상가 경매 신청 뒤에 사업자등록을 하면 보증금을 먼저 못 받나요?
제시된 조문만으로는 사업자등록 자체가 상가건물 임대차보호법 제3조제1항의 요건인지 확인할 수 없습니다. 따라서 사업자등록 시점만으로 제14조의 우선변제 여부를 단정할 수는 없습니다.
다만 법 제14조제1항은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받으려면, 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다고 정합니다. 제3조제1항의 요건을 갖춘 시점이 경매신청 등기 뒤라면, 제14조에 따른 우선변제를 주장하기는 어렵습니다.
여기서 보호 대상은 보증금 전체가 아니라 보증금 중 일정액입니다. 또한 대상이 되는 임차인인지와 우선변제 대상 금액은 별도로 살펴야 합니다.
먼저 임차인 범위는 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항에 따라 환산한 금액의 합계가 지역별 기준액 이하인지에 따라 정해집니다.
- 서울특별시: 6천500만원 이하
- 과밀억제권역 중 서울특별시 외 지역: 5천500만원 이하
- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다)·안산시·용인시·김포시 및 광주시: 3천8백만원 이하
- 그 밖의 지역: 3천만원 이하
그다음 실제 우선변제 대상이 되는 보증금 중 일정액의 한도는 지역별로 다음과 같습니다.
- 서울특별시: 2천200만원 이하
- 과밀억제권역 중 서울특별시 외 지역: 1천900만원 이하
- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다)·안산시·용인시·김포시 및 광주시: 1천300만원 이하
- 그 밖의 지역: 1천만원 이하
또한 보증금 중 일정액이 상가건물 가액의 2분의 1을 초과하면, 그 가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있습니다. 한 상가건물에 임차인이 여럿이고 각 일정액의 합계가 그 한도를 넘으면, 각 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 일정액 비율로 상가건물 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 나눈 뒤, 그 금액을 각 임차인의 일정액으로 봅니다.
정리하면, 경매신청 등기 뒤의 사업자등록이라는 사정만으로 결론을 낼 수는 없지만, 제3조제1항의 요건을 갖춘 시점이 등기 뒤라면 제14조의 우선변제 요건을 충족하지 못할 수 있습니다. 그리고 요건을 충족하더라도 지역별 환산액 기준과 보증금 중 일정액 한도를 구분해 확인해야 합니다.
참고 법령
- 상가건물 임대차보호법 제14조제1항, 제2항, 제3항
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조, 제7조제1항, 제2항, 제3항
