대규모점포 안 매장과 전통시장 가게, 권리금 보호가 다를까? 상가건물 임대차보호법 제10조의5 정리
핵심 답변
다를 수 있습니다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조의5 제1호는 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부이면, 권리금 회수기회 보호 규정인 제10조의4를 적용하지 않는다고 정합니다. 다만 같은 호의 괄호 단서가 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장을 이 배제에서 뺍니다.
그래서 결론은 다음과 같습니다.
- 대규모점포·준대규모점포 안의 매장: 제10조의4가 적용되지 않습니다(제1호).
- 전통시장 안의 가게: 제1호를 이유로 제10조의4가 배제되지는 않습니다(제1호 단서).
- 단, 전통시장이라도 그 상가건물이 국유재산이나 공유재산이면 제2호에 해당하므로 제10조의4는 역시 적용되지 않습니다.
주의할 점이 있습니다. 법 조문은 ‘대형마트’라는 말을 쓰지 않습니다. 조문의 기준은 「유통산업발전법」 제2조에 따른 ‘대규모점포’ 또는 ‘준대규모점포’이고, 어떤 매장이 여기에 들어가는지는 그 법률의 정의로 판단합니다.
1. 조문 원문
상가건물 임대차보호법 제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2018.10.16>
- 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)
- 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우
- 구조: 항 없이 본문과 2개 호로 되어 있습니다.
- 연혁: 2015. 5. 13. 본조신설, 2018. 10. 16. 개정(법률 제15791호)
2. 조문 구조 풀어 보기
(1) 배제되는 것은 ‘제10조의4’ 하나입니다
조 제목이 ‘권리금 적용 제외’이지만, 본문이 적용을 배제한다고 적은 대상은 제10조의4뿐입니다. 이 조문만 보고 “권리금을 주고받을 수 없다”거나 “권리금 약정이 무효가 된다”고 해석할 근거는 없습니다. 이 조가 말하는 것은 해당 임대차에 제10조의4를 적용하지 않는다는 점까지입니다.
(2) 두 호 중 하나만 해당해도 배제됩니다
본문은 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는” 경우라고 씁니다. 제1호나 제2호 중 하나만 해당해도 제10조의4는 적용되지 않습니다. 효과도 “적용하지 아니한다”는 단정 문언이어서, 당사자나 기관이 골라서 정하는 재량 규정이 아닙니다.
| 호 | 요건 | 효과 |
|---|---|---|
| 제1호 | 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 | 제10조의4 적용 안 함 |
| 제1호 단서 | 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장 | 제1호 배제에서 제외 |
| 제2호 | 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우 | 제10조의4 적용 안 함 |
(3) 제1호: ‘대규모점포’만이 아니라 ‘준대규모점포’도 포함됩니다
제1호는 대규모점포와 준대규모점포를 모두 적습니다. 그리고 요건은 상가건물이 그 점포의 “일부인 경우”입니다. 즉 대규모점포나 준대규모점포를 이루는 공간 안의 매장을 빌린 임대차가 대상입니다.
대규모점포·준대규모점포가 정확히 무엇인지는 이 조가 직접 정하지 않고 「유통산업발전법」 제2조에 맡깁니다. 면적이나 점포 수 같은 구체적 기준은 그 법률을 따로 확인해야 합니다.
(4) 전통시장 예외는 제1호에만 붙어 있습니다
전통시장을 빼는 문구는 제1호 괄호 안에 단서로 들어 있습니다. 용어를 정의하는 괄호가 아닙니다. 따라서 전통시장 예외는 제1호에 따른 배제만 막고, 제2호에는 영향을 주지 않습니다.
- 전통시장이면서 대규모점포 등의 일부인 경우 → 제1호로는 배제되지 않습니다.
- 전통시장이면서 국유재산 또는 공유재산인 경우 → 제2호에 해당하므로 제10조의4가 적용되지 않습니다.
여기서 ‘전통시장’은 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장을 뜻합니다. 이름에 ‘시장’이 붙었거나 흔히 시장이라고 부르는 곳이 모두 여기에 들어간다고 볼 수는 없습니다.
3. 상황별로 정리하면
| 임대차 목적물 상황 | 제10조의4 적용 여부 | 근거 |
|---|---|---|
| 대규모점포의 일부 | 적용 안 됨 | 제10조의5제1호 |
| 준대규모점포의 일부 | 적용 안 됨 | 제10조의5제1호 |
| 전통시장(특별법 제2조제1호)에 해당 | 제1호로는 배제되지 않음 | 제10조의5제1호 단서 |
| 전통시장이지만 국유재산 또는 공유재산 | 적용 안 됨 | 제10조의5제2호 |
| 국유재산 또는 공유재산 | 적용 안 됨 | 제10조의5제2호 |
※ 표는 제10조의5만 기준으로 한 것입니다. 제10조의4를 실제로 적용할 수 있는지는 그 조문의 요건도 따로 충족해야 합니다.
4. 자주 묻는 질문
Q. 대형마트 안 매장은 권리금 보호를 못 받나요? A. 조문의 기준은 ‘대형마트’가 아니라 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포·준대규모점포입니다. 빌린 매장이 그런 점포의 일부라면 제10조의5제1호에 따라 제10조의4가 적용되지 않습니다. 매장이 여기에 해당하는지는 「유통산업발전법」 제2조의 정의로 확인해야 합니다.
Q. 전통시장 가게는 언제나 권리금 회수기회 보호를 받나요? A. 그렇지 않습니다. 전통시장 예외는 제1호의 배제만 막습니다. 그 상가건물이 국유재산이나 공유재산이면 제2호에 따라 제10조의4가 적용되지 않습니다.
Q. 제10조의5에 해당하면 권리금 계약 자체가 무효인가요? A. 이 조문이 정한 효과는 제10조의4를 적용하지 않는다는 것입니다. 권리금을 받을 수 없다거나 권리금 약정이 무효라는 내용은 이 조문에 없습니다.
Q. 이 조항을 어기면 처벌이나 과태료가 있나요? A. 제10조의5에는 법정형이 없습니다. 이 조는 특정 임대차에 제10조의4를 적용할지 말지를 정하는 규정입니다.
Q. 2025년 개정법(법률 제21083호)으로 이 조가 바뀌었나요? A. 아닙니다. 현행 법률은 제21083호(2025. 11. 11. 공포, 2026. 5. 12. 시행)이지만, 제10조의5의 현재 문언은 법률 제15791호(2018. 10. 16. 공포) 개정으로 만들어졌습니다. 제21083호가 함께 고친 조문은 제19조의2(관리비 내역의 제공)입니다. 제21083호 부칙도 시행일(공포 후 6개월이 경과한 날)과 제19조의2 적용례만 정하고, 제10조의5에 관한 적용례나 경과조치는 두지 않았습니다.
Q. 관련 판례가 있나요? A. 이 글의 근거 자료 범위에서는 제10조의5에 관한 판례가 확인되지 않았습니다.
5. 한 줄 요약
대규모점포나 준대규모점포의 일부인 매장에는 권리금 회수기회 보호 규정(제10조의4)이 적용되지 않지만, 전통시장은 이 배제에서 빠집니다. 다만 전통시장이라도 국유재산·공유재산이면 제2호에 따라 제10조의4가 적용되지 않습니다.
(기준일: 2026. 9. 29. 현행 법령. 원문은 법제처 국가법령정보센터에서 확인할 수 있습니다.)
참고 법령
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의5(권리금 적용 제외) 본문, 제1호(단서 포함), 제2호
- 「상가건물 임대차보호법」 제19조의2(관리비 내역의 제공)
- 「상가건물 임대차보호법」 부칙(법률 제21083호, 2025. 11. 11.) 제1조, 제2조
- 「유통산업발전법」 제2조
- 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호
- 「국유재산법」
- 「공유재산 및 물품 관리법」
