경매에서 보증금을 다 못 받으면 낙찰자에게 계속 살 수 있나요 — 주택임대차보호법 제3조의5 본문과 단서
한 줄 답
원칙은 “소멸”, 예외는 “보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권”이다. 주택임대차보호법 제3조의5는 임차주택에 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우 그 임차주택의 경락에 따라 임차권이 소멸한다고 정하면서, 단서에서 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 그러하지 아니하다고 한다. 따라서 “보증금을 다 못 받았다”는 사실 하나만으로 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있는 것이 아니라, 대항력이 있는 임차권일 것이라는 조건이 함께 충족되어야 단서에 해당한다.
1. 조문은 이렇게 되어 있다
주택임대차보호법 제3조의5 (경매에 의한 임차권의 소멸)
[시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정] · 소관 법무부
제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
이 조문은 항·호·목이 없는 한 문장이다. 그래서 “제3조의5제1항”처럼 항을 붙여 인용하면 조문 체계에 없는 인용이 된다. 인용할 때는 제3조의5 본문, 제3조의5 단서로 갈라 쓰는 것이 정확하다.
괄호 안의 “(競落)“은 경락의 한자 병기일 뿐이고, 이 조문에는 괄호로 된 정의 규정이 없다.
2. 본문 — 원칙은 경락에 따른 소멸
본문이 정한 구조는 세 부분으로 나눠 읽으면 된다.
| 요소 | 조문이 쓴 말 |
|---|---|
| 대상 | 임차권 |
| 조건 | 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우 |
| 계기 | 그 임차주택의 경락에 따라 |
| 효과 | 소멸한다 |
여기서 자주 어긋나는 지점이 계기의 시점이다. 조문이 적은 말은 “그 임차주택의 경락에 따라”다. 경매개시 시점이나 매각허가결정 시점으로 바꿔 설명하면 조문에 없는 말을 넣는 것이 된다. 또 경매라면 어떤 경매든 해당한다고 넓히는 것도 조문과 다르다 — 본문이 전제하는 것은 「민사집행법」에 따른 경매다.
그리고 본문의 소멸에는 곧바로 단서가 붙어 있다. 그래서 “경매로 넘어가면 임차권은 무조건 사라진다”, “자동으로 즉시 소멸한다” 같은 단정은 조문이 쓴 말이 아니다.
3. 단서 — 예외는 두 요건이 함께 있어야 한다
단서의 문언은 “보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권”이다. 즉 예외에 들어가려면 다음 두 가지가 모두 갖춰져야 한다.
- 보증금이 모두 변제되지 아니하였을 것
- 대항력이 있을 것
둘 중 하나만 갖춘 경우는 단서가 말하는 예외가 아니다. 실제로 오해가 갈리는 방향도 두 가지다.
- 보증금을 다 못 받았지만 대항력이 없는 경우 → 단서의 “대항력이 있는”이라는 부분을 충족하지 못한다. 보증금 미변제 사실만으로 단서에 들어간다고 쓰면 조문을 절반만 읽은 것이다.
- 대항력은 있지만 보증금이 모두 변제된 경우 → 단서의 “모두 변제되지 아니한”이라는 부분에 해당하지 않는다.
선정 질문(“보증금을 다 못 받으면 낙찰자에게 계속 살 수 있나요”)에 조문 그대로 답하면 이렇게 된다. 보증금 미변제는 단서의 두 요건 중 하나일 뿐이며, 대항력이 있는 임차권이라야 단서가 적용된다. 한편 대항력을 언제 어떻게 갖추는지에 대한 요건은 제3조의5 자체에 적혀 있지 않다. 이 글은 제3조의5와 민사집행법 제91조·제88조의 문언만 근거로 하므로, 대항력 취득 요건은 여기서 단정하지 않는다.
4. 민사집행법 쪽 조문과 함께 읽기 — 제91조
경매 절차에서 권리가 소멸하는지 인수되는지는 민사집행법 제91조가 따로 정한다. 제91조는 5개 항으로 되어 있다.
민사집행법 [시행 2026. 2. 1.] [법률 제20733호, 2025. 1. 31., 일부개정] · 소관 법무부
①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다. ②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다. ③지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. ④제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. ⑤매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
정리하면 이렇다.
| 항 | 대상 | 결과 |
|---|---|---|
| 제3항 | 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권 중 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우 | 매각으로 소멸 |
| 제4항 본문 | 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권 | 매수인이 인수 |
| 제4항 단서 | 그중 전세권의 경우 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 | 매각으로 소멸 |
여기서 특히 헷갈리기 쉬운 부분이 제4항 단서다. 배당요구를 하면 소멸된다고 정한 대상은 전세권뿐이다. 제4항 단서를 등기된 임차권까지 포함하는 규정처럼 옮겨 쓰면 조문과 달라진다.
또 제2항은 저당권에 대해 “매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다”고 하고, 제1항은 일정한 경우가 아니면 그 부동산을 “매각하지못한다”는 금지 형식이다. 제5항은 유치권에 관한 것으로, 매수인이 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 정한다.
5. 배당요구는 “할 수 있다” — 민사집행법 제88조
제91조 제4항 단서가 가리키는 제88조는 두 개 항이다.
①집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다. ②배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.
- 제1항은 재량 규정이다(“할 수 있다”). 배당요구 자격자를 세 갈래로 열거한다.
- 제2항은 금지 규정이다. 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우, 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에는 철회하지 못한다.
제2항이 “매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우”를 전제로 철회를 막는다는 점은, 인수·소멸 구조가 절차 도중에 뒤집히지 않도록 하는 장치로 읽힌다.
6. 개정 이력에서 자주 틀리는 지점
(1) 제3조의5 문언을 만든 개정은 제21065호가 아니다
주택임대차보호법 상단 공포번호는 **법률 제21065호(2025. 10. 1., 타법개정)**이지만, 제3조의5의 현재 문언을 만든 개정은 법률 제8923호(공포 2008. 3. 21.) 전문개정이다. 조문 말미의 연혁 표기도 [전문개정 2008.3.21]이다. 상단 공포번호를 그대로 “제3조의5를 고친 개정”으로 적으면 틀린 인용이 된다.
(2) 제21065호가 주택임대차보호법에서 고친 것
법률 제21065호 부칙은 시행일을 정하고(제1조), 부칙 제7조 <121>에서 다른 법률의 개정으로 주택임대차보호법 제8조의2제4항제3호 중 “기획재정부”를 “재정경제부”로 고쳤다. 즉 이 개정은 제3조의5 문언을 손댄 개정이 아니다.
(3) 민사집행법 시행예정본은 아직 시행 전이다
민사집행법에는 [시행 2028. 3. 1.] [법률 제21456호, 2026. 3. 17., 일부개정] 시행예정본이 있다. 이 글의 기준일(2026-09-22) 현재 시행 전이므로 현행 조문처럼 인용하면 안 된다.
- 시행일: 2028년 3월 1일 (부칙 제1조)
- 고치는 조문: 제26조, 제173조, 제224조, 제278조, 제303조
- 부칙 제2조: 시행 당시 법원에 계속 중인 사건의 관할은 종전의 규정에 따른다
- 제91조와 제88조의 문언은 시행예정본에서도 동일하다
(4) 현행 민사집행법의 근거 개정
현행본은 법률 제20733호(2025. 1. 31., 일부개정)이고, 부칙 제1조는 “공포 후 1년이 경과한 날부터 시행”을, 부칙 제2조는 압류금지채권에 관한 적용례(제246조제1항의 개정규정은 시행 이후 최초로 접수된 압류명령 신청 및 취소사건부터 적용)를 둔다. 이 개정이 함께 고친 조문은 제246조·제246조의2다. 다만 제91조와 제88조에는 연혁 표기가 없어, 상단 공포번호를 두 조문의 개정 근거로 단정할 수는 없다.
7. 자주 묻는 질문
Q. 경매가 시작되면 임차권이 바로 없어지나요? 조문이 소멸의 계기로 적은 말은 “그 임차주택의 경락에 따라”다. 경매개시나 매각허가결정 시점이라고 옮겨 쓰는 것은 제3조의5 본문과 다르다.
Q. 보증금을 한 푼도 못 받았으면 단서가 적용되나요? 단서의 요건은 “보증금이 모두 변제되지 아니한”과 “대항력이 있는”이 함께 있어야 한다. 보증금 미변제만 확인된 상태에서 단서 적용을 단정할 수 없다.
Q. 일부만 받았다면요? 문언은 “보증금이 모두 변제되지 아니한”이다. 조문은 전액 변제가 되지 않은 상태를 가리키는 말로 되어 있고, 그 밖에 나머지 요건(대항력)이 함께 갖춰져야 단서에 해당한다.
Q. 배당요구를 하면 임차권이 소멸하나요? 민사집행법 제91조 제4항 단서가 배당요구로 매각과 함께 소멸한다고 정한 대상은 전세권이다. 이 단서를 등기된 임차권 일반으로 확장해 읽지 않아야 한다. 배당요구 자체는 제88조 제1항에 따라 “할 수 있다”는 재량이고, 제2항은 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우 종기 후 철회를 금지한다.
Q. 이 주제에 관한 대법원 판례 번호를 알려 주세요. 이 글의 근거 자료에서는 붙일 판례가 확인되지 않았다. 사건번호를 특정해 제시하지 않는다.
8. 요약
- 원칙(제3조의5 본문): 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우, 임차권은 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다.
- 예외(제3조의5 단서): 보증금이 모두 변제되지 아니한 + 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않는다. 두 요건이 함께 있어야 한다.
- 민사집행법 제91조: 등기된 임차권 등이 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없으면 매각으로 소멸(제3항), 그 밖의 경우는 매수인이 인수(제4항 본문), 배당요구로 소멸되는 것은 전세권에 한정(제4항 단서).
- 제3조의5는 항이 없는 한 문장이므로 “제3조의5제1항”으로 인용하지 않는다.
- 민사집행법 법률 제21456호는 2028. 3. 1. 시행 예정이며 제91조·제88조 문언은 바뀌지 않는다.
참고 법령
- 주택임대차보호법
[시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]- 제3조의5 (경매에 의한 임차권의 소멸) — 본문 및 단서
[전문개정 2008.3.21](이 문언을 만든 개정: 법률 제8923호, 공포 2008. 3. 21.)` - 부칙(법률 제21065호, 2025. 10. 1.) 제1조(시행일), 제7조(다른 법률의 개정)
<121>— 제8조의2제4항제3호 관련
- 제3조의5 (경매에 의한 임차권의 소멸) — 본문 및 단서
- 민사집행법
[시행 2026. 2. 1.] [법률 제20733호, 2025. 1. 31., 일부개정]- 제88조 (배당요구) 제1항·제2항
- 제91조 (인수주의와 잉여주의의 선택 등) 제1항~제5항
- 부칙(법률 제20733호, 2025. 1. 31.) 제1조(시행일), 제2조(압류금지채권에 관한 적용례)
- 부칙(법률 제21456호, 2026. 3. 17.) 제1조(시행일 2028. 3. 1.), 제2조(계속 중인 사건의 관할에 관한 경과조치) — 기준일 현재 미시행
원문 확인: 법제처 국가법령정보센터(주택임대차보호법 MST=276291 / 민사집행법 MST=268837). 조문 인용 기준일은 2026-09-22이며, 이후 개정으로 내용이 달라질 수 있다.
