세입자가 사망했을 때, 임차권을 누가 이어받을까
세입자가 사망하면 남겨진 임대차계약은 어떻게 될까요? 방을 이어받을 사람이 누구인지는 상속인의 존재 여부와 그 상속인이 사망 당시 그 주택에서 함께 살고 있었는지에 따라 달라집니다. 주택임대차보호법 제9조를 중심으로 살펴보겠습니다.
상속인이 없을 때: 사실상의 혼인 관계에 있는 자
세입자가 상속인 없이 사망한 경우, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계합니다.
여기서 중요한 것은 두 가지 조건이 함께 있어야 한다는 점입니다.
- 사망 당시 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있었을 것
- 사실상의 혼인 관계에 있을 것
이 두 조건을 갖춘 사람만 임차인의 법적 지위를 이어받을 수 있습니다.
상속인이 있지만 주택에서 함께 살지 않을 때: 두 그룹의 공동 승계
상속인이 존재하더라도 임차권 승계가 일어납니다. 이때 결정적인 기준은 상속인의 유무가 아니라 상속인이 사망 당시 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있었는지 여부입니다.
상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않았다면, 다음 두 그룹이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다.
- 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자
- 2촌 이내의 친족
공동 승계란 이 두 그룹이 함께 임차인의 지위를 이어받으며, 권리를 행사하고 의무를 진다는 뜻입니다.
한 가지 주의할 점은 “2촌 이내의 친족”이라는 표현입니다. 이들이 반드시 상속인과 동일한 사람들인 것은 아닙니다. 법상 상속인이 되지 않아도 2촌 이내의 친족이라면 이 공동 승계에 포함될 수 있습니다.
승계를 거부하고 싶을 때: 반대의사 표시
앞서 설명한 경우의 승계 대상자들이 임차권을 원하지 않는다면, 세입자 사망 후 1개월 이내에 임대인에게 반대의사를 표시할 수 있습니다.
반대의사를 표시하는 주체는 승계 대상자이고, 표시를 받는 상대방은 임대인입니다. 기한 내에 반대의사가 표시되면 위의 임차권 승계가 일어나지 않습니다.
빚과 보증금: 채권과 채무가 함께 넘어간다
임차인의 권리와 의무를 승계한 사람은 보증금 반환청구권만 얻는 것이 아닙니다. 임대차 관계에서 생긴 모든 채권과 채무가 승계자에게 귀속됩니다.
따라서 보증금을 받을 권리와 함께, 세입자가 남긴 연체 임차료 같은 채무도 승계자가 지게 됩니다.
상속인이 주택에서 함께 살던 경우
주택임대차보호법 제9조는 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있던 경우를 다루지 않습니다. 따라서 이 경우의 임차권 승계는 제9조의 규정으로 판단할 수 없습니다.
참고한 법령
- 주택임대차보호법 제9조 (주택 임차권의 승계)
