남의 땅을 20년 넘게 썼으면 등기 안 해도 제 땅이 되나요?
아닙니다. 민법 제245조제1항은 20년간의 점유만으로 소유권을 취득한다고 정하지 않습니다. 20년간 요건을 갖추어 점유한 뒤 등기함으로써 소유권을 취득한다고 규정합니다.
민법 제245조제1항의 핵심
민법 제245조제1항은 다음과 같습니다.
20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
따라서 이 항에서 확인할 내용은 두 가지입니다.
- 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유했는지
- 그 뒤 등기를 했는지
질문의 경우, 장기간 점유했다는 사정만으로는 아직 소유권을 취득했다고 볼 수 없습니다. 제1항의 문언상 소유권 취득은 등기함으로써 발생합니다.
20년과 등기는 함께 보아야 합니다
“남의 땅을 20년 쓰면 내 땅이 된다”는 표현은 민법 제245조제1항의 내용과 다릅니다. 이 조항은 점유 기간을 20년으로 정하면서도, 소유권 취득의 요건으로 등기를 명시하고 있습니다.
또한 제1항에는 선의나 무과실이 요건으로 적혀 있지 않습니다. 제1항의 요건은 “소유의 의사로 평온, 공연하게” 부동산을 점유하는 것과 20년의 기간, 그리고 등기입니다.
제2항의 10년 규정과는 구조가 다릅니다
민법 제245조제2항은 다음과 같이 규정합니다.
부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.
제2항은 처음부터 “부동산의 소유자로 등기한 자”를 대상으로 합니다. 그리고 10년간 점유, 소유의 의사, 평온·공연한 점유, 선의와 무과실을 요건으로 둡니다.
따라서 제1항과 제2항의 차이는 단순히 20년과 10년의 차이만이 아닙니다. 제1항은 소유권 취득에 “등기함으로써”라는 요건이 명시되어 있고, 제2항은 이미 소유자로 등기한 자를 전제로 하며 선의·무과실을 별도 요건으로 둔다는 점이 다릅니다.
정리
남의 부동산을 20년 넘게 점유했다 하더라도, 민법 제245조제1항의 문언상 등기 전에는 그 점유만으로 소유권을 취득한 것은 아닙니다. 해당 조항은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자가 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다.
참고 법령
- 민법 제245조제1항
- 민법 제245조제2항
