새 집주인이 못 미더우면 계약을 끝내고 전 주인에게 돌려받을 수 있나요?
주택의 소유자가 바뀌었다는 사정만으로 임차인이 임대차를 끝내거나, 종전 임대인에게 반환을 요구할 수 있는지는 주택임대차보호법 제3조제4항의 문언만으로 단정하기 어렵습니다.
해당 조항은 다음과 같이 정합니다.
임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
여기서 핵심은 주택을 양수한 사람뿐 아니라 그 밖에 임대할 권리를 승계한 사람이 법률상 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 점입니다. 조항은 임차인의 별도 동의, 승계 청구, 새로운 약정을 승계 요건으로 두고 있지 않습니다.
다만 제3조제4항에는 보증금이라는 표현이 없고, 종전 임대인의 반환의무가 어떻게 되는지, 임차인이 새 임대인을 신뢰하지 못할 때 계약을 해지할 수 있는지에 관한 문언도 없습니다. 따라서 “새 집주인이 불안하니 계약을 끝내고 전 주인에게 돌려받는다”는 결론을 이 조항만으로 이끌어 내기는 어렵습니다.
대항력 규정도 구별해 볼 필요가 있습니다. 주택임대차보호법 제3조제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우, 등기가 없어도 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 전입신고를 한 때에는 주민등록을 마친 것으로 봅니다. 그러나 제3조제4항은 대항력을 임대인 지위 승계의 요건으로 적고 있지는 않습니다.
주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제575조제1항·제3항 및 제578조를 준용하고, 동시이행의 항변권에 관해서는 민법 제536조를 준용한다는 규정도 있습니다. 다만 이 자료만으로는 각 규정이 개별 임대차에서 어떤 결론으로 이어지는지까지 확정할 수 없습니다.
결국 소유자 변경만을 이유로 한 임대차 종료나 종전 임대인에 대한 반환 요구 가능성은 제3조제4항만으로 답하기 어렵습니다. 이 조항이 명확히 정한 범위는 양수인 등을 임대인의 지위를 승계한 자로 본다는 점입니다.
참고 법령
- 「주택임대차보호법」 제3조제1항, 제3조제4항, 제3조제5항, 제3조제6항
- 「민법」 제536조, 제575조제1항·제3항, 제578조
