남의 땅을 20년 넘게 쓰면 등기 없이도 내 땅이 될까? 민법 제245조 제1항·제2항 정리
짧은 답: 아닙니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 사람이 “등기함으로써” 소유권을 취득한다고 정합니다. 20년 점유는 요건이고, 소유권 취득은 등기를 해야 일어납니다. 등기 전에는 아직 소유자가 아닙니다.
이 글은 2026년 10월 26일 기준 시행 중인 민법(법률 제21454호, 2026. 3. 17. 일부개정, 시행 2026. 3. 17.)의 조문 문언을 바탕으로 합니다.
1. 조문 원문
민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. ②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.
제245조는 2개 항으로 되어 있고 호·목은 없습니다. 괄호로 된 용어 정의도 없습니다.
2. 제1항: “20년 점유”는 요건이고, 소유권은 “등기”로 얻는다
제1항의 문장은 세 부분으로 나뉩니다.
| 구성 | 문언 |
|---|---|
| 요건 | 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 |
| 취득 방법 | 등기함으로써 |
| 효과 | 그 소유권을 취득한다 |
요건과 효과 사이에 “등기함으로써”가 들어 있습니다. 그래서 문언대로 읽으면 다음과 같습니다.
- 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유했다는 사정만으로는 소유권을 취득하지 않습니다.
- 소유권 취득은 등기를 통해서 일어납니다.
- 따라서 “남의 땅을 20년 쓰면 내 땅이 된다”는 통념은 조문 문언과 맞지 않습니다. 20년이 지났어도 등기 전에는 소유자라고 할 수 없습니다.
제1항의 점유 요건
제1항이 요구하는 점유는 다음 네 가지입니다.
- 20년간
- 소유의 의사로
- 평온, 공연하게
- 부동산을 점유할 것
제1항 문언에는 “선의이며 과실없이”라는 요건이 없습니다. 이 표현은 제2항에만 있습니다.
3. 제2항: 이미 “소유자로 등기한 자”의 경우
제2항은 출발점이 다릅니다. 주체가 처음부터 **“부동산의 소유자로 등기한 자”**입니다. 이미 등기가 되어 있는 사람에 관한 규정이므로, 효과 부분도 “등기함으로써” 없이 **“소유권을 취득한다”**로 끝납니다.
제2항의 요건은 다음과 같습니다.
- 부동산의 소유자로 등기한 자일 것
- 10년간 점유할 것
- 소유의 의사로
- 평온, 공연하게
- 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유할 것
주의: “10년간”은 점유 기간이다
제2항 문언에서 “10년간”은 점유에 붙어 있습니다(“10년간 … 그 부동산을 점유한 때”). 등기를 얼마나 오래 유지하고 있어야 하는지는 조문 문언에 나와 있지 않습니다.
4. 제1항과 제2항 비교표
| 구분 | 제1항 | 제2항 |
|---|---|---|
| 주체 | 부동산을 점유하는 자 | 부동산의 소유자로 등기한 자 |
| 점유 기간 | 20년간 | 10년간 |
| 공통 요건 | 소유의 의사로 평온, 공연하게 | 소유의 의사로 평온, 공연하게 |
| 추가 요건 | 없음 | 선의이며 과실없이 |
| 효과 문언 | 등기함으로써 그 소유권을 취득한다 | 소유권을 취득한다 |
두 항의 차이는 기간(20년/10년)만이 아닙니다.
- 주체가 다릅니다. 제2항은 이미 소유자로 등기한 사람입니다.
- 추가 요건이 다릅니다. “선의이며 과실없이”는 제2항에만 있습니다.
- 효과의 구조가 다릅니다. 제1항은 등기를 해야 소유권을 취득하고, 제2항은 이미 등기가 있는 사람에 관한 규정이라 “등기함으로써”가 없습니다.
5. 자주 하는 오해
오해 1. “20년 쓰면 그 땅은 내 것이다.” → 제1항은 “등기함으로써” 소유권을 취득한다고 정합니다. 20년 점유는 요건일 뿐이고, 등기 전에는 소유자가 아닙니다.
오해 2. “제1항도 선의·무과실이어야 한다.” → “선의이며 과실없이”는 제2항에만 있는 문언입니다. 두 항에 공통으로 있는 문언은 “소유의 의사로 평온, 공연하게” 점유하는 것입니다.
오해 3. “두 항은 기간만 다르다.” → 주체(등기 여부), 추가 요건(선의·무과실), 효과 문언(“등기함으로써” 유무)이 모두 다릅니다.
오해 4. “제2항은 등기를 10년 유지해야 한다.” → 제2항의 “10년간”은 문언상 점유에 붙어 있습니다. 등기 유지 기간은 조문에 없습니다.
6. 제245조에 나와 있지 않은 것
다음 사항은 민법 제245조 문언에는 규정되어 있지 않습니다. 이 조문만으로 답을 단정할 수 없는 부분입니다.
- 등기를 누구에게, 어떤 절차로 청구하는지
- 점유 기간을 언제부터 세는지
- 부동산이 아닌 물건의 경우 (제245조의 대상은 **“부동산”**뿐입니다)
이 사항들은 다른 조문이나 판례에 따라 결정되는 영역입니다. 이 글은 제245조 문언 범위에서만 설명합니다.
7. 개정 관련 참고
- 제245조는 2026년 10월 26일 기준 시행 중인 민법(법률 제21454호, 2026. 3. 17. 일부개정, 시행 2026. 3. 17.)에 들어 있는 현행 조문입니다.
- 다만 법률 제21454호가 제245조를 고친 것은 아닙니다. 이 개정으로 함께 바뀐 조문은 제1001조(대습상속), 제1008조(특별수익자의 상속분), 제1010조(대습상속분), 제1115조(유류분의 보전)로, 모두 상속 관련 규정입니다.
- 법률 제21454호 부칙은 시행일(“공포한 날부터 시행”) 외에 상속권 상실 선고·유류분 보전에 관한 적용례와 상속권 상실 청구에 관한 특례를 정합니다. 제245조에 관한 적용례나 경과조치는 없습니다.
- 제245조의 현재 문언이 어느 개정으로 만들어졌는지(공포번호)는 법령 원문에 연혁 표기가 없어 확인되지 않습니다.
8. 한눈에 정리
- 남의 땅을 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유해도, 등기 전에는 소유자가 아닙니다. 제1항은 “등기함으로써” 소유권을 취득한다고 정합니다.
- 제1항에는 선의·무과실 요건이 없습니다. 이 요건은 제2항에만 있습니다.
- 제2항은 이미 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게, 선의이며 과실없이 점유한 경우에 관한 규정입니다.
- 등기 청구 상대방·절차, 점유 기간의 기산점은 제245조에 나와 있지 않습니다.
참고 법령
- 민법 제245조 제1항 (점유로 인한 부동산소유권의 취득기간 — 20년 점유, 등기함으로써 취득)
- 민법 제245조 제2항 (점유로 인한 부동산소유권의 취득기간 — 소유자로 등기한 자의 10년 점유)
- 민법 제1001조, 제1008조, 제1010조, 제1115조 (법률 제21454호로 개정된 조문 — 개정 범위 확인용)
- 민법 부칙 <법률 제21454호, 2026. 3. 17.> 제1조부터 제4조까지
※ 출처: 법제처 국가법령정보센터 민법 원문 (시행 2026. 3. 17., 법률 제21454호)
