위임장만 믿고 전세계약을 했는데 대리권이 없었다면: 민법 제130조 무권대리와 제126조 표현대리
핵심 답변
위임장만 믿었다는 사실만으로 보호받는다고 단정할 수는 없습니다. 결과는 두 가지에 따라 크게 달라집니다. 하나는 대리인이 실제로 어떤 권한을 가지고 있었는지이고, 다른 하나는 집주인(본인)이 계약을 추인하는지입니다.
- 대리권이 전혀 없는 사람이 계약한 경우(민법 제130조): 그 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에 대하여 효력이 없습니다. 본인이 추인하면 사정이 달라집니다.
- 대리권은 있었지만 그 권한 밖의 계약을 한 경우(민법 제126조): 임차인에게 대리인이 “그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유”가 있으면 본인이 그 행위에 대하여 책임을 집니다. 요건은 **‘믿었다’가 아니라 ‘믿을 만한 정당한 이유’**입니다.
- 대리권을 증명하지 못하고 본인의 추인도 받지 못한 경우(민법 제135조): 대리인으로 계약한 사람이 대리권을 증명하지 못하고 본인의 추인도 받지 못했다면, 임차인은 자신의 선택에 따라 그 사람에게 계약 이행 책임이나 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 다만 임차인이 대리권이 없다는 사실을 알았거나 알 수 있었을 때에는 이 책임을 물을 수 없습니다.
집주인과 통화로 확인하지 않은 사정이 ‘정당한 이유’나 ‘알 수 있었을 때’에 어떤 영향을 주는지는 조문에 적혀 있지 않습니다. 이 글에서 근거로 삼은 자료에서는 이 주제의 판례도 확인되지 않았습니다.
1. 대리인과 맺은 계약은 언제 집주인에게 효력이 있나: 민법 제114조
출발점은 대리행위의 효력을 정한 제114조입니다.
제114조(대리행위의 효력) ①대리인이 그 권한내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다. ②전항의 규정은 대리인에게 대한 제삼자의 의사표시에 준용한다.
대리인이 한 의사표시가 직접 본인(집주인)에게 효력을 가지려면 두 요건을 모두 갖춰야 합니다.
- “그 권한내에서” 한 것이어야 합니다.
- “본인을 위한 것임을 표시한” 것이어야 합니다.
제2항은 반대 방향의 의사표시에 제1항을 준용합니다. 예를 들어 임차인이 대리인에게 한 의사표시가 여기에 해당합니다.
결국 문제는 대리인에게 권한이 없거나 권한을 넘었을 때입니다. 민법은 이 경우를 서로 다른 조문으로 나누어 다룹니다.
2. 대리권이 전혀 없었다면: 민법 제130조(무권대리)
제130조(무권대리) 대리권없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다.
조문이 말하는 것
- 대상: “대리권없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약”입니다. 위임장을 내밀었더라도 실제로 대리권이 없었다면 이 조문이 문제가 됩니다.
- 효과: 계약은 “본인에 대하여” 효력이 없습니다. 효력이 없는 범위가 본인과의 관계로 한정되어 있다는 점에 주의해야 합니다.
- 조건: 이 효과는 **“본인이 이를 추인하지 아니하면”**이라는 조건에 걸려 있습니다. 조건 없이 처음부터 효력이 없다고 정한 조문이 아닙니다. 본인이 추인하면 결론이 달라질 수 있습니다.
조문에 없는 것
추인을 어떤 방법으로, 언제까지 해야 하는지는 제130조에 적혀 있지 않습니다.
3. 권한은 있었지만 그 범위를 넘었다면: 민법 제126조(권한을 넘은 표현대리)
제126조(권한을 넘은 표현대리) 대리인이 그 권한외의 법률행위를 한 경우에 제삼자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다.
두 가지 요건
| 요건 | 조문 문언 |
|---|---|
| ① 권한 밖의 행위 | “대리인이 그 권한외의 법률행위를 한 경우” |
| ② 정당한 이유 | 제삼자가 “그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때” |
두 요건이 갖추어지면 **“본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다”**는 효과가 생깁니다.
위임장만 믿은 임차인에게 이 조문이 뜻하는 것
- 제126조는 “대리인이” 권한 밖의 행위를 한 경우를 다룹니다. 어느 정도 대리권은 있었지만 그 범위를 넘어선 상황을 전제로 한 조문입니다. 대리권이 전혀 없는 사람이 계약한 상황을 다루는 제130조와 문언상 대상이 다릅니다. 두 조문의 요건을 하나로 섞어 읽으면 안 됩니다.
- 요건은 “믿은 것”이 아니라 **“믿을 만한 정당한 이유”**입니다. 임차인이 위임장을 보고 실제로 믿었다는 사실만으로 요건이 채워진다고 할 수 없습니다.
- 무엇이 ‘정당한 이유’에 해당하는지는 조문에 판단 기준이 적혀 있지 않습니다. 누가 이를 증명해야 하는지도 조문에 없습니다. 따라서 “집주인과 통화로 확인하지 않았다”는 사정만으로 정당한 이유가 인정된다거나 부정된다고 이 조문만 보고 단정할 수 없습니다.
4. 대리권을 증명하지 못하고 추인도 받지 못했다면 대리인에게: 민법 제135조
제135조(상대방에 대한 무권대리인의 책임) ① 다른 자의 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못한 경우에는 그는 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다. ② 대리인으로서 계약을 맺은 자에게 대리권이 없다는 사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때 또는 대리인으로서 계약을 맺은 사람이 제한능력자일 때에는 제1항을 적용하지 아니한다.
제1항: 책임이 생기는 요건과 선택권
- 요건 두 가지(모두 필요):
- 대리인으로 계약한 사람이 대리권을 증명하지 못했을 것
- 본인의 추인을 받지 못했을 것
- 책임의 내용: 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임입니다.
- 누가 고르나: “상대방의 선택에 따라” 정해집니다. 이 사안에서 상대방은 임차인입니다. 대리인으로 계약한 사람이 고르는 것이 아닙니다.
제2항: 제1항이 적용되지 않는 두 경우
- 대리권이 없다는 사실을 상대방(임차인)이 알았거나 알 수 있었을 때
- 대리인으로서 계약을 맺은 사람이 제한능력자일 때
첫째 경우는 실제로 안 때만을 뜻하지 않습니다. 알 수 있었을 때도 포함됩니다. 다만 어떤 사정이 있어야 ‘알 수 있었을 때’에 해당하는지는 조문에 적혀 있지 않습니다. 통화 확인을 하지 않은 사정이 여기에 어떻게 반영되는지도 이 조문만으로는 단정할 수 없습니다.
5. 한눈에 보는 비교
| 구분 | 제126조 | 제130조 | 제135조 |
|---|---|---|---|
| 다루는 상황 | 대리인이 권한 밖의 법률행위를 함 | 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 계약함 | 대리인으로 계약한 자가 대리권 증명 실패 + 본인 추인 없음 |
| 효과가 걸린 조건 | 제삼자에게 “믿을 만한 정당한 이유”가 있을 것 | 본인이 추인하지 아니하면 | 상대방의 선택, 제2항의 적용 제외 사유가 없을 것 |
| 효과 | 본인이 그 행위에 대하여 책임 | 본인에 대하여 효력 없음 | 대리인으로 계약한 자가 이행 책임 또는 손해배상 책임 |
| 책임 추궁 대상 | 본인(집주인) | 본인에 대한 효력 문제 | 대리인으로 계약한 자 |
6. 자주 묻는 질문
Q. 위임장이 있었으니 계약은 유효한 것 아닌가요? 제114조에 따르면 대리인의 의사표시가 본인에게 직접 효력을 가지려면 “그 권한내에서” 한 것이어야 합니다. 위임장이 있어도 실제 대리권이 없었다면 제130조, 권한을 넘었다면 제126조가 문제 됩니다. 어느 쪽이든 효과는 추인 여부나 정당한 이유 같은 조건에 달려 있습니다.
Q. 통화 확인을 안 했으면 보호받을 수 없나요? 그렇게 단정할 조문은 없습니다. 제126조의 ‘정당한 이유’와 제135조제2항의 ‘알 수 있었을 때’를 어떤 기준으로 판단하는지는 조문에 적혀 있지 않습니다. 이 글의 근거 자료에서는 관련 판례도 확인되지 않았습니다.
Q. 대리인에게 책임을 물을 때 돈으로 받을지 계약을 지키게 할지는 누가 정하나요? 제135조제1항에 따라 상대방(임차인)의 선택으로 정합니다. 다만 대리권을 증명하지 못했다는 요건과 본인의 추인을 받지 못했다는 요건이 모두 있어야 합니다. 제2항의 적용 제외 사유가 있으면 이 책임을 물을 수 없습니다.
Q. 집주인이 나중에 계약을 인정하면 어떻게 되나요? 제130조에서 본인에 대하여 효력이 없다는 효과는 “본인이 이를 추인하지 아니하면”이라는 조건에 걸려 있습니다. 추인의 구체적 방법과 시기는 조문에 없습니다.
Q. 이 조문들을 어기면 벌칙이나 과태료가 있나요? 제114조, 제126조, 제130조, 제135조에는 벌칙이나 과태료 규정이 없습니다.
7. 조문 현황 (기준일 2026년 9월 30일)
- 네 조문(제114조, 제126조, 제130조, 제135조)은 모두 기준일 현재 시행 중인 현행 조문입니다. 현재 민법의 시행일은 2026년 3월 17일입니다(법률 제21454호).
- 제114조와 제135조는 각각 2개 항으로 되어 있고 호는 없습니다. 제126조와 제130조는 항이 나뉘지 않은 단일 조문입니다.
- 제135조의 현재 문언은 법률 제10429호(공포 2011. 3. 7.)로 전문개정된 것입니다. 현재 법률의 공포번호 제21454호와는 다릅니다.
- 제114조, 제126조, 제130조에는 연혁 표기가 없습니다. 따라서 이 문언이 어느 개정으로 만들어졌는지 제21454호라고 단정할 수 없습니다.
- 법률 제21454호가 함께 고친 조문은 개정문상 제1001조, 제1008조, 제1010조, 제1115조로, 모두 상속·유류분 관련 조문입니다. 이 개정은 대리 조문을 바꾸지 않았습니다. 부칙(제1조~제4조)은 시행일(“공포한 날부터 시행”)과 함께 상속권 상실 선고와 유류분에 관한 적용례와 특례를 정하고 있습니다.
참고 법령
- 민법 제114조(대리행위의 효력) 제1항, 제2항
- 민법 제126조(권한을 넘은 표현대리)
- 민법 제130조(무권대리)
- 민법 제135조(상대방에 대한 무권대리인의 책임) 제1항, 제2항
- 민법 부칙 <법률 제21454호, 2026. 3. 17.> 제1조~제4조
출처: 법제처 국가법령정보센터 민법 원문(시행 2026. 3. 17., 법률 제21454호)
