대출이 막혀서 보증금을 못 돌려줬다면 지연이자를 안 내도 되나요?
요약 및 결론: 임대인이 대출 규제 때문에 보증금 반환이 늦어졌다는 사정은 지연이자를 면하는 사유가 되지 못한다. 민법 제397조제2항은 금전채무를 이행하지 못한 채무자가 "과실없음을 항변하지 못한다"고 정하고 있어, 임대인이 대출이 막힌 데 자신의 잘못이 없다고 주장해도 그 항변 자체가 받아들여지지 않는다. 지연손해금은 법정이율에 따르되, 법령의 제한을 넘지 않는 범위에서 약정이율이 있으면 그 이율이 적용된다(민법 제397조제1항).
부동산 시장에서 대출 규제가 강화될 때마다 "역전세" 상황에서 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 못하는 사례가 반복된다. 이때 임대인 쪽에서 "은행이 대출을 안 해줘서 어쩔 수 없었다"는 사정을 내세워 지연이자를 면하려는 경우가 많은데, 이는 특정 사건이 아니라 유형화된 분쟁 상황으로 계속 반복되고 있다. 민법 제397조는 이런 상황에서 금전채무 불이행에 관해 별도의 특칙을 두고 있어, 그 적용 범위를 정확히 아는 것이 중요하다.
민법 제397조가 정하는 것은 무엇인가
민법 제397조제2항은 “전항의 손해배상에 관하여는 채권자는 손해의 증명을 요하지 아니하고 채무자는 과실없음을 항변하지 못한다”고 정한다. “전항의 손해배상”이라는 표현에서 알 수 있듯, 이 조항은 제1항이 정한 금전채무불이행의 손해배상에만 적용되는 특칙이다. 채무자의 책임 전반이 아니라, 돈을 갚지 못한 경우의 손해배상 책임에 한정된다는 뜻이다.
이 조항이 실무에서 갖는 의미는 두 가지다. 첫째, 채권자(보증금을 못 받은 임차인)는 실제로 손해가 얼마나 발생했는지 증명할 필요가 없다. 둘째, 채무자(임대인)는 자신에게 과실이 없었다는 항변을 할 수 없다. 조문에는 ‘대출 규제’나 ‘보증금’이라는 단어가 전혀 등장하지 않으며, 조문이 막는 것은 오직 “과실없음”이라는 항변 그 자체다.
대출이 막혔다는 사정은 왜 항변이 안 되는가
민법 제397조제2항의 문언상 채무자는 과실없음을 항변할 수 없다고 정해져 있을 뿐, “무조건” 또는 “예외 없이” 책임을 진다는 표현은 조문에 없다. 그러나 항변 자체가 봉쇄되어 있다는 점에서, 대출 규제로 은행 심사가 늦어졌다거나 대출 한도가 줄었다는 사정을 들어 과실이 없었다고 주장하더라도 그 주장 방식 자체가 이 조항의 구조상 받아들여지지 않는다.
다만 지연손해금이 언제부터 발생하는지는 제397조가 아니라 민법 제387조가 정한다. 제387조제1항은 이행기가 확정되어 있으면 “기한이 도래한 때로부터”, 이행기가 불확정하면 “기한이 도래함을 안 때로부터” 지체책임이 발생한다고 정하고, 제2항은 이행기를 정하지 않았다면 “이행청구를 받은 때로부터” 지체책임이 있다고 정한다. 임대차 보증금 반환채무가 이 셋 중 어디에 해당하는지는 민법 제387조와 제397조만으로는 정해지지 않으며, 이는 이 자료가 다루는 범위 밖이다.
행위별 분해
| 상황 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 보증금 반환이 지체되어 금전채무불이행 상태가 됨 | 민법 제397조제1항 | 손해배상액은 법정이율에 의함(단, 법령 제한 내 약정이율이 있으면 그 이율) |
| 채무자가 “과실이 없었다”고 항변 | 민법 제397조제2항 | 항변 불가(과실없음 항변 봉쇄) |
| 채권자가 실제 손해액을 증명해야 하는지 여부 | 민법 제397조제2항 | 손해의 증명 불요 |
| 지체책임이 시작되는 시점 판단 | 민법 제387조제1항·제2항 | 확정기한·불확정기한·기한 없음에 따라 각기 다른 기산점 |
실제 적용 수위는 어떻게 되나
이 조문에는 형벌이나 과태료 규정이 없으며, 민법상 손해배상 책임에 관한 규정이다. 제397조에는 법정이율의 구체적 수치가 명시되어 있지 않고, 그 수치는 이 자료가 다루는 조문 원문 범위 밖에 있다. 이 주제와 관련해 참고할 만한 판례는 이 자료에서 확인되지 않았으며, 특정 사건번호나 선고일을 단정해 제시할 근거가 없다.
부칙(법률 제21454호, 2026. 3. 17.)은 시행일과 적용례·특례를 두고 있으나, 그 적용례(부칙 제2조~제4조)는 모두 상속에 관한 것으로 제387조·제397조와는 관련이 없다. 두 조문 모두 연혁 표기가 없어, 이 개정으로 신설·개정된 조문이 아니라 기존부터 있던 현행 조문임을 알 수 있다.
관련 법령
제387조(이행기와 이행지체) ①채무이행의 확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다. 채무이행의 불확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래함을 안 때로부터 지체책임이 있다.
제397조(금전채무불이행에 대한 특칙) ①금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의한다. 그러나 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다.
자주 묻는 질문
은행 대출이 안 나와서 보증금을 못 돌려줬는데도 지연이자를 내야 하나요?
그렇다. 민법 제397조제2항에 따라 채무자는 금전채무불이행에 대해 "과실없음을 항변하지 못한다"고 정해져 있어, 대출이 막힌 사정을 이유로 지연이자 책임을 면하기는 어렵다. 이 조항은 채권자가 손해를 증명할 필요도 없게 하고 있어, 임차인 쪽이 실제 손해액을 입증하지 않아도 된다.
지연이자는 이율이 얼마나 되나요?
민법 제397조제1항은 법정이율에 의하되, 법령의 제한을 넘지 않는 약정이율이 있으면 그 이율을 적용한다고만 정하고 있다. 구체적인 법정이율 수치는 이 조문 자체에 나와 있지 않으므로 별도 확인이 필요하다.
보증금 반환 지연이자는 언제부터 계산되나요?
민법 제387조에 따라 이행기가 정해져 있으면 그 기한이 도래한 때부터, 기한이 불확정하면 그 도래를 안 때부터, 기한을 정하지 않았다면 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 발생한다. 다만 임대차 보증금 반환채무가 이 중 어디에 해당하는지는 별도로 판단해야 할 사항이다.
