세입자가 죽으면 상속인이 있는지에 따라 방을 이어받을 사람이 달라지나요?
주택 임차인이 사망했을 때 임차권의 승계 대상자는 단순히 상속인의 존재만으로 결정되지 않습니다. 상속인이 사망 당시 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있었는지도 기준이 됩니다.
상속인 없이 사망한 경우
임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 다음 두 요건을 갖춘 사람이 임차인의 권리와 의무를 승계합니다.
- 사망한 임차인과 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사람
- 그 사람과 사실상의 혼인 관계에 있을 것
따라서 제9조제1항은 상속인이 없는 경우라도 단순한 동거인 전체를 대상으로 정한 규정이 아닙니다. 가정공동생활과 사실상의 혼인 관계라는 요건이 함께 필요합니다.
상속인이 있지만 그 주택에서 함께 살지 않은 경우
상속인이 있더라도 사망 당시 그 상속인이 해당 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않았다면, 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다.
여기서 법 조문은 공동 승계 상대를 “상속인”이 아니라 **“2촌 이내의 친족”**이라고 정하고 있습니다. 따라서 두 표현을 같은 의미로 단정해서는 안 됩니다.
상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있었다면
상속인이 사망 당시 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있던 경우는 주택임대차보호법 제9조제1항과 제2항의 문언에 들어가지 않습니다.
따라서 이 경우의 결론을 제9조만으로 정할 수는 없습니다. 제9조는 상속인의 존재 여부뿐 아니라, 상속인이 사망 당시 해당 주택에서 가정공동생활을 하고 있었는지도 구분하고 있기 때문입니다.
승계 대상자가 반대의사를 표시하면
제1항 또는 제2항에 따라 승계 대상자가 정해지는 경우에도 예외가 있습니다.
임차인이 사망한 후 1개월 이내에 승계 대상자가 임대인에게 반대의사를 표시하면, 제1항 또는 제2항에 따른 승계는 이루어지지 않습니다.
이 규정은 임대인이 승계를 거절하는 절차가 아닙니다. 표시 주체는 승계 대상자이고, 반대의사를 표시할 상대방은 임대인입니다. 자료에 제시된 조문에는 반대의사 표시의 구체적인 방식이나 서면 여부는 정해져 있지 않습니다.
승계되는 것은 보증금 반환채권만이 아니다
승계 대상자는 임차인의 권리뿐 아니라 의무도 승계합니다. 또한 임대차 관계에서 생긴 채권과 채무는 임차인의 권리와 의무를 승계한 자에게 귀속됩니다.
따라서 제9조를 보증금 반환채권만 넘어가는 규정으로 설명할 수 없습니다. 조문은 임대차 관계에서 생긴 채권과 채무를 함께 승계 대상자에게 귀속시킵니다.
결론
세입자가 사망한 경우 방의 임차권 승계 여부는 다음과 같이 나뉩니다.
- 상속인이 없고, 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 있으면 그 사람이 승계합니다.
- 상속인은 있지만 사망 당시 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않았다면, 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계합니다.
- 상속인이 사망 당시 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있었다면, 그 결론을 주택임대차보호법 제9조만으로 정할 수 없습니다.
- 제1항 또는 제2항의 승계 대상자가 사망 후 1개월 이내에 임대인에게 반대의사를 표시하면 해당 승계는 이루어지지 않습니다.
참고한 법령
- 주택임대차보호법 제9조(주택 임차권의 승계) 제1항~제4항
