빌린 땅 위 건물이 계약 중에 불타 없어지면 새 땅 주인에게 못 버티나요?
빌린 땅 위에 건물을 지으면서 가장 불안한 순간은 무엇일까? 특히 토지임대차 계약 중에 그 건물이 화재로 멸실된다면, 땅이 새로운 소유자에게 넘어갔을 때 임차인의 권리는 어떻게 될까? 이 질문에 민법 제622조가 답한다.
건물등기로 보호받을 수 있다
민법 제622조 제1항에 따르면:
건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.
이 규정이 주는 의미는 명확하다:
- 토지임대차 계약 자체를 등기하지 않아도 된다
- 대신 지상에 지어진 건물을 등기하면 된다
- 그러면 제삼자에 대해 임대차의 효력이 인정된다
즉, 임차인이 지상건물을 등기해 두면, 제삼자에 대해, 그에 대해 임대차 관계의 효력을 주장할 수 있다는 뜻이다.
하지만 건물이 멸실되면 달라진다
제622조 제2항이 이 보호를 제한한다:
건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.
여기서 중요한 것은 두 가지 조건을 동시에 만족하는 경우다:
- 건물이 임대차기간만료 이전에
- 멸실 또는 후폐하는 경우
화재로 건물이 타버려 없어지는 것은 건물의 멸실에 해당한다. 만약 이것이 임대차 계약 기간이 아직 끝나지 않았을 때 일어난다면, 제1항에서 보장되던 제삼자에 대한 임대차의 효력을 잃게 된다.
선정 질문의 답
“빌린 땅 위 건물이 계약 중에 불타 없어지면 새 땅 주인에게 못 버티나요?”
네, 못 버틴다.
- 초기에는 지상건물을 등기함으로써 새로운 땅 주인(제삼자)에 대해 임대차의 효력이 있었다
- 그러나 건물이 임대차기간 중에 화재로 멸실되면 그 효력을 잃는다
- 따라서 새로운 땅 주인에게는 더 이상 임대차의 효력을 주장할 수 없다
이는 임차인에게 상당히 불리한 법적 결과다.
참고한 법령
- 민법 제622조(건물등기있는 차지권의 대항력)
