빌린 토지 위 등기 건물이 불타 없어진 경우, 제622조 효력은 어떻게 되나
건물의 소유를 목적으로 토지를 빌렸고, 임차인이 그 지상건물을 등기했다면 토지임대차 자체를 등기하지 않았더라도 민법 제622조 제1항에 따라 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생길 수 있습니다.
다만 그 건물이 임대차기간이 끝나기 전에 멸실 또는 후폐하면, 같은 조 제2항은 제1항의 효력을 잃는다고 정합니다. 따라서 질문처럼 건물이 불타 없어졌다면, 그 사정이 조문의 ‘멸실’에 해당하는지와 건물 소멸 시점이 임대차기간 만료 전인지가 중요합니다.
여기서 주의할 점이 있습니다. 제2항이 정한 것은 임대차 자체의 종료가 아니라, 제1항에 따른 효력의 상실입니다. 건물이 없어졌다고 해서 조문만으로 임대차관계 전체가 끝났다고 단정할 수는 없습니다.
또한 제1항은 ‘제삼자’의 범위를 따로 정의하지 않습니다. 그러므로 토지 소유자가 달라진 상황에서 누구를 상대로 어떤 범위까지 임대차의 효력을 주장할 수 있는지는, 제622조 문언만으로 구체적으로 단정하기 어렵습니다. 다만 등기된 건물을 전제로 생기던 제1항의 효력은, 임대차기간 중 그 건물이 멸실 또는 후폐한 때에는 유지되지 않는다는 점이 조문의 명확한 결론입니다.
정리
- 대상은 모든 토지임대차가 아니라, 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차입니다.
- 등기 대상은 토지임대차가 아니라 임차인의 지상건물입니다.
- 건물이 등기되어 있으면 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생깁니다.
- 임대차기간 만료 전에 건물이 멸실 또는 후폐하면 그 효력을 잃습니다.
- 이는 임대차 자체가 반드시 종료된다는 뜻은 아닙니다.
- ‘제삼자’의 범위와 ‘후폐’의 의미는 민법 제622조에 정의되어 있지 않습니다.
참고 법령
- 민법 제622조 제1항
- 민법 제622조 제2항
