등록임대주택, 집주인은 계약을 못 깨고 세입자만 깰 수 있나요?

입력 2026.10.05. 오전 10:08

결론부터: “완전히 그렇다”는 아니다

등록임대주택(민간임대주택에 관한 특별법상 임대사업자로 등록된 주택)의 임대차계약은 임대사업자와 임차인에게 서로 다른 규칙이 적용된다. 이 차이는 민간임대주택에 관한 특별법 제45조(임대차계약의 해제·해지 등)에 근거한다.

다만 “집주인은 계약을 못 깨고 세입자는 아무 때나 깬다”는 식으로 단순화하면 틀린 이해가 된다. 두 항의 구조를 정확히 나눠서 봐야 한다.

임대사업자 쪽 — 원칙적으로 “할 수 없다”

법 제45조제1항은 다음과 같이 규정한다.

임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다.

이 조항에서 확인할 수 있는 점은 세 가지다.

첫째, 금지되는 행위는 세 가지다. 해제, 해지, 재계약 거절. 임대사업자는 이 세 가지를 원칙적으로 할 수 없다.

둘째, 예외는 “대통령령으로 정하는 사유”뿐이다. 조문에 나오는 “임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우”는 예외 사유 전체를 나열한 것이 아니라 “등”으로 이어지는 예시일 뿐이다. 실제 예외 사유의 구체적인 목록은 시행령에 위임되어 있고, 그 구체적 내용은 이 글이 근거로 삼은 법률 조문 자료의 범위 밖이다. 따라서 “의무 위반이나 임대차 계속 곤란 상황 외에는 예외가 없다”고 단정할 수 없다.

셋째, 이 금지는 기한이 있다. “임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안”이라는 문구가 그 기한이다. 즉 이 제한은 임대차 계약기간이 아니라 임대사업자 등록이 유지되는 기간을 기준으로 적용된다. 등록이 말소되거나 등록기간이 끝나면 이 조항이 정한 제한의 전제 자체가 달라진다.

임차인 쪽 — “할 수 있다”이지만 조건이 있다

법 제45조제2항은 다음과 같이 규정한다.

임차인은 시장·군수·구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있다.

여기서도 정확히 봐야 할 부분이 있다.

“할 수 있다”는 재량 규정이지 의무 규정이 아니다. 임차인에게 해지할 권리가 인정된다는 뜻이며, 임차인이 반드시 해지해야 한다는 의미는 아니다.

아무 사유로나 해지할 수 있는 것이 아니다. “대통령령으로 정하는 경우”에 해당해야 이 권리가 발생한다. 조문이 예로 든 “중대한 하자”도 임차인 스스로 판단해서 인정되는 것이 아니라, 시장·군수·구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우라는 행정적 판단 절차를 전제로 한다. 즉 임차인 본인의 주관적 불만이나 판단만으로 요건이 채워지는 구조가 아니다.

이 대통령령이 정하는 구체적 경우의 목록 역시 시행령 위임 사항으로, 이 글의 근거 자료 범위 밖이다.

제1항과 제2항은 대칭이 아니다. 제1항에는 “재계약 거절”이 포함되어 있지만 제2항에는 이에 대응하는 “재계약 거절” 조항이 없다. 임대사업자 쪽 규제와 임차인 쪽 권리를 같은 무게, 같은 범위로 짝지어 이해하면 안 된다.

정리하면

결과적으로 “집주인은 원칙적으로 계약을 깰 수 없고, 세입자는 정해진 요건을 갖추면 깰 수 있다”는 구조가 맞지만, 임차인의 해지권도 아무 사유로나 행사되는 무제한적 권리는 아니라는 점이 핵심이다.

참고: 아직 시행되지 않은 개정과 혼동하지 말 것

민간임대주택에 관한 특별법은 2027년 3월 9일 시행 예정인 개정(법률 제21899호)과 2027년 9월 9일 시행 예정인 개정(법률 제21901호)이 예고되어 있다. 그러나 이 개정들이 손을 대는 조문은 제27조, 제42조, 제43조의2, 제46조, 제65조, 제67조 등이며 제45조는 개정 대상에 포함되어 있지 않다. 즉 위 시행 예정 개정이 시행되더라도 제45조의 문언은 그대로 유지된다.

또한 현재 법령 상단에 표시되는 공포번호(법률 제21065호, 2025. 10. 1. 타법개정, 시행 2026. 1. 2.)는 제45조의 현재 문언을 만든 개정이 아니다. 이 조문의 현재 문언은 그보다 앞선 법률 제18452호(공포 2021. 9. 14.)로 만들어졌고, 법률 제21065호가 이 법에서 실제로 고친 부분은 제30조와 제36조뿐이다.

확인되지 않은 부분

이 조항을 위반했을 때 임대사업자에게 어떤 벌칙이나 과태료가 적용되는지, 그 법정형이 무엇인지는 이 글이 근거로 삼은 자료에서 확인되지 않았다. 또한 제1항·제2항이 각각 위임한 시행령상의 구체적 사유·경우 목록도 확인되지 않은 범위다. 이 주제와 관련해 특정할 수 있는 판례 역시 확인된 것이 없다. 개별 사안에서 예외 사유나 해지 요건에 해당하는지는 시행령의 구체적 규정과 사실관계에 따라 달라질 수 있는 문제다.

참고 법령

• 민간임대주택에 관한 특별법 제45조(임대차계약의 해제·해지 등) 제1항, 제2항
• 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(법률 제21065호, 2025. 10. 1.) 제1조, 제7조
• 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(법률 제21899호, 2026. 9. 8.) 제1조부터 제5조까지 (2027년 3월 9일 시행 예정, 제45조와는 무관)

관련 법령: 민간임대주택에 관한 특별법 제45조

일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다 — 콘텐츠 원칙 보기

본 콘텐츠는 법률브리프 에디터가 작성 및 검수하였으며, 일부는 AI로 작성되었습니다.