인의 해지 금지는 언제까지 적용되나요?
제45조제1항의 금지는 “임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안” 적용됩니다. 기준은 개별 임대차계약의 계약기간이 아니라 임대사업자 등록 기간입니다. 기한 없이 계속되는 금지도 아닙니다.
제45조제1항이 적용되는 시간 범위는 문언상 등록 기간으로 한정됩니다. 등록 기간이 끝난 뒤의 계약 관계는 제45조제1항이 아닌 다른 규정에 따라 판단해야 합니다. 그 내용은 이 글의 근거 자료 범위 밖입니다.
등록임대주택 세입자는 어떤 경우에 계약을 해지할 수 있나요?
등록임대주택의 임차인은 대통령령으로 정하는 경우에만 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있습니다. 제45조제2항이 그 대표적인 예로 드는 것은 “시장ㆍ군수ㆍ구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우”입니다. 임차인이 아무 사유 없이 계약을 끝낼 수 있다는 뜻이 아닙니다.
제45조제2항의 “중대한 하자”는 임차인이 혼자 판단해서 채워지는 요건이 아닙니다. 조문은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 하자를 “인정하는 경우”라고 적고 있습니다. 행정청의 인정이 요건 문언 안에 들어 있는 것입니다. 이 사례 역시 “등”으로 이어지는 예시이고, 전체 목록은 대통령령에 위임되어 있습니다.
제45조제2항의 문언은 “해제하거나 해지할 수 있다”로, 임차인에게 권리를 주는 재량 규정입니다. 요건이 갖춰져도 임차인이 반드시 계약을 끝내야 하는 것은 아니고, 계약을 유지할지는 임차인이 선택합니다.
집주인과 세입자의 해지 규정은 대칭인가요?
민간임대주택에 관한 특별법 제45조의 두 항은 대칭 구조가 아닙니다. 제1항은 임대사업자에게 “할 수 없다”는 금지를, 제2항은 임차인에게 “할 수 있다”는 권리를 정합니다. 제1항에는 “재계약 거절”이 들어 있지만 제2항에는 재계약 거절에 관한 문언이 없습니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법적 효과 (위반 시 제재 조문은 확인되지 않음) |
|---|---|---|
| 임대사업자의 임대차계약 해제 | 민간임대주택법 제45조제1항 | 등록 기간 동안 금지. 대통령령으로 정하는 사유 발생 시 예외. 위반 시 벌칙·과태료는 자료상 확인되지 않음 |
| 임대사업자의 임대차계약 해지 | 민간임대주택법 제45조제1항 | 등록 기간 동안 금지. 대통령령으로 정하는 사유 발생 시 예외. 위반 시 벌칙·과태료는 자료상 확인되지 않음 |
| 임대사업자의 재계약 거절 | 민간임대주택법 제45조제1항 | 등록 기간 동안 금지. 대통령령으로 정하는 사유 발생 시 예외. 위반 시 벌칙·과태료는 자료상 확인되지 않음 |
| 임차인의 임대차계약 해제·해지 | 민간임대주택법 제45조제2항 | 대통령령으로 정하는 경우(예: 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 중대한 하자를 인정한 경우)에 할 수 있음(재량) |
| 임차인의 재계약 거절 | 제45조에 문언 없음 | 제45조는 이 행위를 규정하지 않음 |
등록임대 계약 해지 금지를 어기면 처벌받나요? 실제 처벌 수위는?
민간임대주택에 관한 특별법 제45조를 위반했을 때 적용되는 벌칙·과태료 조문과 법정형은 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않았습니다. 그래서 형벌이나 과태료 액수를 단정할 수 없습니다. 실제 선고나 부과 수준에 관한 공식 통계·양형기준도 공표 자료가 없습니다.
제45조의 해제·해지를 다룬 판례도 이 글의 근거 자료 범위에서는 확인되지 않았습니다. 따라서 법원이 예외 사유를 어떻게 해석하는지에 대한 구체적 기준은 여기서 제시하지 않습니다.
“대통령령으로 정하는 사유”는 어디에서 확인하나요?
제45조제1항의 “대통령령으로 정하는 사유”와 제2항의 “대통령령으로 정하는 경우”의 구체적 목록은 모두 민간임대주택에 관한 특별법 시행령에 위임되어 있습니다. 법률 조문 자체에는 예시만 적혀 있습니다. 실제 사안에 예외가 적용되는지는 시행령 목록을 확인해야 판단할 수 있습니다.
법률에 적힌 예시는 제1항의 “임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우”와 제2항의 “시장ㆍ군수ㆍ구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우”입니다. 두 예시 모두 “등”으로 이어지므로 이것만으로 요건 목록이 끝나지 않습니다.
2026년 개정법으로 제45조가 바뀌나요?
민간임대주택에 관한 특별법 제45조는 2026년에 공포된 개정법으로 바뀌지 않습니다. 2027년 3월 9일 시행본(법률 제21899호)과 2027년 9월 9일 시행본(법률 제21901호)에서도 제45조 문언은 현행과 같습니다.
법률 제21899호(2026. 9. 8. 공포)는 제27조·제42조·제43조의2·제46조·제65조·제67조를 고칩니다. 부칙 제1조에 따라 공포 후 6개월이 지난 2027년 3월 9일부터 시행되므로, 2026년 10월 5일 현재는 시행 전입니다. 이 법의 부칙에는 적용례가 들어 있는데, 예를 들어 제46조제1항·제2항 개정규정은 시행 이후 임대차계약을 신고하거나 변경신고하는 경우부터 적용됩니다. 제45조에 관한 적용례나 경과조치는 없습니다.
현행 법령 상단에는 법률 제21065호(2025. 10. 1., 타법개정, 시행 2026. 1. 2.)가 표시되어 있습니다. 이 법률이 민간임대주택법에서 고친 곳은 제30조제3항 후단·제4항 후단(“환경부장관”을 “기후에너지환경부장관”으로 변경)과 제36조제2항(“기획재정부장관”을 “재정경제부장관”으로 변경)뿐입니다. 현행 제45조 문언을 만든 개정은 법률 제18452호(2021. 9. 14. 공포)입니다. 제1항에는 <개정 2018.8.14, 2021.9.14>, 제2항에는 <신설 2018.8.14>가 표시되어 있습니다.
관련 법령
제45조(임대차계약의 해제ㆍ해지 등) ① 임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다.
자주 묻는 질문
등록임대주택 세입자는 아무 때나 계약 해지할 수 있나요?
아닙니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제45조제2항은 대통령령으로 정하는 경우에만 임차인이 계약을 해제·해지할 수 있다고 정합니다. 대표적인 예는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자를 인정한 경우입니다.
등록임대사업자 집주인이 재계약을 거절할 수 있나요?
임대사업자는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 재계약을 거절할 수 없습니다(민간임대주택에 관한 특별법 제45조제1항). 예외는 임차인의 의무 위반이나 임대차를 계속하기 어려운 경우처럼 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때입니다. 구체적 사유 목록은 시행령에 있습니다.
등록임대주택에 하자가 있으면 세입자가 바로 계약을 해지할 수 있나요?
하자가 있다는 사실만으로는 부족합니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제45조제2항은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 "임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우"를 해지 사유의 예로 들고 있습니다. 임차인이 혼자 판단하는 것만으로는 요건이 채워지지 않습니다.
