상가 경매 신청 뒤 사업자등록을 하면 보증금을 먼저 받을 수 있나요?
경매 신청일만으로는 판단할 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제14조가 정한 기준 시점은 건물에 대한 경매신청의 등기 전입니다. 임차인은 그 등기 전에 법 제3조제1항의 요건을 갖추어야 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.
따라서 경매 신청 뒤라도 경매신청의 등기 전에 해당 요건을 갖추었다면 신청이 먼저였다는 이유만으로 제14조의 시점 요건에서 제외되지는 않습니다. 반대로 등기 후에야 그 요건을 갖추었다면 제14조제1항의 시점 요건을 충족하지 못합니다. 제공된 조문에는 제3조제1항 요건의 구체적인 내용이 없어, 사업자등록일 하나만으로 그 요건을 갖춘 날을 단정할 수는 없습니다.
시점 요건을 충족하더라도 모든 임차인이 같은 금액을 받는 것은 아닙니다. 시행령은 대상 임차인을 가리는 보증금과 환산한 차임의 합계 기준과, 우선변제받을 수 있는 보증금 중 일정액의 상한을 따로 정합니다.
| 지역 구분 | 대상 임차인을 가리는 금액의 상한 | 우선변제받을 보증금 중 일정액의 상한 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 6천500만원 | 2천200만원 |
| 서울특별시를 제외한 「수도권정비계획법」상 과밀억제권역 | 5천500만원 | 1천900만원 |
| 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외한 광역시, 안산시·용인시·김포시·광주시 | 3천800만원 | 1천300만원 |
| 그 밖의 지역 | 3천만원 | 1천만원 |
각 금액은 이하 기준입니다. 또 시행령 제7조는 보증금 중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권을 인정합니다. 한 건물에 임차인이 2인 이상이고 각 일정액의 합계가 그 한도를 넘는 경우에는 시행령이 정한 비율에 따라 나눈 금액을 각 임차인의 일정액으로 봅니다.
결국 확인할 것은 경매 신청일이 아니라 경매신청의 등기일, 그 전에 법 제3조제1항의 요건을 갖추었는지, 그리고 시행령상 대상 금액 기준에 해당하는지입니다.
참고 법령
- 상가건물 임대차보호법 제14조
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조, 제7조
