집주인이 바뀐 전세: 보증금은 누구에게 받나

입력 2026.10.16. 오전 10:08

계약 중 집주인이 변경되는 상황

전세로 집을 구한 임차인이 계약 기간 중 집주인이 바뀌는 상황을 마주할 수 있다. 집주인이 주택을 매매하거나 상황이 바뀔 때 발생한다. 이때 임차인은 흔히 “못 미더운 새 주인에게 보증금을 맡겨야 하나” 또는 “계약을 끝내고 전 주인에게 돌려받을 수 있나”라는 의문을 가진다.

법은 어떻게 정하나: 임대인 지위의 승계

주택임대차보호법 제3조 제4항은 이 상황을 규정한다:

임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

**“양수인”**은 주택을 구매한 새로운 주인을 의미한다. 법은 이 사람이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정한다. 즉:

집주인이 바뀌면, 새 주인은 임대인의 지위를 갖는다
이것은 약정이나 계약 변경이 필요하지 않다
임차인은 더 이상 전 주인을 상대로 임대차 관계에서 권리를 청구할 수 없다

임대인 지위 승계가 의미하는 것

법이 “승계한 것으로 본다”고 정한 것은 간주 규정이다. 이는 새 주인이 법적으로 임대인이 된다는 의미다.

임대인 지위의 승계에 포함되는 주요 내용은:

보증금 반환 책임의 이전: 전 주인이 지던 보증금 반환 책임이 새 주인에게 이전된다
임대료 수수 권리의 이전(월세의 경우): 월세라면 새 주인에게 낸다
주택 관리와 유지의무: 새 주인이 책임진다

여기서 주의할 점은, 제3조 제4항의 문언 자체는 “보증금”이라는 말을 쓰지 않는다는 것이다. 임대인 지위의 승계라는 문언으로부터 보증금 반환 책임까지 이어지는 것은 해석의 영역이다.

대항력: 임차인의 보호 기초

주택임대차보호법 제3조 제1항은 대항력을 규정한다:

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤다면, 새로운 주인도 그 임대차 관계를 무시할 수 없다. 새 주인은 법적으로 임대차의 상대방으로 인정되어야 한다.

대항력과 임대인 지위 승계는 별개의 규정이지만, 함께 작동한다. 집주인 변경 후에도 임차인의 권리를 보호하는 기초가 된다.

집주인 변경 시 민법의 준용

주택임대차보호법 제3조는 추가로 다음을 정한다:

제5항: 주택이 매매나 경매의 목적물이 되는 경우 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.

제6항: 그 경우 동시이행의 항변권에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.

이는 집주인 변경(매매)에 따라 보증금 반환 책임, 계약 관계의 세부 내용 등에 민법의 규칙이 적용될 수 있다는 의미다.

“계약을 끝내고 전 주인에게 받을 수 있나”에 대한 법적 답

계약을 끝낼 수 있나?

임차인은 계약을 종료할 수 있다. 다만 주택임대차보호법 제3조는 계약 해지의 요건을 따로 정하지 않는다. 계약 해지는 계약서에 적힌 조건이나 별도의 법적 규정에 따른다.

집주인이 바뀌었다는 이유만으로는 임차인이 계약을 일방적으로 끝낼 수 없다. 또한 새 주인과의 합의 없이 계약을 끝내면 보증금 반환 문제가 복잡해질 수 있다.

보증금을 전 주인에게 받을 수 있나?

법적으로는 불가능하다. 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봄에 따라. 보증금 반환 청구는 새 주인을 상대로 해야 한다.

다만 특수한 상황이 있을 수 있다:

전 주인과 새 주인의 합의: 집주인 매매 당시 보증금 인수를 명시적으로 약정한 경우. 하지만 이것은 임차인의 권리와는 별개다.
민법 규정의 준용: 새 주인이 보증금을 반환할 조건이 없거나 법적 분쟁이 생기는 경우, 민법 제536조(동시이행항변권) 등이 준용되어 임차인의 권리가 보호될 수 있다.