상가 경매신청의 등기 전에 요건을 갖추지 못했다면, 보증금 중 일정액을 우선해서 받을 수 있을까
상가 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받는 권리(최우선변제권)는 아무 때나 요건을 갖춘다고 인정되는 것이 아니다. 상가건물 임대차보호법 제14조제1항은 이 권리를 인정하면서 동시에 시점 조건을 못 박아 두었다. 조문 후문은 이렇게 쓰여 있다.
“임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.”
여기서 핵심은 ‘언제까지’ 요건을 갖춰야 하느냐다. 기준 시점은 건물에 대한 경매신청의 등기다. 임차인이 갖춰야 할 요건의 구체적인 내용은 상가건물 임대차보호법 제3조제1항이 별도로 정하고 있는데, 그 내용 자체는 이 글이 근거로 삼은 법령 원문 범위에서 다루지 않는다. 다만 제14조제1항 후문이 요구하는 것은 분명하다 — 그 요건을 경매신청의 등기가 이루어지기 전에 갖추고 있어야 한다는 점이다.
질문으로 돌아오면, “경매 신청 뒤에” 비로소 갖춘 요건은 이 조문이 말하는 ‘경매신청의 등기 전’이라는 시점 조건을 충족하지 못한다. 즉 경매신청의 등기가 먼저 이루어지고 그 뒤에야 요건을 갖춘 경우라면, 제14조제1항 후문이 정한 시점 요건을 채우지 못해 최우선변제권이 인정되지 않을 수 있다. 반대로 경매신청의 등기가 있기 전에 이미 요건을 갖춘 상태였다면 이 시점 조건은 충족된다. 어느 쪽이든 판단의 출발점은 ‘요건을 갖춘 날짜’와 ‘경매신청의 등기가 된 날짜’를 비교하는 것이지, 보증금 액수나 사업 형태가 아니다.
제14조가 보장하는 것 — 보증금 전액이 아니라 ‘일정액’
여기서 한 가지 분명히 할 것이 있다. 제14조제1항이 인정하는 권리는 “보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리”다. 임차인이 맡긴 보증금 전부를 우선해서 받는다는 뜻이 아니다. 누가 이 권리를 받을 수 있는지(임차인의 범위)와 얼마를 받을 수 있는지(일정액의 범위와 기준)는 법이 직접 정하지 않고, 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령에 위임했다(법 제14조제3항). 그 위임을 받아 구체적인 숫자를 정한 것이 시행령 제6조와 제7조다.
대상을 가르는 선 — 환산보증금 (시행령 제6조)
최우선변제의 대상이 되는 임차인인지는 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항에 따라 환산한 금액의 합계로 가린다. 이 합계가 다음 금액 이하인 임차인만 대상이 된다(시행령 제6조).
- 서울특별시: 6천500만원
- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원
- 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원
- 그 밖의 지역: 3천만원
환산보증금을 구하는 구체적인 계산 방법(법 제2조제2항)의 내용은 이 글이 근거로 삼은 범위에서 확인되지 않았다.
실제로 받는 돈 — 일정액 (시행령 제7조제1항)
대상 여부를 가르는 환산보증금과, 실제로 우선해서 받는 ‘보증금 중 일정액’은 서로 다른 숫자다. 받는 일정액은 같은 지역 구분으로 다음 금액 이하로 정해져 있다(시행령 제7조제1항).
- 서울특별시: 2천200만원
- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천900만원
- 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만원
- 그 밖의 지역: 1천만원
대상을 가르는 기준액(환산보증금 합계)과 실제로 받는 금액(일정액)을 혼동하면 전혀 다른 숫자를 비교하게 되므로 구분해서 봐야 한다.
상한선 — 상가건물 가액의 2분의 1
법 제14조제3항은 일정액의 범위와 기준을 “임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서” 정하도록 했다. 이를 받아 시행령 제7조제2항은 임차인의 일정액이 상가건물 가액의 2분의 1을 초과하는 경우, 상가건물 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다고 정한다. 즉 시행령 표의 금액이라도 건물 가액의 절반을 넘으면 그 절반까지만 인정된다.
임차인이 여럿일 때 — 안분 (시행령 제7조제3항)
하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 일정액의 합산액이 상가건물 가액의 2분의 1을 초과하는 경우가 있다. 이때는 그 합산액에 대한 각 임차인의 일정액 비율로 상가건물 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 나눈 금액을, 각 임차인의 일정액으로 본다(시행령 제7조제3항). 각자 표의 금액을 그대로 받는 것이 아니라 비율에 따라 재조정된다는 뜻이다.
조문 구조와 위임 관계 정리
- 법 제14조제1항: 우선변제권의 존재와, 경매신청의 등기 전에 제3조제1항 요건을 갖춰야 한다는 시점 조건.
- 법 제14조제2항: 제5조제4항부터 제6항까지 규정을 준용한다(준용되는 내용은 이 글의 근거 범위에서 확인되지 않았다).
- 법 제14조제3항: 우선변제를 받을 임차인 및 일정액의 범위·기준을, 임대건물가액의 2분의 1 범위에서 상가건물임대차위원회 심의를 거쳐 대통령령으로 정하도록 위임.
- 시행령 제6조: 대상 임차인을 가르는 환산보증금 합계 기준(4개 호).
- 시행령 제7조: 받는 일정액의 범위(제1항, 4개 호), 상가건물 가액 2분의 1 상한(제2항), 임차인 다수일 때 안분(제3항).
시행일과 연혁 — 참고용
상가건물 임대차보호법은 2026년 5월 12일 시행됐다(법률 제21083호, 2025년 11월 11일 일부개정·공포). 다만 제14조의 현재 문언 자체를 만든 개정은 법률 제17471호(2020년 7월 31일 공포)이고, 법률 제21083호의 부칙은 시행일과 제19조의2(관리비 내역의 제공) 적용례만 정했을 뿐 제14조를 고치지 않았다.
시행령은 2026년 7월 1일 시행됐다(대통령령 제36423호, 2026년 6월 23일 타법개정·공포). 제6조·제7조의 금액 문언을 만든 개정은 대통령령 제25036호(2013년 12월 30일 공포)이며, 대통령령 제36423호 부칙이 고친 것은 별표 2의 공단 광주지부 관할구역란일 뿐 제6조·제7조의 금액이 아니다. 2026년 10월 6일 기준으로 법과 시행령 모두 위 내용대로 현행이다.
이 조문에 관해 참고할 만한 구체적인 판례는 이 글의 근거 범위에서 확인되지 않았다.
참고 법령
- 상가건물 임대차보호법 제14조(보증금 중 일정액의 보호)
- 상가건물 임대차보호법 제2조제2항 (환산보증금 산정 — 인용만, 세부 내용 미확인)
- 상가건물 임대차보호법 제3조제1항 (요건 — 인용만, 세부 내용 미확인)
- 상가건물 임대차보호법 제5조제4항부터 제6항까지 (준용 — 인용만, 세부 내용 미확인)
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위)
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등)
