상가 경매 신청 뒤 사업자등록을 했다면 최우선변제를 못 받나요?
사업자등록을 경매 신청 뒤에 했다는 사정만으로는 결론을 단정할 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제14조제1항이 정한 기준 시점은 경매 신청일이 아니라 건물에 대한 경매신청의 등기 전입니다. 임차인은 그때까지 제3조제1항의 요건을 갖추어야 합니다.
다만 제공된 조문에는 제3조제1항의 구체적인 요건이 나와 있지 않습니다. 따라서 사업자등록을 언제 했는지만으로 그 요건을 갖췄는지, 최우선변제를 받을 수 있는지를 판단할 수는 없습니다. 경매 신청일과 경매신청 등기일도 구별해야 합니다.
대상과 받을 수 있는 금액은 별개입니다
최우선변제 대상은 보증금과 차임이 있는 경우, 법 제2조제2항에 따라 환산한 금액의 합계가 지역별 기준액 이하인 임차인입니다.
| 지역 구분 | 대상 여부를 가르는 환산액 합계 기준 | 우선변제되는 보증금 중 일정액의 상한 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 6천500만원 이하 | 2천200만원 이하 |
| 수도권정비계획법상 과밀억제권역(서울특별시 제외) | 5천500만원 이하 | 1천900만원 이하 |
| 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시·용인시·김포시·광주시 | 3천8백만원 이하 | 1천300만원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 3천만원 이하 | 1천만원 이하 |
대상 기준액과 실제 우선변제되는 금액은 서로 다릅니다. 법 제14조가 정하는 권리는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리입니다. 환산 방법은 여기 제시된 조문만으로 확인할 수 없습니다.
또한 시행령은 일정액이 상가건물 가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다고 정합니다. 한 상가건물에 임차인이 여럿이고 각자의 일정액을 합한 금액이 상가건물 가액의 2분의 1을 넘으면, 각자의 일정액 비율에 따라 그 한도를 나눕니다.
따라서 질문에 대한 답은 사업자등록 날짜만으로는 판단할 수 없고, 경매신청 등기 전 제3조제1항의 요건을 갖추었는지가 기준이라는 것입니다. 대상 환산액 기준과 일정액 상한도 각각 확인해야 합니다.
참고 법령
- 상가건물 임대차보호법 제14조
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조·제7조
