대지권 미등기 아파트, 땅 지분만 모르고 산 사람도 대항 못 하나 — 집합건물법 제20조 해설
아파트를 매입하는 과정에서 “이 아파트는 대지권이 미등기 상태”라는 말을 듣게 되는 경우가 있다. 전유부분(건물 호실)에 대한 등기는 되어 있지만, 그 밑에 깔린 토지(대지)에 대한 지분 등기가 아직 이루어지지 않은 상태를 말한다. 이런 상황에서 누군가 그 토지 지분만 따로 사들였고, 매수인이 “이 지분이 아파트 소유권과 묶여 있어 분리해서 팔 수 없다”는 사정을 모른 채 거래했다면, 그 거래는 무효일까. 이 질문에 답하려면 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법”) 제20조를 정확히 읽어야 한다.
1. 전유부분과 대지사용권은 원칙적으로 한 몸이다 — 제20조제1항
집합건물법 제20조제1항은 다음과 같이 규정한다.
“구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.”
여기서 “대지사용권”은 조문이 쓰는 용어다. 실무에서 흔히 쓰는 “대지권”이나 “미등기”라는 말은 조문에 등장하지 않는다. 등기가 되어 있는지 여부는 제1항의 요건이 아니다. 제1항은 단순히 “전유부분이 처분되면 대지사용권도 그 처분을 따라간다”는 원칙만 정한다.
다만 이 조항은 “구분소유자에게 대지사용권이 있다”는 것을 전제로 한다. 애초에 대지사용권을 가지지 못한 구분소유자가 있는 경우는 별도로 제7조가 규율한다(아래 4항 참조). 그러므로 “아파트를 사면 땅 지분이 당연히 따라온다”고 단정할 수는 없다. 대지사용권이 있는 경우에 한해 전유부분의 처분을 따라간다는 것이 조문의 정확한 구조다.
2. 분리처분은 원칙적으로 금지되지만, 규약으로 달리 정할 수 있다 — 제20조제2항
제2항은 본문과 단서로 나뉜다.
“구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.”
본문은 전유부분과 대지사용권을 분리해서 처분하는 것을 금지한다. 하지만 “어떤 경우에도 분리처분할 수 없다”는 것은 아니다. 단서가 예외를 열어두고 있어서, 규약으로 달리 정한 경우에는 분리처분이 가능하다. 다만 이 글이 근거로 삼은 조문 원문에는 그 “규약”이 어떤 요건과 절차를 갖춰야 하는지에 대한 내용은 담겨 있지 않으므로, 이 부분은 단정하지 않는다.
3. 등기하지 않은 분리처분금지는 “선의의 제3자”에게만 대항하지 못한다 — 제20조제3항
질문의 핵심은 여기에 있다. 제3항은 다음과 같다.
“제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.”
이 조문을 정확히 읽으면 세 가지 요소로 나뉜다.
- 등기 대상: 제2항 본문이 정한 “분리처분금지”라는 취지 자체를 등기해야 한다.
- 등기하지 않았을 때의 효과: “대항하지 못한다”는 것이다. 이는 “분리처분이 무효”라는 뜻도 아니고, 반대로 “분리처분이 자유롭게 허용된다”는 뜻도 아니다. “아니 된다”는 식의 금지 조항이 아니라, 등기를 하지 않은 쪽이 특정한 상대에게 자신의 권리를 주장하지 못한다는 “대항력” 문제다.
- 대항하지 못하는 상대: “선의(善意)로 물권을 취득한 제3자”에 한정된다. 즉 분리처분금지 사실을 모르고 물권을 취득한 사람에 대해서만, 분리처분금지를 등기해두지 않은 쪽이 그 금지를 주장할 수 없다는 뜻이다.
질문으로 돌아가 보면, “대지권이 미등기된 아파트의 땅 지분만 사정을 모르고 산 사람”은 바로 이 제3항이 말하는 “선의로 물권을 취득한 제3자”에 해당할 수 있는 지위다. 분리처분금지의 취지가 등기되어 있지 않았고 매수인이 그 사정을 몰랐다면, 분리처분금지라는 제한을 그 매수인에게 주장(대항)할 수 없다는 것이 조문의 효과다. 다만 이것이 “거래가 유효하다”거나 “거래가 무효다”라고 조문이 직접 선언하는 것은 아니라는 점을 분명히 해야 한다. 조문이 정하는 것은 “대항력”의 문제이지, 거래의 유·무효를 정하는 조항이 아니다. 이 글은 조문 원문의 표현을 그대로 전달하는 것 이상의 결론—예컨대 구체적 사안에서 거래가 최종적으로 어떻게 처리되는지—을 단정하지 않는다.
또한 “등기 안 하면 무효”라는 식의 표현도 조문에 없는 말이다. 조문이 쓰는 표현은 정확히 “대항하지 못한다”이며, “자동으로”, “무조건”, “즉시”, “당연히” 같은 수식어도 조문에는 등장하지 않는다.
4. 제4항 — 단서의 경우 제3조제3항을 준용
제20조제4항은 다음과 같다.
“제2항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.”
즉 규약으로 분리처분을 허용한 경우에는 제3조제3항의 내용이 그대로 적용된다는 뜻이다. 다만 제3조제3항이 구체적으로 어떤 내용인지는 이 글이 근거로 삼은 자료에서 확인되지 않으므로, 그 내용을 단정하여 서술하지 않는다.
5. 대지사용권이 전혀 없는 구분소유자는 어떻게 되나 — 제7조
제20조제1항이 전제하는 것은 “대지사용권이 있는” 구분소유자다. 그렇다면 대지사용권을 아예 가지지 못한 구분소유자는 어떻게 되는가. 이에 대해서는 제7조가 따로 규정한다.
“대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가(時價)로 매도할 것을 청구할 수 있다.”
이 조문의 구조를 정확히 보면:
- 청구할 수 있는 사람은 “그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자”다.
- 상대방은 “대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자”다.
- 청구의 내용은 그 구분소유권을 “시가(時價)로 매도할 것”을 청구하는 것이다.
- 문언은 “청구할 수 있다”는 재량 규정이다. “반드시 넘겨야 한다”거나 “자동으로 매도된다”는 뜻이 아니다.
여기서 “시가(時價)“는 한자를 병기한 것일 뿐이며, 별도의 정의 규정이 아니다. 제20조와 제7조 모두 조문 안에 괄호를 이용한 정의 규정을 두고 있지 않다.
6. 조문의 적용 시점과 연혁
현재 시행 중인 집합건물법은 법률 제19282호(2023. 3. 28. 공포, 2023. 9. 29. 시행)다. 다만 이번에 살펴본 제20조와 제7조의 문언 자체는 2023년 개정에서 손질된 것이 아니라, 그보다 앞선 법률 제10204호(2010. 3. 31. 공포)의 전문개정으로 만들어진 문언이 그대로 이어져 오고 있는 것이다. 2023년 개정(제19282호)이 함께 고친 조문은 제15조의2(권리변동 있는 공용부분의 변경), 제26조(관리인의 보고의무 등), 제26조의5(집합건물의 관리에 관한 감독), 제28조(규약), 제41조(서면 또는 전자적 방법에 의한 결의 등), 제47조(재건축 결의), 제66조(과태료)였고, 제20조·제7조는 이 개정의 대상에 포함되지 않았다.
해당 부칙(제19282호 부칙)은 제1조에서 “공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다”는 시행일을, 제2조에서 관리인의 장부 작성·보관에 관한 적용례(제26조제2항 및 제3항 중 제2항 관련 부분을 시행일이 속한 달의 다음 달 회계부터 적용)를 정하고 있을 뿐이며, 제20조·제7조에 관한 별도의 경과조치나 적용례는 두고 있지 않다. 두 조문은 2026년 10월 16일 기준으로 현행 조문으로 시행 중이다.
제66조(과태료)의 구체적 내용이나, 제20조 위반에 대해 별도의 벌칙이 존재하는지는 이 글이 근거로 삼은 자료에서 확인되지 않았으므로 단정하지 않는다. 이 주제와 관련한 구체적 판례 역시 이 글의 자료에서는 확인되지 않았다.
요약
- 대지사용권이 있는 구분소유자의 경우, 전유부분이 처분되면 대지사용권도 그 처분을 따라간다는 것이 원칙이다(제20조제1항).
- 전유부분과 분리하여 대지사용권만 따로 처분하는 것은 원칙적으로 금지되지만, 규약으로 달리 정하면 예외가 인정된다(제20조제2항).
- 이 분리처분금지라는 “취지”를 등기해두지 않았다면, 그 사실을 모르고 물권을 취득한 선의의 제3자에게는 분리처분금지를 주장(대항)할 수 없다(제20조제3항). 이는 거래의 유·무효를 직접 정하는 규정이 아니라 대항력에 관한 규정이다.
- 대지사용권을 전혀 가지지 못한 구분소유자에 대해서는, 전유부분 철거청구권자가 그 구분소유권을 시가로 매도하도록 청구할 수 있다(제7조, 재량 규정).
참고 법령
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) 제1항, 제2항, 제3항, 제4항
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조(구분소유권 매도청구권)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제3조제3항(제20조제4항이 준용)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제19282호 부칙 제1조(시행일), 제2조(적용례)
