새 집주인이 못 미더우면 계약을 끝내고 전 주인에게 보증금을 돌려받을 수 있나요?
주택임대차보호법 제3조 제4항만으로는 새 집주인이 못 미덥다는 이유로 계약을 끝내고 전 집주인에게 보증금을 돌려받을 수 있다고 단정할 수 없습니다.
제3조 제4항은 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 정합니다. 조문은 임대인의 지위가 승계된다고 규정하지만, 보증금 반환 상대방이나 전 집주인의 반환의무가 어떻게 되는지는 직접 정하지 않습니다. 따라서 이 조항만으로 보증금을 누구에게 청구할 수 있는지까지 결론 내리기는 어렵습니다.
이 조항은 임대인 지위 승계에 약정이나 임차인의 청구가 필요하다고 쓰고 있지 않습니다. 반면 제4항 문언에는 제1항의 대항력이 승계 요건이라고 적혀 있지도 않습니다. 제1항은 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에게 임대차 효력이 생기며, 전입신고를 한 때 주민등록을 마친 것으로 본다고 정합니다. 대항력의 기준과 임대인 지위 승계 규정은 각각의 문언에 따라 살펴야 합니다.
그러므로 주택 소유자가 바뀌었다는 사실만으로 계약을 끝내거나 전 집주인에게 보증금을 돌려받을 수 있다고 이 조문에서 바로 결론 내릴 수는 없습니다. 계약 종료와 보증금 반환의 구체적인 결론은 이 글감에 제시된 조문만으로 확인되지 않습니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제3조 제1항·제4항·제5항·제6항
- 민법 제575조 제1항·제3항, 제578조, 제536조 (주택임대차보호법 제3조 제5항·제6항에서 준용)
