세입자가 관리비로 낸 장기수선충당금, 원래 집주인이 내야 하나요?

입력 2026.10.01. 오전 10:08

핵심 답변

네. 법령상 장기수선충당금을 걷는 대상은 ‘해당 주택의 소유자’입니다. 공동주택관리법 제30조제1항은 관리주체가 장기수선충당금을 “해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다”고 정합니다. 반드시 지켜야 하는 의무 조항입니다.

조문에는 ‘세입자’라는 말이 없습니다. 소유자가 아닌 사람은 시행령 제31조제8항에 **‘사용자’**로 한 번 나오고, 그것도 **“대신하여 납부한 경우”**에만 나옵니다. 이 경우 소유자는 “그 금액을 반환하여야 한다”. 이것도 의무입니다.

쟁점	조문 내용	근거
누구에게서 걷나	해당 주택의 소유자	법 제30조제1항
사용자가 대신 냈다면	소유자가 그 금액을 반환할 의무	시행령 제31조제8항
관리주체의 의무	반환이 아니라 납부 확인서 발급. 사용자가 요구하면 지체 없이 발급	시행령 제31조제9항
반환 시기·방법	조문에 정해져 있지 않음	시행령 제31조제8항

1. 장기수선충당금은 무엇이고, 누구에게서 걷나

장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설을 교체하고 보수하는 데 필요한 돈입니다(법 제30조제1항).

걷는 사람: 관리주체
걷는 상대: 해당 주택의 소유자
의무의 성격: “징수하여 적립하여야 한다”, 곧 의무 조항

따라서 이 돈은 원래 세입자가 부담하는 돈이 아닙니다. 조문은 징수 상대를 소유자로 정해 두었습니다. 사용자가 이 돈을 내는 상황은 시행령 제31조제8항에서 ‘소유자를 대신하여 납부한 경우’로만 다룹니다.

참고: ‘사용자’·‘소유자’·‘입주자’가 각각 누구인지는 이 글에서 다루는 법 제30조와 시행령 제31조에 정의되어 있지 않습니다. 구체적인 상황이 ‘사용자가 대신하여 납부한 경우’에 해당하는지는 해당 정의 규정을 함께 확인해야 합니다.

2. 대신 낸 돈은 누가 돌려줘야 하나: 소유자의 반환 의무

시행령 제31조제8항의 구조는 이렇습니다.

요건: 사용자가 장기수선충당금을 대신하여 납부한 경우
의무를 지는 사람: 공동주택의 소유자
효과: 그 금액을 반환하여야 한다(의무)

조문에 없는 것도 구분해야 합니다

반환 시기: ‘이사할 때’, ‘계약이 끝날 때’처럼 언제 돌려줘야 하는지는 조문에 없습니다.
반환 방법: 어떤 방식으로 돌려주는지도 조문에 없습니다.
반환하는 사람: 관리주체가 아닙니다. 조문이 정한 반환 의무자는 소유자입니다.
불이행 시 제재: 소유자가 돌려주지 않을 때 적용되는 벌칙이나 과태료 조문은 이 글이 참고한 자료에서 확인되지 않았습니다. 관련 판례도 확인되지 않았습니다.

3. 관리주체의 의무는 ‘납부 확인서 발급’

시행령 제31조제9항에 따르면, 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금 납부 확인을 요구하면 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 합니다.

관리주체가 지는 의무는 반환이 아니라 확인서 발급입니다.
‘지체 없이’는 확인서 발급에 붙은 말입니다. 소유자의 반환 의무(제8항)에는 이런 시한 표현이 없습니다.
조문이 확인서의 용도를 따로 정하지는 않습니다. 다만 사용자가 자신이 낸 금액을 서면으로 확인받을 방법은 조문에 마련되어 있습니다.

4. 알아 두면 좋은 관련 규정

적립은 언제부터 하나 (시행령 제31조제6항·제7항)

원칙: 다음 날 중 해당하는 날부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 적립합니다.
1. 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 받은 날. 단지 안의 공동주택 전부가 임시 사용승인을 받았으면 임시 사용승인을 받은 날입니다.
2. 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 날. 단지 안의 공동주택 전부가 임시 사용승인을 받았으면 임시 사용승인을 받은 날입니다.
예외: 건설임대주택에서 분양전환된 공동주택은 임대사업자가 관리주체에게 관리업무를 인계한 날이 속하는 달부터 적립합니다.
분양되지 않은 세대: 장기수선충당금은 사업주체가 부담합니다.

금액은 어떻게 정하나 (시행령 제31조제1항부터 제4항)

요율: 공용부분의 내구연한 등을 고려해 관리규약으로 정합니다.
산정식(제3항):

월간 세대별 장기수선충당금 = [장기수선계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년))] × 세대당 주택공급면적
적립금액: 장기수선계획으로 정합니다. 국토교통부장관이 최소 적립금액의 기준을 고시하면 그 기준에 맞아야 합니다.
구체적인 요율, 최소 적립금액 기준, 분양전환 이후 관리업무 인계 전까지 적용하는 특별수선충당금 적립요율은 관리규약·고시나 다른 법령에서 정합니다. 이 글의 범위 밖입니다.

어디에 쓰나 (법 제30조제2항, 시행령 제31조제5항)

원칙(본문): 장기수선계획에 따릅니다.
예외(단서): 해당 공동주택 입주자 과반수의 서면동의가 있으면 다음 용도로 사용할 수 있습니다(재량).
1. 제45조에 따른 조정등의 비용
2. 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용
3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는 데 드는 비용
사용 절차: 관리주체가 장기수선계획에 따라 장기수선충당금 사용계획서를 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용합니다. 사용계획서에는 수선공사의 명칭과 공사내용, 대상 시설의 위치와 부위, 설계도면 등, 공사기간과 공사방법, 공사 범위와 예정공사금액, 공사발주 방법과 절차 등이 들어가야 합니다.
- 여기서 ‘수선공사(공동주택 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량)‘라는 정의는 “이하 이 조에서 같다”로 끝납니다. 시행령 제31조 안에서만 쓰이는 정의입니다.

5. 자주 묻는 질문

Q1. 관리비 고지서에 장기수선충당금이 들어 있으면 세입자가 내야 하는 돈인가요? 조문상 징수 상대는 해당 주택의 소유자입니다(법 제30조제1항). 소유자 아닌 사람은 ‘사용자’가 ‘대신하여 납부한 경우’에만 조문에 나옵니다(시행령 제31조제8항).

Q2. 대신 낸 돈은 누구에게 돌려받나요? 반환 의무를 지는 사람은 공동주택의 소유자입니다(시행령 제31조제8항). 관리주체가 아닙니다.

Q3. 언제 돌려받을 수 있나요? 조문은 반환 시기와 방법을 정하지 않습니다. ‘이사할 때’나 ‘계약이 끝날 때’라는 표현은 조문에 없습니다.

Q4. 낸 금액은 어떻게 확인하나요? 사용자가 납부 확인을 요구하면 관리주체는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 합니다(시행령 제31조제9항).

Q5. 소유자가 돌려주지 않으면 과태료가 있나요? 이 글이 참고한 자료에서는 반환 불이행에 대한 벌칙이나 과태료 조문이 확인되지 않았습니다.

6. 기준 시점과 개정 정보

기준일: 2026년 10월 1일 현재 시행 중인 조문
공동주택관리법: 현행 공포번호는 법률 제21447호(2026. 3. 5. 타법개정, 시행 2026. 7. 1.)입니다. 이 개정이 공동주택관리법에서 고친 곳은 제18조제1항과 제67조제1항뿐이고, 제30조는 고치지 않았습니다. 제30조에는 연혁 표기가 없어서 지금 문언이 어느 개정으로 만들어졌는지 확인되지 않습니다.
시행 예정 개정: 법률 제21630호(2026. 5. 12. 일부개정)는 공포 후 2년이 지난 2028년 5월 13일부터 시행됩니다. 이 개정 후에도 제30조 문언은 그대로입니다.
공동주택관리법 시행령: 현행 공포번호는 대통령령 제36424호(2026. 6. 23. 타법개정, 시행 2026. 7. 1.)입니다. 이 개정이 시행령에서 고친 곳은 제73조제1항뿐입니다. 제31조의 지금 문언은 대통령령 제35451호(2025. 4. 15. 공포)로 만들어졌습니다. 제8항과 제9항의 연혁 표기는 <개정 2021.10.19>입니다.
조문 구성: 법 제30조는 4개 항과 3개 호로 되어 있습니다. 시행령 제31조는 9개 항과 8개 호(제5항 6개 호, 제6항 2개 호)로 되어 있고, 삭제된 항은 없습니다.

참고 법령

공동주택관리법 제30조(장기수선충당금의 적립) 제1항부터 제4항
공동주택관리법 시행령 제31조(장기수선충당금의 적립 등) 제1항부터 제9항
- 제1항·제2항·제3항·제4항: 요율, 산정식, 적립금액
- 제5항: 사용 절차
- 제6항·제7항: 적립 시기, 분양되지 않은 세대의 부담
- 제8항: 사용자가 대신 납부한 금액에 대한 소유자의 반환 의무
- 제9항: 관리주체의 납부 확인서 발급 의무
공동주택관리법 부칙 <법률 제21447호, 2026. 3. 5.> 제1조·제2조
공동주택관리법 부칙 <법률 제21630호, 2026. 5. 12.>
공동주택관리법 시행령 부칙 <대통령령 제36424호, 2026. 6. 23.> 제1조·제2조