전세 집주인이 바뀌면, 못 미더워도 계약을 끝내고 전 주인에게 보증금을 돌려받을 수 있나요

입력 2026.10.16. 오전 10:08

결론부터: 조문은 “세입자 의사”가 아니라 “양수인 지위”를 기준으로 본다

주택임대차보호법 제3조제4항은 다음과 같이 정한다.

“임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.”

이 조문은 “새 집주인이 못 미더우면 세입자가 승계를 거부할 수 있다”거나 “세입자와 새 집주인 사이에 별도 약정이 있어야 승계된다”는 식의 요건·재량 규정이 아니다. 조문은 양수인이 임대인 지위를 승계한 것으로 본다고 간주하고 있을 뿐이다. 즉, 세입자가 새 집주인을 신뢰하는지 여부와 무관하게, 문언상으로는 주택을 양도받은 사람(또는 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자)이 임대인 지위를 승계한 것으로 취급된다는 뜻이다.

다만 여기서 반드시 구분해야 할 점이 있다. 제4항 문언에는 ‘보증금’이라는 말 자체가 없다. “보증금은 새 집주인에게서 받는다”, “전 주인의 반환의무는 사라진다”는 결론은 이 조문에 직접 적혀 있는 것이 아니다. 조문이 말하는 것은 “임대인 지위의 승계”이고, 그로부터 보증금 반환의 상대방이 누구인지를 이끌어내는 것은 해석의 문제다. 이 글은 조문 문언과 해석을 구분해서 전달하는 것을 목적으로 하며, 보증금 반환 상대방에 대한 확정적 결론을 단정하지 않는다.

“그 밖에 임대할 권리를 승계한 자”도 포함된다

제4항 괄호는 양수인의 범위를 매수인에 한정하지 않는다. “그 밖에 임대할 권리를 승계한 자”도 포함한다고 명시하고 있으므로, 임대인 지위의 승계인을 단순히 ‘매매로 집을 산 사람’으로만 좁혀 이해해서는 안 된다.

대항력과 승계의 관계 — 문언과 해석을 구분해서 보기

제3조제1항은 대항력에 대해 다음과 같이 정한다.

“임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”

여기서 핵심은 “그 다음 날부터” 효력이 생긴다는 것이다. 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마친 당일이나 즉시가 아니라, 그 다음 날부터 제삼자에 대한 효력이 발생한다. 또한 등기가 없어도 대항력은 생긴다.

실무에서는 “대항력을 갖춘 세입자여야 새 집주인에게 임대인 지위 승계를 주장할 수 있다”는 식의 논의가 이루어지는 경우가 많지만, 이는 제1항과 제4항을 연결해서 이끌어낸 해석이다. 제4항 문언 자체에는 제1항의 대항력을 승계의 요건으로 적고 있지 않다. 이 글에서는 두 항의 문언을 각각 그대로 전달할 뿐, 양자를 결합한 해석을 조문 자체의 내용인 것처럼 단정하지 않는다.

집이 매매·경매의 목적물이 되었을 때 — 민법 준용

제3조제5항과 제6항은 다음을 정한다.

“이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.” “제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.”

즉 임대차 목적인 주택이 매매나 경매의 대상이 된 경우에는 민법상 매매·경매에 관한 해당 조문들과 동시이행 항변권 규정이 준용된다. 다만 이 글감에는 민법 제575조제1항·제3항, 제578조, 제536조의 구체적 내용까지는 전사되어 있지 않으므로, 준용되는 조항 번호만 정확히 전달한다.

지금 적용되는 조문과 법령 연혁

주택임대차보호법은 현재 **법률 제21065호(2025. 10. 1., 타법개정)**로 공포되어 있고, 그중 일부 개정규정은 2026년 1월 2일부터 시행되었다. 이 글의 기준일(2026-10-16) 현재 제3조는 현행 조문이다.
다만 이번 타법개정(법률 제21065호)으로 제3조가 바뀐 것은 아니다. 이 타법개정의 내용은 “제8조의2제4항제3호 중 ‘기획재정부’를 ‘재정경제부’로” 고친 것뿐이며, 이는 정부조직법 개정에 따른 부수적 손질이다.
지금 우리가 읽고 있는 **제4항의 문언 자체를 만든 개정은 법률 제12989호(공포 2015. 1. 6.)**다. 상단에 적힌 공포번호(제21065호)와는 별개다. 제4항은 2013년 8월 13일 개정으로 들어온 조항이다.
부칙 제1조는 공포한 날부터 시행하되 일부 개정규정은 2026년 1월 2일부터 시행한다고 정하고 있다. 부칙 제2조부터 제6조까지는 ‘생략’으로만 되어 있어, 이 법에 관한 적용례나 경과조치가 따로 있는지는 이 글감으로는 확인되지 않는다.

판례에 대하여

이 주제와 관련해 참고할 수 있는 구체적 판례는 이 글감에서 확인되지 않았다. 사건번호나 재판 결과를 임의로 적지 않는다.

정리

양수인은 임대인 지위를 승계한 것으로 본다 — 간주 규정이며, 약정이나 세입자의 동의를 요건으로 하지 않는다.
다만 이 조문은 “보증금 반환 상대방”을 직접 정하고 있지 않다. 조문의 문언은 ‘임대인 지위의 승계’이고, 보증금 반환 문제는 그로부터 이끌어내는 해석의 영역이다.
대항력은 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 생긴다. 당일·즉시가 아니다.
매매·경매로 임대차 목적물이 넘어간 경우에는 민법 제575조제1항·제3항, 제578조, 제536조가 준용된다.