전세 사는 집의 주인이 바뀌었는데 새 집주인이 못 미더우면 계약을 끝내고 전 주인에게 보증금을 돌려받을 수 있나요
요약 및 결론: 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 "본다"고 정한 간주 규정입니다. 이 조문에는 임차인이 승계를 거부하거나, 새 집주인이 못 미덥다는 이유로 계약을 끝낼 수 있다는 내용이 없습니다. 보증금을 전 주인에게 돌려받을 수 있는지에 대해서도 같은 조문은 아무것도 정하지 않습니다. 따라서 이 결론은 법률 문언이 아니라 해석의 문제이고, 이 글의 근거 자료에서는 그에 관한 판례가 확인되지 않았습니다.
전세 계약 기간 중에 집이 팔리거나 경매로 넘어가면, 임차인은 계약서에 서명한 적 없는 사람을 새 집주인으로 맞게 됩니다. 이런 상황에서 임차인이 가장 먼저 묻는 것은 "이 사람에게 보증금을 믿고 맡겨도 되나, 아니면 원래 계약한 사람에게 받을 수 있나"입니다. 주택임대차보호법 제3조는 2026년 1월 2일 시행 법령 기준으로도 현행 조문이지만, 조문이 정한 범위와 정하지 않은 범위를 구분하지 않으면 잘못된 판단을 내리기 쉽습니다.
집주인이 바뀌면 임대차 계약은 누구와의 계약이 되나요?
주택임대차보호법 제3조 제4항에 따르면, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. “본다”는 간주 표현이므로, 승계 약정이 따로 있어야 한다거나 누군가 청구해야 승계가 일어난다는 요건은 문언에 없습니다. 조문 문언만 보면 집이 넘어간 뒤 임대인 자리에 서는 사람은 새 집주인입니다.
양수인의 범위는 매수인에 한정되지 않습니다. 제4항의 괄호는 양수인에 “그 밖에 임대할 권리를 승계한 자”를 포함한다고 정합니다. 이 괄호는 제4항 안에서만 쓰이는 포함 규정입니다.
새 집주인이 못 미더우면 승계를 거부하고 계약을 끝낼 수 있나요?
주택임대차보호법 제3조에는 임차인이 임대인 지위 승계에 이의를 제기하거나 승계를 거부할 수 있다는 규정이 없습니다. 새 집주인을 신뢰할 수 없다는 사정을 계약 종료 사유로 정한 문언도 제3조에는 없습니다. 이 점에 대한 판례는 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않았으므로, “끝낼 수 있다”거나 “끝낼 수 없다” 어느 쪽으로도 단정할 수 없습니다.
제3조 제4항의 문언 자체는 승계의 효과만 정하고, 임차인의 의사나 선택을 요건으로 두지 않습니다. 임대차의 기간·갱신·종료에 관한 다른 규정은 이 글의 근거 자료 범위 밖입니다.
보증금은 새 집주인에게 받나요, 전 주인에게 받나요?
주택임대차보호법 제3조 제4항 문언에는 “보증금”이라는 단어가 없습니다. 조문이 정하는 것은 “임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”는 것뿐입니다. “보증금은 새 집주인에게 받는다”거나 “전 주인의 반환의무가 사라진다”는 결론은 조문에 적혀 있지 않습니다.
임대인의 지위에 보증금 반환의무가 포함되는지, 종전 임대인의 의무가 남는지는 문언이 아니라 해석의 영역입니다. 이 글의 근거 자료에서는 이에 관한 판례가 확인되지 않았습니다. 따라서 전 주인에게 보증금을 청구할 수 있는지는 제3조만으로 답이 나오지 않습니다.
대항력이 있어야 새 집주인에게 승계되나요?
주택임대차보호법 제3조 제4항 문언은 제1항의 대항력을 승계의 요건으로 적고 있지 않습니다. 두 항을 이어 “대항력이 있어야 승계된다”고 읽는 것은 조문 문언이 아니라 해석입니다.
대항력 자체는 제3조 제1항이 정합니다. 임대차는 등기가 없어도, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때의 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 주민등록은 전입신고를 한 때에 된 것으로 봅니다. 인도와 전입신고를 마친 날에 바로 효력이 생기는 것이 아니라, 그 다음 날부터 효력이 생긴다는 점에 주의해야 합니다.
집이 매매나 경매로 넘어가면 어떤 규정이 더 적용되나요?
주택임대차보호법 제3조 제5항은 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우 「민법」 제575조 제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다고 정합니다. 제3조 제6항은 그 경우 동시이행의 항변권에 관한 「민법」 제536조를 준용한다고 정합니다. 준용되는 민법 조문의 구체적 내용은 이 글의 근거 자료 범위 밖입니다.
행위·상황별로 정리하면 어떻게 되나요?
주택임대차보호법 제3조에는 형벌이나 과태료 규정이 없습니다. 아래 표의 셋째 열은 처벌이 아니라 조문이 정한 법률상 효과입니다.
| 어떤 행위·상황 | 적용 조문 | 법정 효과 |
|---|---|---|
| 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마침 | 주택임대차보호법 제3조 제1항 | 등기가 없어도 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생김 |
| 전세임대주택 지원 법인이 주택을 임차하고 선정 입주자가 인도·주민등록을 마침 | 같은 법 제3조 제2항 | 제1항 준용(대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정함) |
| 중소기업 법인이 직원 주거용으로 임차하고 선정 직원이 인도·주민등록을 마침 | 같은 법 제3조 제3항 | 제1항 준용, 직원 변경 시 새 직원이 인도·주민등록을 마친 다음 날부터 효력 |
| 임차주택이 양도되거나 임대할 권리가 승계됨 | 같은 법 제3조 제4항 | 양수인(임대할 권리를 승계한 자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봄 |
| 임차주택이 매매·경매의 목적물이 됨 | 같은 법 제3조 제5항 | 「민법」 제575조 제1항·제3항, 제578조 준용 |
| 위 제5항의 경우 | 같은 법 제3조 제6항 | 「민법」 제536조(동시이행의 항변권) 준용 |
이 조문은 최근에 바뀌었나요?
주택임대차보호법 제3조는 최근에 바뀐 조문이 아닙니다. 현행 제3조 문언을 만든 개정은 법률 제12989호(공포 2015. 1. 6.)이고, 제4항 자체의 연혁 표기는 개정 2013. 8. 13.입니다.
현재 법령 상단에 표시된 법률 제21065호(2025. 10. 1.)는 정부조직법 개정에 따른 타법개정입니다. 이 개정으로 주택임대차보호법에서 바뀐 것은 제8조의2 제4항 제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 고친 부분뿐입니다. 해당 부칙 제2조부터 제6조까지는 “생략”으로만 표시되어 있어, 이 법에 관한 적용례나 경과조치가 있는지는 확인되지 않았습니다.
실제 분쟁에서는 어떻게 판단되나요?
주택임대차보호법 제3조 제4항에 관한 법원 판단 사례와 통계는 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않았습니다(공표 자료 없음). 제3조에는 형벌·과태료 규정이 없으므로 “처벌 수위”라는 개념도 적용되지 않습니다. 새 집주인을 상대로 할지 전 주인을 상대로 할지는 결국 조문 해석의 문제이며, 이 글은 조문 문언이 정한 범위까지만 다룹니다.
관련 법령
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
자주 묻는 질문
전세 중에 집주인이 바뀌면 계약을 다시 써야 하나요?
주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 "본다"고 정합니다. 이 조문은 승계를 위해 새 계약서를 쓰거나 별도 약정을 해야 한다는 요건을 두지 않습니다. 새 계약서 작성 여부에 관한 다른 규정은 이 글의 근거 자료 범위 밖입니다.
새 집주인이 싫으면 전 집주인에게 보증금 달라고 할 수 있나요?
주택임대차보호법 제3조 제4항 문언에는 "보증금"이라는 말도, 종전 임대인의 반환의무가 사라지거나 남는다는 말도 없습니다. 임차인이 승계를 거부할 수 있다는 규정도 제3조에는 없습니다. 전 집주인에게 청구할 수 있는지는 해석의 문제이고, 이 글의 근거 자료에서는 관련 판례가 확인되지 않았습니다.
전입신고 전입신고한 날부터 대항력이 생기나요?
주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때의 "그 다음 날부터" 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 주민등록은 전입신고를 한 때에 된 것으로 봅니다. 따라서 전입신고를 한 날이 아니라 인도와 전입신고를 모두 마친 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
