대형마트 안 매장과 전통시장 가게, 권리금 보호가 다른 이유

입력 2026.09.29. 오전 10:08

상가 임차인이 새 임차인에게 권리금을 받고 나가려 할 때, 건물주가 정당한 이유 없이 이를 방해하면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이것이 상가건물 임대차보호법 제10조의4가 정한 ‘권리금 회수기회 보호’입니다. 그런데 같은 법 제10조의5는 이 보호가 아예 적용되지 않는 경우를 따로 정해두고 있습니다. 대규모점포와 전통시장을 놓고 “권리금 보호가 다르다”는 말이 나오는 것도 이 조문 때문입니다.

제10조의5의 구조부터 확인하기

상가건물 임대차보호법 제10조의5(권리금 적용 제외)는 이렇게 되어 있습니다.

제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.

임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)

임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

이 조는 항 없이 본문 하나와 호 두 개로 이루어져 있습니다. 본문은 “각 호의 어느 하나에 해당하는” 경우 제10조의4를 “적용하지 아니한다”고 단정적으로 정합니다. 두 호 중 하나만 해당해도 배제된다는 뜻이고, 재량이나 선택의 여지를 두는 문언이 아닙니다.

여기서 먼저 짚어야 할 점이 있습니다. 조 제목이 “권리금 적용 제외”라고 해서 권리금을 받을 수 없다거나 권리금 약정 자체가 무효가 된다는 뜻은 아닙니다. 이 조가 적용을 배제하는 대상은 문언상 ‘제10조의4’ 하나, 즉 임대인의 방해행위에 대한 손해배상 책임 조항입니다. 임차인과 새 임차인 사이의 권리금 계약, 임대인과의 권리금 관련 약정 자체를 무효로 만드는 조문이 아닙니다.

제1호 — 대규모점포·준대규모점포, 그리고 전통시장 예외

제1호는 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 “또는 준대규모점포”의 일부인 경우를 정합니다. 대규모점포만 해당하는 것이 아니라 준대규모점포까지 포함된다는 점이 조문의 핵심입니다.

그리고 이 제1호 안에는 괄호로 된 단서가 붙어 있습니다. “다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다”는 부분입니다. 즉 임대차 목적물이 대규모점포·준대규모점포의 일부라 하더라도, 그곳이 위 특별법이 정한 전통시장에 해당하면 제1호의 적용 대상에서 빠집니다. 결과적으로 전통시장 안의 점포는 제1호를 이유로 권리금 회수기회 보호(제10조의4)에서 배제되지 않습니다.

다만 이 예외는 어디까지나 제1호 안에서만 작동하는 단서입니다. 전통시장이라는 이유로 제10조의5 전체의 적용에서 자동으로 벗어나는 것은 아닙니다.

제2호 — 국유재산·공유재산은 별개의 배제 사유

제2호는 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우를 정합니다. 이 호는 제1호와 별개의 독립된 배제 사유입니다.

여기서 중요한 점은, 제1호의 전통시장 예외가 제2호에는 미치지 않는다는 것입니다. 임대차 목적물이 전통시장 안에 있더라도, 그 건물이 국유재산이나 공유재산에 해당한다면 제2호에 따라 제10조의4는 여전히 적용되지 않습니다. 전통시장 예외는 제1호(대규모점포·준대규모점포)에만 붙어 있는 단서이지, 제2호까지 막아주는 일반 조항이 아니기 때문입니다.

정리하면

임대차 목적물이 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부이면, 원칙적으로 권리금 회수기회 보호(제10조의4)가 적용되지 않습니다.
다만 그 목적물이 전통시장에 해당하면, 이 제1호에 따른 배제에서는 벗어나 보호를 받을 수 있습니다.
그러나 그 목적물이 국유재산이나 공유재산이라면, 전통시장 여부와 관계없이 제2호에 따라 여전히 보호 대상에서 제외됩니다.
두 호 중 어느 하나에만 해당해도 제10조의4는 적용되지 않으며, 이는 조문상 재량 없이 정해진 효과입니다.

대규모점포·준대규모점포와 전통시장의 구체적인 정의·기준(면적, 점포 수 등)은 「유통산업발전법」 제2조와 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호가 따로 정하고 있으며, 이 글에서는 그 세부 기준까지 다루지 않았습니다. 개별 상가가 이 정의에 해당하는지는 관련 법령의 요건에 따라 판단해야 합니다.

현행 조문에 대한 참고

현재 시행 중인 제10조의5의 문언은 2015년 5월 13일 본조 신설 이후 2018년 10월 16일 개정(법률 제15791호)으로 만들어진 내용입니다. 2025년 11월 11일 공포된 법률 제21083호(2026년 5월 12일 시행)는 관리비 내역 제공에 관한 제19조의2를 고친 개정으로, 제10조의5 자체를 고친 것은 아닙니다. 해당 부칙 역시 시행일과 제19조의2의 적용례만 정하고 있을 뿐, 제10조의5에 관한 별도의 경과조치나 적용례는 두지 않았습니다.

또한 제10조의5에는 별도의 법정형이나 벌칙·과태료가 없습니다. 이 조를 위반했을 때의 형사처벌 같은 효과는 존재하지 않으며, 이 조는 어디까지나 제10조의4(권리금 회수기회 보호)의 적용 여부를 가르는 기준을 정하는 규정입니다. 이 조문에 관한 확립된 판례는 이 글 작성 시점 기준으로 별도로 확인되지 않았습니다.