세입자가 사망하면 누가 임차권을 이어받을까? 상속인 유무만으로 결정되지는 않는다
세입자가 사망했을 때 방을 이어받을 사람은 달라질 수 있습니다. 다만 기준은 단순히 상속인이 있는지 없는지에 그치지 않습니다. 주택임대차보호법 제9조는 상속인의 유무와 함께, 상속인이 사망 당시 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있었는지를 구분합니다.
여기서 승계되는 것은 주택의 소유권이 아니라 임차인의 권리와 의무입니다.
상속인이 없는 경우
임차인이 상속인 없이 사망했다면, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계합니다.
따라서 단순한 동거만으로는 조문상 요건을 충족한다고 말할 수 없습니다. 다음 두 요건이 함께 제시되어 있습니다.
- 사망한 임차인과 그 주택에서 가정공동생활을 했을 것
- 사실상의 혼인 관계에 있는 자일 것
상속인이 있지만 그 주택에서 함께 생활하지 않은 경우
상속인이 있다는 이유만으로 주택임대차보호법 제9조의 적용이 끝나는 것은 아닙니다.
임차인이 사망했을 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않았다면, 다음 사람들이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다.
- 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자
- 2촌 이내의 친족
조문은 공동 승계 상대를 ‘상속인’이 아니라 ‘2촌 이내의 친족’이라고 규정합니다. 따라서 두 표현을 같은 의미로 바꾸어 이해해서는 안 됩니다.
상속인이 그 주택에서 함께 생활했다면?
상속인이 사망 당시 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있었던 경우는 주택임대차보호법 제9조제1항과 제2항의 문언에 포함되지 않습니다.
제1항은 상속인이 없는 경우를, 제2항은 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하지 않은 경우를 규정하기 때문입니다. 따라서 제공된 제9조만으로는 상속인이 그 주택에서 함께 생활한 경우의 결론까지 설명할 수 없습니다.
승계를 원하지 않으면 1개월 안에 반대의사를 표시해야 한다
제9조제1항 또는 제2항의 승계 대상자가 임차인의 사망 후 1개월 이내에 임대인에게 반대의사를 표시하면 해당 승계 규정에 따르지 않습니다.
이 규정의 구조는 임대인이 승계를 거절하는 것이 아닙니다. 승계 대상자가 임대인에게 반대의사를 표시하는 것입니다. 반대의사를 어떤 방식으로 표시해야 하는지, 반드시 서면으로 해야 하는지는 제9조에 규정되어 있지 않습니다.
보증금에 관한 권리만 넘어가는 것은 아니다
승계가 이루어지면 임대차 관계에서 발생한 채권과 채무가 모두 임차인의 권리와 의무를 승계한 자에게 귀속됩니다.
따라서 보증금 반환에 관한 채권만 승계된다고 한정해서는 안 됩니다. 임대차 관계에서 생긴 채무도 함께 고려해야 합니다.
핵심 정리
세입자가 사망한 뒤 임차권을 누가 이어받는지는 상속인의 존재 여부만으로 정해지지 않습니다.
- 상속인이 없다면, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 승계합니다.
- 상속인이 있더라도 그 상속인이 사망 당시 그 주택에서 가정공동생활을 하지 않았다면, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계합니다.
- 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있었던 경우의 결론은 제9조제1항과 제2항만으로 설명할 수 없습니다.
- 제1항 또는 제2항의 승계 대상자는 임차인 사망 후 1개월 이내에 임대인에게 반대의사를 표시할 수 있습니다.
- 승계 대상에는 임대차 관계에서 발생한 채권뿐 아니라 채무도 포함됩니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제9조제1항
- 주택임대차보호법 제9조제2항
- 주택임대차보호법 제9조제3항
- 주택임대차보호법 제9조제4항
