집주인 대리인과 전세계약, 통화 확인 없이 위임장만 믿었다면 보호받을 수 있나요
전세 계약을 앞두고 집주인 본인이 아닌 대리인을 상대해야 하는 경우가 있다. 위임장과 인감증명서를 받았지만 집주인과 직접 통화하지는 못했다면, 만약 그 대리인에게 실제로는 대리권이 없었을 때 세입자는 법적으로 보호받을 수 있을까. 이 문제는 민법 제126조(권한을 넘은 표현대리)와 제130조(무권대리)를 중심으로 살펴봐야 한다.
대리권 없는 자와 계약을 맺으면 원칙적으로 어떻게 되나
민법 제130조는 이렇게 규정한다.
“대리권없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다.”
여기서 핵심은 “본인이 이를 추인하지 아니하면”이라는 조건이다. 즉 대리권 없는 자가 맺은 계약이 처음부터 확정적으로 무효가 되는 것이 아니라, 본인(집주인)이 추인하지 않는 경우에 한해 본인에 대하여 효력이 없다는 뜻이다. 효력이 없는 범위도 “본인에 대하여”로 한정되어 있다. 바꿔 말하면 집주인이 나중에 이 계약을 추인하면 유효한 계약이 될 여지가 조문상 열려 있다는 것이고, 반대로 추인하지 않으면 세입자는 집주인에게 전세계약의 효력을 주장할 수 없게 된다.
‘정당한 이유’가 있으면 다르게 판단될 여지 — 제126조 표현대리
그렇다면 위임장만 믿고 통화 확인을 하지 않은 세입자는 아무런 보호도 받지 못하는 것일까. 이 지점에서 살펴봐야 할 조문이 제126조(권한을 넘은 표현대리)다.
“대리인이 그 권한외의 법률행위를 한 경우에 제삼자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다.”
이 조문의 요건은 두 가지다.
- 대리인이 그 권한외의 법률행위를 한 경우
- 제삼자(세입자)에게 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때
이 두 요건이 모두 충족되면 본인(집주인)은 그 행위에 대하여 책임이 있다. 다만 여기서 주의할 점은, 단순히 “믿었다”는 사실만으로는 충분하지 않다는 것이다. 조문은 “믿을 만한 정당한 이유가 있는 때”라고 규정하고 있으므로, 믿었다는 주관적 사실에 더해 그렇게 믿을 만한 객관적·정당한 이유가 있어야 한다. 위임장을 확인했는지, 인감증명서를 대조했는지, 계약 조건이 통상적이었는지 등이 이 ‘정당한 이유’를 판단하는 요소가 될 수 있겠지만, 정당한 이유를 판단하는 구체적 기준이나 이를 누가 증명해야 하는지는 이 조문 자체에는 적혀 있지 않다.
제126조와 제130조는 다른 상황을 다룬다
여기서 두 조문의 적용 상황을 혼동하지 않는 것이 중요하다.
- 제126조는 “대리인이 그 권한외의” 법률행위를 한 경우, 즉 일정한 대리권은 있었지만 그 범위를 넘어선 경우를 다룬다.
- 제130조는 “대리권없는 자”가 한 계약, 즉 애초에 대리권 자체가 없었던 경우를 다룬다.
예를 들어 집을 관리해 달라는 위임은 받았지만 매매나 임대차 계약 체결 권한까지는 받지 않은 대리인이 전세계약을 맺었다면 제126조가 문제 될 수 있는 상황이고, 아예 아무런 위임도 받지 않은 자가 위임장을 위조하거나 도용해 계약을 맺었다면 제130조가 문제 될 상황이다. 통화 확인 없이 위임장만 믿었다는 사정은 두 상황 모두에서 등장할 수 있지만, 조문이 요구하는 요건은 서로 다르므로 하나의 요건처럼 섞어서 판단해서는 안 된다.
계약 이행이 안 되면 대리인에게 책임을 물을 수 있나 — 제135조
집주인의 추인도 받지 못하고 표현대리도 인정되지 않는다면, 세입자는 계약을 맺은 대리인에게 책임을 물을 수 있는지가 다음 문제다. 제135조제1항은 다음과 같이 규정한다.
“다른 자의 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못한 경우에는 그는 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다.”
이 책임이 발생하려면 두 요건이 모두 있어야 한다. 즉 대리인이 자신의 대리권을 증명하지 못하고, 또한 본인의 추인도 받지 못한 경우다. 이 경우 계약을 이행할 책임을 물을지 손해를 배상할 책임을 물을지는 “상대방의 선택에 따라” 정해진다. 대리인이 스스로 선택하는 것이 아니라 계약 상대방인 세입자 쪽에 선택권이 있다는 점을 조문은 분명히 하고 있다.
다만 제135조제2항은 이 책임이 적용되지 않는 두 경우를 정하고 있다.
“대리인으로서 계약을 맺은 자에게 대리권이 없다는 사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때 또는 대리인으로서 계약을 맺은 사람이 제한능력자일 때에는 제1항을 적용하지 아니한다.”
여기서 중요한 것은 상대방이 대리권 없음을 “알았거나 알 수 있었을 때” 모두 적용 제외 사유가 된다는 점이다. 실제로 알았던 경우뿐 아니라, 통상적인 확인을 거쳤다면 알 수 있었을 것으로 판단되는 경우에도 제1항의 책임은 적용되지 않는다. 통화 확인을 하지 않은 사정이 있다면, 이것이 ‘알 수 있었을 때’에 해당하는지가 쟁점이 될 수 있는 대목이다.
대리행위가 본인에게 효력을 가지려면 — 제114조
한편 대리행위가 애초에 본인에게 직접 효력을 미치기 위한 기본 요건도 짚어둘 필요가 있다. 제114조는 다음과 같다.
“①대리인이 그 권한내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다. ②전항의 규정은 대리인에게 대한 제삼자의 의사표시에 준용한다.”
즉 대리인의 의사표시가 본인에게 직접 효력을 가지려면 그 권한 내에서 한 것이어야 하고, 본인을 위한 것임을 표시한 것이어야 한다. 제2항은 이 원칙을 대리인에게 한 제삼자(세입자)의 의사표시에도 그대로 적용(준용)한다.
정리 — 이 조문들이 실제로 말해주는 것
위 조문들을 종합하면, “위임장만 믿고 통화 확인을 하지 않았다”는 사정 하나만으로 결론이 정해지지는 않는다는 점을 알 수 있다.
- 대리권이 처음부터 없었던 경우(제130조): 집주인이 추인하지 않으면 세입자는 집주인에 대해 계약의 효력을 주장할 수 없다. 다만 추인 여부에 달려 있을 뿐, 처음부터 확정적으로 무효라고 단정할 수는 없다.
- 대리인의 권한 범위를 넘은 경우(제126조): 세입자에게 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다면 집주인이 책임을 질 수 있다. 다만 단순히 믿었다는 사실만으로 충분한 것이 아니라 ‘정당한 이유’라는 요건이 별도로 필요하며, 그 판단 기준은 이 조문 자체에 나와 있지 않다.
- 어느 쪽으로도 구제받지 못하는 경우, 대리인 본인에게 계약 이행이나 손해배상 책임을 물을 여지가 제135조제1항에 있다. 다만 상대방이 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었던 경우에는 이 책임도 적용되지 않는다(제135조제2항).
이처럼 각 조문의 효과는 모두 일정한 조건에 걸려 있으며, ‘정당한 이유’의 구체적 판단 기준, 증명책임의 소재, 추인의 방법과 시기 등 실무상 자주 문제 되는 세부 사항은 조문 자체에 규정되어 있지 않다. 이 부분은 개별 사안의 구체적 사정에 따라 판단될 문제이며, 이 글은 관련 조문의 문언과 구조를 확인하는 데 참고하기 위한 것이다.
참고 법령
- 민법 제114조(대리행위의 효력)
- 민법 제126조(권한을 넘은 표현대리)
- 민법 제130조(무권대리)
- 민법 제135조(상대방에 대한 무권대리인의 책임)
