대규모점포 안 매장과 전통시장 가게, 권리금 회수기회 보호가 다를까
요약 및 결론: 「상가건물 임대차보호법」 제10조의5제1호에 따르면, 임대한 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포나 준대규모점포의 일부이면 권리금 회수기회 보호를 정한 제10조의4가 적용되지 않습니다. 다만 같은 호의 괄호 단서가 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장을 이 배제 대상에서 빼므로, 전통시장은 제1호를 이유로 제10조의4 적용에서 빠지지 않습니다. 전통시장이라도 그 상가건물이 국유재산이나 공유재산이면 제10조의5제2호에 따라 제10조의4가 적용되지 않습니다. 제10조의5는 법정형을 두지 않은 적용 범위 조항입니다.
2025년 11월 11일 공포된 개정 「상가건물 임대차보호법」(법률 제21083호)이 2026년 5월 12일부터 시행되면서 상가 임대차 규정에 다시 관심이 모이고 있습니다. 이번 개정으로 바뀐 조문은 관리비 내역의 제공을 정한 제19조의2이고, 권리금 적용 제외를 정한 제10조의5의 현재 문언은 2018년 10월 16일 개정(법률 제15791호) 때 만들어진 그대로입니다. 대규모점포 안에 입점한 임차인과 전통시장에서 가게를 운영하는 임차인이 법에서 어떻게 다르게 다뤄지는지 조문 문언을 기준으로 정리합니다.
제10조의5는 무엇을 적용하지 않는다고 정하나요?
「상가건물 임대차보호법」 제10조의5는 제1호나 제2호 중 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차에는 제10조의4를 “적용하지 아니한다”고 정합니다. 적용하지 않는 대상은 문언상 제10조의4 하나입니다. 조 제목이 “권리금 적용 제외”이지만, 이 조문이 권리금을 주고받는 일 자체를 금지하거나 권리금 약정을 무효로 만든다고 정하지는 않습니다.
제10조의5는 항 없이 본문과 2개 호로 되어 있습니다. 제1호는 대규모점포·준대규모점포의 일부인 상가건물을, 제2호는 국유재산·공유재산인 상가건물을 다룹니다. 두 호 중 하나에만 해당해도 제10조의4는 적용되지 않습니다. 법은 이 효과를 “적용하지 아니한다”는 단정 문언으로 정하므로, 임대인이나 법원이 적용 여부를 재량으로 고르는 구조가 아닙니다.
대규모점포 안 매장은 왜 제10조의4 적용에서 빠지나요?
제10조의5제1호의 요건은 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 “일부인 경우”입니다. 이 요건에 해당하면 그 임대차에는 제10조의4가 적용되지 않습니다. 대규모점포만이 아니라 준대규모점포의 일부인 경우도 똑같이 제1호에 해당합니다.
어떤 점포가 대규모점포나 준대규모점포인지는 「상가건물 임대차보호법」이 직접 정하지 않고 「유통산업발전법」 제2조에 맡깁니다. 따라서 특정 매장이 제1호에 해당하는지는 그 점포가 「유통산업발전법」 제2조의 정의에 들어맞는지부터 확인해야 합니다. 그 정의의 구체적 기준은 이 글에서 다루는 범위 밖입니다.
전통시장 가게는 어떻게 다른가요?
제10조의5제1호 괄호 안에 있는 “다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다”는 단서 때문에, 전통시장은 제1호를 이유로 제10조의4 적용에서 빠지지 않습니다. 이 괄호는 용어를 정의하는 괄호가 아니라 전통시장을 제1호의 배제 대상에서 빼는 단서입니다. 대규모점포 안 매장과 전통시장 가게가 제10조의5에서 갈리는 지점이 바로 이 단서입니다.
단서가 말하는 전통시장은 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장입니다. 이름에 ‘시장’이 들어간 곳이 모두 여기에 해당하는 것은 아닙니다. 해당 여부는 그 법 제2조제1호의 정의에 따라 판단합니다.
전통시장이면 제10조의4가 언제나 적용되나요?
전통시장이라도 제10조의5제2호에 해당하면 제10조의4는 적용되지 않습니다. 전통시장 예외는 제1호의 괄호 단서에만 붙어 있고 제2호에는 없기 때문입니다. 제2호는 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산이거나 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우입니다.
결국 전통시장 안의 가게라도 그 상가건물이 국유재산이나 공유재산이면 제2호에 따라 제10조의4 적용이 배제됩니다. 전통시장 여부와 함께 건물이 국유재산·공유재산에 해당하는지도 따로 확인해야 합니다.
상황별로 정리하면 어떻게 되나요?
아래 표는 제10조의5가 제10조의4 적용을 배제하는지를 상황별로 정리한 것입니다. 제10조의5에는 형벌이나 과태료가 없으므로 셋째 열은 법정형이 아니라 제10조의4 적용 배제 여부를 적었습니다.
| 어떤 상황 | 적용 조문 | 제10조의4 적용 배제 여부 |
|---|---|---|
| 임대한 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포의 일부(전통시장 아님) | 제10조의5제1호 | 배제됨(적용하지 아니함) |
| 임대한 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 준대규모점포의 일부(전통시장 아님) | 제10조의5제1호 | 배제됨(적용하지 아니함) |
| 대규모점포·준대규모점포의 일부이지만 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호의 전통시장인 경우 | 제10조의5제1호 괄호 단서 | 제1호로는 배제되지 않음(제2호 해당 여부는 따로 확인) |
| 임대한 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 | 제10조의5제2호 | 배제됨(적용하지 아니함) |
| 임대한 상가건물이 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산 | 제10조의5제2호 | 배제됨(적용하지 아니함) |
| 전통시장 안의 상가건물이 국유재산 또는 공유재산 | 제10조의5제2호 | 배제됨(전통시장 단서는 제2호에 없음) |
| 제1호·제2호 어디에도 해당하지 않음 | 해당 없음 | 제10조의5를 이유로 배제되지 않음 |
표의 마지막 줄은 제10조의5를 이유로 배제되지 않는다는 뜻일 뿐입니다. 제10조의4가 실제로 적용되려면 그 조문이 정한 요건을 따로 갖춰야 하며, 그 요건은 이 글의 범위 밖입니다.
이 조문은 언제 만들어졌고 이번 개정으로 바뀌었나요?
제10조의5는 2015년 5월 13일 신설됐고, 현재 문언은 2018년 10월 16일 공포된 법률 제15791호 개정으로 만들어졌습니다. 현행 법률 제21083호(2025년 11월 11일 공포, 2026년 5월 12일 시행)는 제10조의5를 고치지 않았습니다. 제21083호가 함께 고친 조문은 제19조의2(관리비 내역의 제공)입니다.
제21083호 부칙은 두 개 조입니다. 제1조는 공포 후 6개월이 지난 날부터 시행한다는 시행일 조항이고, 제2조는 제19조의2 개정규정의 적용례입니다. 제10조의5에 관한 적용례나 경과조치는 부칙에 없습니다.
어기면 처벌되나요? 법정형과 실제 선고는?
제10조의5에는 법정형이 없습니다. 이 조문은 누군가의 행위를 금지하는 규정이 아니라 제10조의4를 어느 임대차에 적용하지 않는지 정하는 적용 범위 규정입니다. 법률 제21083호가 함께 고친 조문도 제19조의2(관리비 내역의 제공)뿐이며, 벌칙이나 과태료 조문은 개정되지 않았습니다.
형벌 조항이 아니므로 제10조의5와 관련된 선고형 통계나 양형기준은 공표 자료가 없습니다. 이 조문을 직접 해석한 판례도 이 글을 쓰면서 확인되지 않았습니다.
관련 법령
제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. 1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)
자주 묻는 질문
대형마트 안 매장도 권리금 회수기회 보호를 받나요?
「상가건물 임대차보호법」 제10조의5제1호는 '대형마트'라는 말이 아니라 「유통산업발전법」 제2조에 따른 "대규모점포 또는 준대규모점포"라는 기준을 씁니다. 임대한 매장이 그 대규모점포나 준대규모점포의 일부이고 전통시장이 아니라면, 권리금 회수기회 보호를 정한 제10조의4는 적용되지 않습니다. 특정 매장이 여기에 해당하는지는 「유통산업발전법」 제2조의 정의에 따라 판단합니다.
전통시장 상인은 권리금 보호에서 빠지지 않나요?
「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제10조의5제1호 괄호 단서에 따라 대규모점포·준대규모점포를 이유로 한 배제 대상에서 빠집니다. 다만 그 상가건물이 국유재산이나 공유재산이면 제10조의5제2호에 따라 제10조의4가 적용되지 않습니다. 전통시장 예외는 제1호에만 붙어 있고 제2호에는 없기 때문입니다.
제10조의5에 해당하면 권리금 계약이 무효가 되나요?
「상가건물 임대차보호법」 제10조의5가 적용을 배제하는 대상은 문언상 제10조의4 하나입니다. 이 조문은 권리금을 주고받는 일을 금지하거나 권리금 약정을 무효로 한다고 정하지 않습니다. 제10조의5의 효과는 제10조의4를 그 임대차에 적용하지 않는다는 것에 그칩니다.
