대규모점포 매장과 전통시장 가게, 권리금 보호가 다른가요
요약 및 결론: 상가건물 임대차보호법 제10조의5제1호는 임대차 목적물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 임대인의 권리금 회수기회 보호의무(제10조의4)를 적용하지 않는다고 정한다. 다만 같은 호의 단서가 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 이 배제에서 다시 제외하므로, 전통시장 안 점포는 대규모점포에 해당하더라도 제10조의4 보호를 받는다. 이 조는 벌칙이나 과태료를 정한 조문이 아니며, 권리금 약정 자체를 무효로 만들지도 않는다.
대형 유통시설과 재래식 시장이 한 건물이나 인접 상권에서 경쟁하는 사례가 늘면서, 입점 상인들 사이에 "우리 가게는 권리금을 못 받는 것 아니냐"는 문의가 반복된다. 임대차 계약이 끝날 때 신규 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있는지는 상가 형태에 따라 법적으로 갈리는 문제이며, 이를 정한 조문이 바로 상가건물 임대차보호법 제10조의5다. 이 글은 법제처가 공개한 조문 원문만을 근거로, 대규모점포와 전통시장의 취급이 어떻게 다른지를 정리한다.
대규모점포 매장은 왜 권리금 보호를 못 받나요
상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임차인이 신규 임차인을 주선해 권리금을 받도록 임대인에게 협력의무를 지우는 조항이다. 그런데 제10조의5 본문은 각 호의 어느 하나에 해당하면 제10조의4를 “적용하지 아니한다”고 정하고, 제1호가 그 첫 번째 유형으로 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우를 든다. 즉 대규모점포·준대규모점포에 해당하는 상가건물 안의 개별 매장은 원칙적으로 이 협력의무 조항의 적용 대상에서 빠진다.
여기서 주의할 점은 이 배제가 ‘권리금을 받을 수 없다’는 뜻이 아니라는 것이다. 조문이 적용하지 않는 대상은 어디까지나 제10조의4, 즉 임대인이 방해하지 못하도록 정한 법정 보호장치 하나뿐이다. 당사자 간 권리금 약정이나 사적 합의는 이 조문과 별개로 유효할 수 있다.
전통시장은 왜 예외인가요
제1호에는 괄호로 된 단서가 붙어 있다. “다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다”는 문언이다. 이 단서는 정의 규정이 아니라 제1호가 정한 배제 사유에서 전통시장을 다시 빼내는 예외 조항으로, 결과적으로 전통시장에 속한 점포는 대규모점포·준대규모점포에 해당하더라도 제10조의4의 권리금 회수기회 보호를 그대로 받는다.
이 단서는 제1호 안에만 붙어 있다는 점도 확인해 둘 필요가 있다. 즉 어떤 점포가 전통시장 안에 있다는 이유만으로 항상 보호 대상이 되는 것은 아니고, 아래에서 볼 제2호(국유재산·공유재산) 사유에 해당하면 전통시장이어도 제10조의4는 여전히 적용되지 않는다.
국유재산·공유재산 상가는 어떻게 되나요
제10조의5제2호는 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우에도 제10조의4를 적용하지 않는다고 정한다. 이는 대규모점포 여부나 전통시장 여부와 무관한 별도의 독립된 배제 사유로, 이 조가 항 없이 본문과 2개 호로 구성되어 있음을 보여주는 대목이다.
따라서 어떤 상가가 전통시장 안에 있어 제1호 단서로 구제되더라도, 그 건물이 국유재산이나 공유재산에 해당한다면 제2호에 따라 제10조의4는 결국 적용되지 않는다. 두 호는 “어느 하나에 해당하는” 경우로 연결되어 있어, 어느 한쪽 사유만 갖추어도 배제 효과가 발생한다.
행위별 분해 표
| 상가건물의 유형 | 적용 조문 | 법정 제재 |
|---|---|---|
| 대규모점포·준대규모점포의 일부 (전통시장 제외) | 제10조의5제1호 본문 | 제10조의4(권리금 회수기회 보호) 적용 배제 — 벌칙·과태료 없음 |
| 위 대규모점포 중 전통시장에 해당하는 경우 | 제10조의5제1호 단서 | 제10조의4 적용 배제되지 않음(보호 유지) — 벌칙·과태료 없음 |
| 국유재산 또는 공유재산인 상가건물 | 제10조의5제2호 | 제10조의4 적용 배제 — 벌칙·과태료 없음 |
실제 처벌 수위는 어떻게 되나요
제10조의5는 형벌이나 과태료를 정한 조문이 아니다. 조문의 효과는 임대인의 권리금 회수기회 보호의무(제10조의4)가 적용되는지 여부를 가르는 것일 뿐, 위반 시 벌금이나 징역을 부과하는 구조가 아니다. 현행 조문을 만든 법률 제15791호(2018. 10. 16. 공포) 이후 이 조에 관한 판례는 확인되지 않으며, 공표된 통계나 양형기준도 존재하지 않으므로 이 항목은 공표 자료 없음으로 남겨 둔다.
가장 최근 개정인 법률 제21083호(2025. 11. 11. 공포, 2026. 5. 12. 시행)는 이 조를 고친 것이 아니라 제19조의2(관리비 내역의 제공)를 고친 것이며, 부칙 제1조는 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다고, 제2조는 그 적용례를 시행 이후 체결·갱신되는 임대차계약으로 한정한다고 정할 뿐 제10조의5에 관한 경과조치는 담고 있지 않다.
관련 법령
제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. 1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)
자주 묻는 질문
대규모점포 안 매장은 권리금을 아예 못 받나요?
제10조의5제1호는 임대인이 권리금 회수기회를 보호하도록 정한 제10조의4의 적용을 배제할 뿐이며, 권리금 약정 자체가 무효라거나 권리금을 받을 수 없다고 정한 조문은 아니다. 다만 법이 정한 보호장치가 빠지므로, 임대인의 협력 없이 신규 임차인으로부터 권리금을 받는 것이 사실상 더 어려워질 수 있다.
전통시장이면 무조건 보호받나요?
전통시장 안 점포가 대규모점포·준대규모점포의 일부라도 제10조의5제1호 단서에 따라 제10조의4 적용 배제에서 빠지는 것은 맞지만, 그 상가건물이 국유재산이나 공유재산에 해당하면 제2호에 따라 여전히 배제된다. 즉 전통시장이라는 사실 하나만으로 보호가 보장되는 것은 아니다.
대규모점포·전통시장의 판단 기준은 무엇인가요?
대규모점포·준대규모점포의 정의는 「유통산업발전법」 제2조에, 전통시장의 정의는 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 각각 규정되어 있으며, 그 구체적 면적·점포 수 기준은 상가건물 임대차보호법 조문 자체에는 나와 있지 않다. 개별 상가가 어디에 해당하는지는 해당 법령의 정의 규정을 확인해 판단해야 한다.
