세입자가 사망하면 방은 누구 것이 되나 — 상속인이 있는지만으로 정해지지 않는다

입력 2026.09.28. 오전 10:08

세입자(임차인)가 임대차 기간 중 사망했을 때, 그 방(주택)에 대한 임차권을 누가 이어받는지는 상속인이 있는지 여부만으로 정해지지 않습니다. 주택임대차보호법 제9조는 상속인의 존재 여부와 함께 그 상속인이 사망 당시 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있었는지를 기준으로 승계자를 다르게 정하고 있습니다. 이 글은 주택임대차보호법 제9조의 문언을 그대로 짚어 상황별로 정리합니다.

결론부터: 갈림의 기준은 두 가지다

임차인에게 상속인이 있는가, 없는가
상속인이 있다면, 그 상속인이 사망 당시 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있었는가

이 두 가지 조합에 따라 결과가 달라집니다. “상속인이 있으면 무조건 상속인이 방을 이어받는다”거나 “상속인이 없으면 아무도 못 받는다”는 식의 단순한 이해는 조문과 맞지 않습니다.

1. 상속인이 아예 없이 사망한 경우 — 제1항

주택임대차보호법 제9조 제1항은 다음과 같이 정합니다.

“임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.”

즉 임차인에게 상속인이 없을 때는, 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있었고 사실상의 혼인 관계에 있던 사람이 임차권을 승계합니다. 두 요건(가정공동생활 + 사실상 혼인 관계)이 함께 충족되어야 하며, 둘 중 하나만으로는 이 조항이 적용되지 않습니다.

2. 상속인은 있지만 그 주택에 살지 않았던 경우 — 제2항

제2항은 상속인이 있는 경우를 다시 나눕니다.

“임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.”

여기서 중요한 지점은 두 가지입니다.

갈림의 기준은 “상속인이 있는가”가 아니라 “그 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있었는가”입니다. 상속인이 존재하더라도 그가 다른 곳에 살고 있었다면 제2항이 적용됩니다.
이때 승계자는 상속인 본인이 아니라 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계합니다. 조문은 이 공동 승계 상대방을 “2촌 이내의 친족”이라고 표현하고 있을 뿐, ‘상속인’이라는 말을 쓰고 있지 않습니다. 두 개념을 같은 것으로 혼동하면 안 됩니다.

3. 상속인이 그 주택에서 함께 살고 있었던 경우 — 제9조가 적용되지 않는 영역

제1항과 제2항의 문언을 뒤집어 보면, 상속인이 사망 당시 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있었던 경우는 제1항(상속인 없이 사망)에도, 제2항(상속인이 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우)에도 해당하지 않습니다. 이 경우의 처리를 주택임대차보호법 제9조의 문언만으로 설명할 수는 없으며, 이 글에서 근거로 삼은 자료 범위에서는 그 결론을 단정하지 않습니다.

4. 승계를 원하지 않을 때 — 제3항의 반대의사 표시

제9조 제3항은 제1항·제2항에 따른 승계를 뒤집는 절차를 정합니다.

“제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다.”

여기서 확인할 부분은 다음과 같습니다.

반대의사를 표시하는 주체는 승계 대상자(사실상 혼인 관계에 있는 자, 또는 그와 공동 승계하는 2촌 이내의 친족)입니다. 임대인이 승계를 거절하는 구조가 아닙니다.
반대의사의 상대방은 임대인입니다.
기간은 임차인이 사망한 후 1개월 이내입니다.

이 반대의사 표시의 구체적인 방식(서면이 필요한지 등)은 제9조 본문에 정의되어 있지 않습니다.

5. 승계되는 것은 보증금 채권만이 아니다 — 제4항

“제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권ㆍ채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.”

승계자에게 넘어가는 것은 보증금 반환채권 같은 권리뿐 아니라 채무도 함께 넘어갑니다. 예컨대 밀린 차임(월세) 지급 의무 등도 승계 대상에 포함될 수 있다는 뜻으로, 승계가 이익만 가져오는 것은 아니라는 점을 조문 자체가 명시하고 있습니다.

정리: 4가지 경우의 수

상황	근거 조문	승계자
상속인 없이 사망	제9조제1항	그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상 혼인 관계에 있는 자
상속인은 있으나 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않음	제9조제2항	사실상 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로
상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있었음	(제9조 적용 대상 아님)	이 조문만으로는 결론이 확인되지 않음
승계 대상자가 사망 후 1개월 이내에 임대인에게 반대의사 표시	제9조제3항	제1항·제2항에 따른 승계가 적용되지 않음

조문이 정의하지 않은 것들

주택임대차보호법 제9조에는 별도의 괄호 정의 규정이 없습니다. 따라서 ‘가정공동생활’, ‘사실상의 혼인 관계’, ‘2촌 이내의 친족’이 구체적으로 어떤 상태를 가리키는지, 그리고 반대의사 표시가 어떤 방식(서면 여부 등)으로 이루어져야 하는지는 이 조문 문언만으로는 확인되지 않습니다. 또한 이 주제에 관한 구체적인 법원 판단 사례는 이 글이 근거로 삼은 자료 범위에서 확인되지 않았습니다.

조문의 연혁과 시행일에 관한 참고

현재 시행 중인 주택임대차보호법(법률 제21065호, 2025. 10. 1. 타법개정, 시행 2026. 1. 2.)의 제9조 문언 자체는 이번 타법개정으로 새로 만들어진 것이 아니라, 그보다 앞선 법률 제8923호(공포 2008. 3. 21., 전문개정)에서 만들어진 문언이 그대로 이어져 온 것입니다. 2025년 타법개정의 부칙에 따르면 이번 개정이 주택임대차보호법에서 실제로 고친 부분은 제8조의2제4항제3호 중 “기획재정부”를 “재정경제부”로 바꾼 것뿐이며, 제9조는 이번 개정에서 손대지 않았습니다. 이 부칙에서 제9조에 관한 별도의 적용례나 경과조치는 확인되지 않습니다.

참고 법령